一、项目信息

楼盘名称：银领公馆

项目位置：龙岗大道与布澜路交汇处西北角

占地面积：5936m²

建筑面积：32147m²

开发商：汇东房地产投资管理有限公司（2006年成立，无楼盘开发经验）

楼栋户数：1栋2座住宅，共计270户

停车位：208个

物业费：3.9元/平/月

物业公司：开发商自带

产品户型：47平1房、58平2房、76平2+1房、79平3房2卫

产权年限：70年（剩余使用年限为43年）

5月23日上午，阿揪项目实地踩盘，听了现场销售的介绍，发现这个楼盘体量小，几乎没有社区花园、停车位不足、只有一层商业，自身的配套还是比较差。另外，在营销中心现场，我们能看到购房风险提示中，说明了该项目是二类居住用地，目前产权年限仅剩43年，具体是从1992年9月2日至2062年9月1日。

*银领公馆购房风险提示

银领公馆是1栋（A/B座）28层住宅，2梯5户，共计270套房源，停车位208个，配建约800平底层商业。目前已开放营销中心和样板间，具体户型包括47平1房、58平2房、76平2+1房、79平3房2卫，现场销售称将在这两个月内开盘，目前申请预售证阶段，具体时间待定。

*银领公馆营销中心实景图

从地理位置上来看，项目被夹在两块空地中间，周边环绕高层住宅和南岭大龙山物流园，不仅遮挡了石芽岭公园的景观视野，而且未来在采光和通风上也可能会有一定的影响。

*银领公馆地理位置示意图

银领公馆位于布澜路西，和谐家园东，东西干道与龙岗大道之间，均为片区主要交通干道，车流量较大。虽然有绿地阻隔，也难免遭受到噪音，银领公馆称采用两层夹空玻璃，阿揪在样板间感受确实隔音效果较好，但晚上在比较安静的状态下，不知抗噪如何，并且在家只能关窗？

北面紧邻大芬变电站和南岭大龙山物流园，居住环境比较嘈杂，关于大芬变电站，现场工作人员称是降压变电站，并且早于项目存在，没有有害辐射影响。阿揪觉得，就算没有有害辐射，变电站和物流园短期内不会搬迁，但是作为景观而言，多少还是有点遗憾。

西北面规划的是农商公寓宿舍楼，目前是基坑状态，现场已经停工；南侧是南湾街道的政府储备用地，整体面积较小，据悉正在申请建设规划社区公园，但未来是何用地还不明确，如果是作为住宅或者项目建设用地，将影响银领公馆的采光及景观。目前是银领公馆施工队暂住。

*银领公馆周边环境实景图

二、产品户型

银领公馆是独栋住宅，分为A/B座，设计4个户型，全部是90平以下小户型。其中，47平1房、58平2房户型朝向西南或东北，由于采光和安静程度不同，不同朝向或产生较大价格差；76平2+1房、79平3房2卫户型朝向东南。据销售透露，所有房源均为带装修交付，而且送大家电（包括冰箱、空调、电视机、抽油烟机等），且将于2019年10月30日前入伙，不过目前尚未开盘，交房时间也是预测，后期可能有调整。

*银领公馆装修标准

47平1房2厅1卫

户型评析：1、朝向东南或西北，3米开间客厅连接阳台，采光条件较好；2、明厨明卫设计，面积足够使用，利于保持室内通风干燥；3、公共生活区域较为宽敞舒适，但卧室略显紧凑，做了衣柜后所余空间狭小。

58平2房2厅1卫

户型评析：1、客厅开间3.2米，阳台开间1.2米，可满足日常生活所需；2、主卧次卧均有飘窗，可灵活使用空间；3、整体布局合理方正。

76平3房2厅1卫

户型评析：1、客厅开间3.5米，阳台朝向东南，居住舒适采光效果好；2、厨房面积不大，但实用性能较佳，分离式卫生间设计，方便家庭使用；3、相邻户型次卧距离较近，或产生对视。

79平3房2厅2卫

户型评析：1、3.6米开间客厅，1.4米宽阳台较为实用，餐客厅相连横向布局，空间宽敞明亮；2、主卧开间3.3米，带独立卫浴和南向阳台，居住舒适度较高。

三、周边配套

1、交通条件

银领公馆位于龙岗大道、布澜路、东西干道交汇处，在高峰期时段自驾会有拥堵问题。另外，项目宣称“3地铁盘“，阿揪在实地踩盘后，发现这个项目离地铁站根本就不近啊！

从地图上测直线距离，银领公馆距离3号线大芬站670米，距离丹竹头站700米，阿揪步行实测超过10分钟。2018年年初，地铁14号线已开工建设，预计2022年投入使用，届时从石芽岭站出发，4个站点可抵达福田岗厦北。

不过14号线在附近的石芽岭站还未动工，具体地点还不能完全确定，所以现场销售也不能告诉我们离14号线到底近不近。按照规划，石芽岭站的位置是在布澜路口，在开发商宣称的3个地铁口中，它可能是距离项目最远的一个站点，预计步行时间超过10分钟。

*银领公馆周边地铁站测距示意图

2、学区划分

从当前的学区划分来看，参考旁边的和谐家园，银领公馆的业主子女可申请深圳市龙岗区石芽岭学校，该校于2013年正式开学，是一所九年一贯公立学校。从2017年四大录取率来看，石芽岭学校排名第25位，在龙岗片区属于一般水平。

*银领公馆学区石芽岭学校

*银领公馆学区石芽岭学校排名

3、商业配套

由于银领公馆本身体量小，仅配建约800平的底层商业，且小区附近几乎没有商业配套，需要依靠1公里以外的商超，主要是大芬地铁站附近的沃尔玛、星都里，所以生活也不太方便。

*银领公馆周边商业配套实景

四、周边房价

在营销中心现场，据工作人员称，参照周边的二手房价格，届时均价会在52000元/m²左右，带装修送大家电。

银领公馆位于龙岗大道和布澜路交汇处，属于密集的住宅社区，宇宏健康花城是附近少有在售新房，从2015年卖到2018年，单价也从25000元/m²卖到56000元/m²。

银领公馆西北侧环绕石芽岭公园的次新房较多，鸿荣源尚峰于2014年开盘，目前二手房报价区间是51000-55000元/m²；项目旁边的小区——和谐花园也是2010年推售的楼盘，报价在49000-62000元/m²之间。但是，项目南侧多是2000年左右的二手房，楼龄约15年，整体报价相对较低，在34000-46000元/m²左右。

  *银领公馆周边二手房报价          

总体上来看，对比周边的二手房行情，虽然银领公馆没有太大竞争力，但胜在项目主打小户型，户型使用。以58平2房户型为例，单价可能略高于52000元/m²，那么总价在300万出头，首付3成也就是100万左右。如果对居住环境要求不高，而且能接受15分钟之内的地铁步行距离，它还是能迎合部分刚需家庭的上车需求。                                         

*周边次新房外观实景对比