2021年，深圳楼市还有什么机会？

深汕合作区现在的情况怎么样？关于深汕合作区未来的前景，我们怎么去判断？

4月24日，著名房产投资专家、淘房志创始人顾洪波先生进行了一场《前瞻2025：大湾区战略框架下的深汕机遇》的重要讲座，对以上问题为大家做了深度解读。

以下是当天讲座淘房志整理的核心观点，供大家参考。

核心观点

1）从2003年起到现在，深圳楼市永远存在机会，缺的是发现机会的眼睛。

2）永远不要低估深圳的任何一块土地，宝安、龙华、沙井、光明等原来的偏远地方，都有爆发出巨大的威力。3）此前房价较低的地方，往往能实现更高的资金收益率。4）东莞松山湖是外人，深汕合作区是小儿子，在产业转移上，深圳会主动把企业转移到深汕。从长远来看，深汕合作区未来想象力会超过松山湖。5）深圳财力比东莞财力更强，深汕合作区是深圳第“10+1”区，比松山湖更具优势。6）2021年深圳楼市机会：一、打中某些网红盘；二、深汕合作区。7）深汕合作区当前房价处于特别低位，能买得到的话，未来有非常大的概率出现大幅爆发。

以下为演讲精简版

深圳优质房产的机会依然存在大家知不知道纯水岸的别墅，2002年开盘的时候，一栋独栋别墅卖多少钱？2002年的时候大概600万一栋。我们现在知道的一个案例是2019年，这里有一个43号别墅，据说是4.2亿卖的，我们查证之后发现是4亿卖的，买家据说也是香蜜湖水榭花都的一个业主，550平米的独栋，成交价4亿。

（43号别墅成交后中介发出的朋友圈）这个价格意味着从2002年到2019年，17年的时间涨了66倍，平均每年涨2300万，这个涨幅是非常惊人的。深圳的房价平均涨幅，从2002年到现在，大概是十几倍，但是这个别墅增值了66倍。另外它还有一个特点，别墅的涨幅是没有上限的。当纯水岸的独栋当初涨到1个亿的时候，很多人都已经觉得非常高了，不可能继续往上涨了，但是结果它涨到了2亿、4亿。最近这两年，这里基本上没有什么房卖，这也是别墅的特殊性。

到了今天，深圳的平均房价按照官方数据是7万多的时候，深圳的关内平均房价基本上都是10万以上。在这种情况下，深圳还有没有这种机会？我个人的答案是，你想现在买套房子到未来10年涨8倍、10倍甚至十几倍，或者像纯水岸这种十几年时间涨60几倍，这种可能性相对比较小。比如说在深圳，现在沙井、光明很多二手房都7万多、8万，再要翻倍甚至说再翻两倍，我觉得这个难度是比较高的。

但是在深圳优质的房产的翻倍或者翻两倍的机会，以前可能遍地都是，现在的机会依然有，但是你可能需要更专业，需要用更多的东西去分析，然后去找到这种类似的机会。

不要低估深圳任何一块土地

原来的偏远地方能爆发巨大威力

跟大家分析一下从2008年以来深圳楼市一些比较经典的翻倍案例，这些案例还是能给大家一些启发的。

2008年的时候，宝安中心区的熙龙湾，200多平米的复式，赠送率非常高，较低的时候卖到1.3万/㎡。一直到2019年年初的时候，熙龙湾还能买到7万块钱一平米的价格。2014年龙岗的万科翰邻城，当时售价是1.9万。

