近期有消息称，位于南山留仙洞片区的丹华公馆，有业主提前一年买房，就申请到了深中南山创新学校的学位。

据悉，该项目为三类居住用地，规划为宿舍性质产品，最重要的是相比普通住宅，这类产品还不限购，总价最低380万。

不占用住宅指标，总价相对较低，还能轻松读上家门口的名校，有网友戏称，这届业主简直赢麻了。

有鲜活的例子在前，那些同样买了这类“特殊”住房的业主，是否也可以安心了呢？

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跟住宅一样落户、积分

这类“特殊房产”buff拉满？

丹华公馆是位于南山西丽留仙洞片区的宿舍产品，项目土地用途为三类居住用地，即我们俗称的R3用地。

跟普通的商品住宅用地（R2用地）不同的是，R3用地主要建设工业区、仓储区、学校、医院等配套，允许配建的居住类产品，也只是“宿舍”性质。

在实际操作中，大部分R3类宿舍是可以申请入学的，只是在积分上通常比住宅要低，但比公寓又高。

加上深圳在房产落户上多有限制，因此不少业主担心购买了此类宿舍产品，落不了户，入学积分也不够。

不过近期，压在业主心头的这两块大石头，被拿掉了。

在社交平台上，有业主留言了丹华公馆落户的相关问题，“上周五还落户不了，这周一重新落户成功。”

图源丨小红书

而在6月份有业主在网上晒出了深中南山创新（初中部）报名成功的截图。据项目方爆料，还有小区业主提前一年购房，也申请上了该校的学位。

图源丨小红书

据悉，今年深中南山创新学校（小学部）小一录取积分是79分，初一虽然是双免合格，但今年录取的积分也是接近买房才够。

图源丨水印

之所以能这么顺利被录取，主要因为按照当前的积分政策，丹华公馆以住宅性质房产计算积分，在南山区持有产权占比51%（含）以上的房产类积分为34-40分。

目前，深中南山创新学校对口的小区里，目前只有丹华公馆，以及隔壁的玖裕茗院，住宅积分最高，其它小区的积分只有15-20分。

有了这个积分优势在，难怪“特殊房产”也能顺利读上名校。

类似的案例在今年5月份也曾上演。

5月中旬，福田区的财富广场因被划入深圳外国语小学学区，成交暴走，身价也直线上涨，据相关中介介绍，该小区因划入“名校”普遍涨价了40万+，目前成交价稳定在410-430万左右。

财富广场的房屋用途同样不属于普通住宅，而是“单身公寓”，土地用途是“商住”，所以无需住宅名额也能购买。

尽管如此，但根据住建局判定，该小区属于“住宅商品房”，所以积分跟普通住宅无异，大大增加了就读名校的几率。

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可能贷不了款

购买“特殊房产”需慎重

根据不完全统计，目前深圳市面上类似这种带有住宅性质的“特殊房产”接近45万套左右，多数是二手房，主要分布在较早开发的莲塘、上步、八卦岭、车公庙、科技园、南头及南油等片区。

新房则相对稀少，目前在售房源中，除了前面提到的丹华公馆，还有南山中心的御成府。这类房产多以小户型为主，总价相对较低。

以丹华公馆为例，项目在售户型是58㎡、101㎡，层高3.9米，折后58㎡最低总价在380万左右。

项目于2022年9月开盘，推出1795套房源，截止目前只备案了360套，去化仅20%左右。

南山这个总价的新房真是屈指可数，但为啥依旧打动不了购房者呢？

首先，实际算下来丹华公馆的单价真不便宜，一平米大概也要7万+。而近期取证的长岭陂住宅折后单价才6万/㎡起，宿舍的价格超过了正经普通住宅的价格。

其次，虽然是不限购产品，交易税费和住宅没有区别，但是限贷。

类似丹华公馆的“特殊住房”，如名下有购房指标，则可按普通住宅申请贷款；但名下若无购房指标，只能全款购买，做不了贷款。

另外，像前面提到的财富广场，同样也面临贷款的问题。

据中介介绍，目前财富广场48㎡成交价在400多万，但银行给出的评估价只有300万，所以要么买家多掏首付款，要么就是全款买下，再做其他贷款。

最后，每个区积分制度不同，并非所有的“特殊住宅”都能像丹华公馆、财富广场一样，被算作一类住宅。

且政策也有调整变化的可能，像财富广场、泰安轩、泰康轩等在内的八个小区，在2020年就闹出过“降积分”风波。

再加上，这类产品多是小户型，居住体验相对较差，自住买家较少。

综上几点，若是刚需买家，我们建议还是慎重购买！