这些都是历史上的真实数据，真实发生的事情，大家仔细琢磨，这中间还是能够带来很多的启发。

启示1：从2003年起到现在，深圳楼市永远存在机会，缺的是发现机会的眼睛。

从2003年到现在，每过一两年就有人说深圳楼市见顶了，没有机会了，你们早买房的赚到了，我们现在再进来没机会了。

但是我们再过两三年回头看，依然可以看到翻倍的案例。至少一直到2019年，我们都可以看到深圳楼市依然有非常大的机会。

2019年我们也开始提示东部会补涨，那时候东部有一些二手房2万多、3万，这种类型的房子对于很多刚需的人来说，其实就是非常好的机会。

深圳楼市永远存在机会，缺的是发现机会的眼睛，包括缺一点点想象力。

启示2：永远不要低估深圳的任何一块土地，宝安、龙华、沙井、光明等原来的偏远地方，都有爆发出巨大的威力。

我们原来也强调过一点，深圳这个城市太小了，深圳总共就2000平方公里，在深圳没有远郊的概念，只有核心区和近郊区，所以大家不要低估深圳的任何一块土地。

不管是宝安、龙华、沙井还是光明，原来很偏远的地方，在一定的时候它都会爆发，当然这个点大家要踩准。

启示3，此前房价较低的地方，往往能实现更高的资金收益率。

举个案例，光明在2013、2014年的时候，有些楼盘只卖1万多的价格，并且是位置非常好的楼盘，当时都卖不动。甚至光明那边当时有两三万的别墅在卖，也卖不动。

过去这几年，如果严格来看光明的涨幅，其实是超过深圳湾的，只是说深圳湾适合更大资金的人进入，但是涨幅较高的地方有可能是以前一些不太关注的地方。

从长远来看

深汕合作区未来想象力会超过松山湖

深圳接下来还有没有翻倍的机会？

我觉得是有的，排名前列个机会就是打新，深圳现在还是有些网红盘。

如果现在打新的话，几年之后回头来看，还是有一定的翻倍机会的，但是会非常难。

另外我觉得可以关注一个机会，就是深汕合作区。

关于深汕合作区各种各样的事情还比较多，我精选几个比较重要的事情跟大家聊一下。

首先一个事情是深汕铁路已经动工了，从西丽经过6个站就到深汕合作区，这条铁路的较高时速是350公里每小时，将来从西丽坐高铁30分钟就可以到深汕合作区。

深汕铁路线路示意图

它初期可能会是七八分钟一趟车，远期可能是高峰期3分钟一趟车，就类似于地铁的概念，将来有可能就是随到随走。从西丽上车，半小时就到深汕合作区。

厦深高铁提速之后，从深圳北站39分钟就可以到鲘门，鲘门离深汕华侨城赤湖·纯水岸项目非常近。

大家关注深圳市政府的十四五规划，我们会看到有推进深汕第二高速建设的内容，同时推动深汕第三高速的前期工作。

这意味着深圳真的是不遗余力地要把深圳和深汕之间的交通问题迅速解决。

另外一点，南外深汕学校去年9月就已经开学，并且它是从幼儿园到高中。百合外国语深汕学校已经确定落户鲘门，覆盖从小学到高中，小学就可以寄宿。

南外在深汕中心区这一块，百合在鲘门那一块，红岭有可能进入深汕合作区。

我们都知道深圳的一些新区，比如说光明、坪山、龙华，它都是在新区建得差不多了，慢慢地才会引进名校，但深汕不一样，学校这些都是先行的，先给你建好，接下来很多企业会把一部分功能往深汕搬，要解决他们的后顾之忧。

现在深汕也引进了很多企业，其中有一个重点说一下，就是深汕湾机器人小镇，在鲘门高铁站附近。

这个机器人小镇现在应该是全国较大的机器人小镇，它现在陆陆续续已经引进了哈工大上下游的十几家机器人企业，未来人工智能、机器人这一块可能也是深汕的一个非常重点的行业，这一块已经开始慢慢成形了。

腾讯、深汕云服务基地、华润这些企业的云计算的数据中心也已经落户到深汕，腾讯和华润的数据中心已经启用。

再聊一聊对深汕合作区的几个重要判断。

排名前列，把深汕合作区办好是深圳的一个重要政治任务。

现在深圳2000多万人口，将来甚至有可能3000多万人口，你怎么解决这个问题？

现在深汕合作区由深圳全面管理，你能不能把它搞好？你如果搞得很好，将来扩容的资本、说服力都会大很多。

过去几年，深汕合作区的GDP增速都是全市排名前列，相当长一段时间里面，深汕合作区的GDP增速都会远超深圳各区的平均水平。

我们未来两三年可能就会开始看到深汕合作区的GDP总量会超过大鹏，慢慢超过深圳原有的一些区域，从较低的慢慢开始往上超。

第二，深圳的产业转移是一个必然趋势，包括一些先进制造业，可能还是得往外迁，它们往外迁到哪里？

在产业转移这一块，不管是东莞的松山湖，还是惠州现在有些地方想要承接深圳的产业，包括珠海，这些地方都是外人，但是深汕合作区是小儿子，现在深汕合作区的GDP全部算深圳的，不管怎么样，这个东西都算是深圳自己的。

所以长远来看，包括深圳会非常主动地把很多企业转移到那边，比如说研发、总部、营销这些部门放到深圳，但是一些对地域要求不那么高的东西，政府会慢慢引导往深汕合作区转移。

现在其实才刚刚开始，未来随着越来越多的成功案例出现之后，主动转移的公司会更多，所以从长远来看，深汕合作区未来的想象力会超过松山湖。

第三，深汕合作区当前的房价是处于特别低位。

根据国家统计局的数据，今年一季度全国所有城市房价的均价超过1万，深汕合作区现在的房价也就1万出头，处于特别低位。

大家知道目前深汕合作区邮政编码和电话号码是和深圳统一的，实际上就等于是1万多买深圳。

如果能买得到深汕合作区的房子，未来是有很大概率出现爆发。

前几年我们会建议一些相对刚需的客户，不要一天到晚盯着宝安中心区、南山、福田这些价格已经比较高的地方，我们当时就建议大家，深圳还有很多地方3万块钱就能买到不错的房子，并且还靠地铁，你为什么不买？

现在其实也一样，3万左右的房子，它有时候涨幅是非常可观的。现在深汕这种1万多的房子，暴击的机会还是很大的。

活动结束后，购房者在现场咨询项目

深汕华侨城赤湖·纯水岸

首付72万起

不占深圳购房名额

深汕华侨城赤湖·纯水岸项目扼守深汕合作区门户位置，拥有厦深高铁、广汕铁路（改线）组成“两横”区域铁路骨架系统，“两横一纵”高速路网（“两横”指深汕高速、潮莞高速，“一纵”指潮莞高速、深汕高速的连接线），未来1小时便捷通达深圳、汕尾、东莞、惠州。

深汕华侨城赤湖·纯水岸，位于小漠湾文旅创新小镇，享有36公里赤石河、66公顷香山公园、20公里原生态海岸线、小漠湾湿地公园等四大不可复制的稀缺自然生态资源，居住氛围纯粹。

效果图

小漠湾文旅创新小镇是华侨城计划打造的高级文旅小镇，项目总用地面积约22平方公里，总投资额过千亿元，其功能目标定位为“城市厅堂、艺术殿堂、创业学堂、度假天堂”。

效果图

深汕华侨城赤湖·纯水岸不仅是整个深圳少有一个在售别墅新房项目，同时容积率低至1.1，在这点上可谓是不可再生的少有别墅，其稀缺性不言而喻。

产品设计高拓展，约6米挑高宽敞客厅，赠送花园及地下室，实用率非常高。

项目物管由首批国家物业管理一级企业“华侨城物业”负责，以“臻于心、悦于家”为核心，为业主提供“人本、诚信、精致、周到”的一站式贴身物管服务。

效果图

目前，三期建面约142-273㎡海滨院墅在售，产品有约273㎡双拼、约142-150㎡合院、约148-156㎡叠拼。

淘房志了解到，叠拼总价约235万起，合院总价约390万起，不限户籍购买，不占用深圳购房名额，感兴趣的朋友可以关注一下。

双拼户型

合院户型

叠拼户型

（开发商稿件）