投资商铺与投资住宅两者各有千秋，商铺靠市场，一旦市场成为旺市，那它就越老越值钱，或达到“一铺旺三代”的理想境界，因此投资商铺、谋获利润较大化，最重要的是抄底潜力股，远见资本市场的增值。

选铺三大条件（PRO）：Prospect+Rental+Options,买铺要懂得看前景(Prospect)、看租值（Rental）、看配套（Options）。

----香港资深投资人李根兴《买铺，要买得PRO》

01看前景

前海宝中连片发展利好不断 宝中价值倍增

前海，成立之初便有“东方曼哈顿”之美称。

回顾深圳市前海蛇口自贸片区暨前海深港合作区2019年度工作会议上的数据，前海自贸片区经济总量破2500亿元。

数读其“成绩单”，五大现象不难证明其建设成果的高光之处：

①414项制度创新

②港企注册破万家

③世界500强设立企业总量达356家

④32条赢商环境优化

⑤城市新中心建设（“三馆一中心”加快推进、16条主次干道主体完工等）

多重利好与硕果累累表明，前海将是深圳未来物业价值较高的地方。

2018年《前海城市新中心规划优化》文件中提及“宝中成为前海城市新中心重要组成部分”；2019年4月24日前海11号桥通车，从前海到宝安中心区，正常车速13秒即可抵达；妈湾跨海通道前期工程施工进行中，将快速连通前海宝中；2019年10月24日，前海深港现代服务业合作区、前海蛇口自贸片区“双扩区”方案上报国务院……“前海与宝中连片发展”日趋明显，宝中暗藏巨大发展机遇。

*前海湾北侧、宝中南侧滨海地带的鸟瞰效果图

早在2004年，《深圳城市发展战略咨询报告》判断，深圳中心区将从福田移到宝安滨海区暨宝中片区，宝中便早已是潜力股。

随着宝中滨海区、中央商务区、行政中心、中央绿轴公共文化群、核心商业区五大规划的逐步落地，宝安体育馆、图书馆、青少年宫、滨海廊桥、美术馆、博物馆、艺术馆、欢乐港湾等配套纷纷面世，宝中将成为前海人口外溢的优选地。

*宝中部分配套规划图

近期，腾讯入驻“互联网+”未来科技城宝安大铲湾区的动态，让腾讯再建“新鹅厂”的消息一度霸屏。项目全部建成运营后，预计聚集数十万高新人才，由于宝中与此地缘临近，也将为宝中导入高端产业及人气的巨大活力。

宝中以种种利好政策协同前海共筑大湾区，央企华侨城倾力打造的全域旅游升级之作欢乐港湾，占据宝中核心的地段优势，成为一切利好的直接受益者。港湾里作为欢乐港湾少有可售商业，不仅享受片区的基建带动活力，更承接前海规划约80万高端就业人群与腾讯未来10万活力精英，是商铺投资的不二之选。

*欢乐港湾鸟瞰效果图

02看租值  

建面约30-75㎡港湾里临街商铺 前五年华侨城直接运营

租值是指在一定时期内，生产要素的收入投入之间的差额，以及生产要素的成本。通俗说，投资商铺需要关注其投资回报率，而影响投资回报率的因素主要有：①投入成本 ②经营业态 ③收益保障。

直接持有物业是资产最“重”的一种运营模式，有潜力的物业不但能获得运营收益，亦能获得资产增值的红利。抄底潜力物业，让投入成本最小化，才是合理资产配置。伴随着欢乐港湾建成运营，港湾里商铺的临街属性将更有效揽括片区客流，未来的成长价值显而易见，眼下便是优化投资成本的关键时机。其铺型约30-75㎡多面积段供选，更可直接有效控制投资成本。

*港湾里效果图

《地产观察》数据表明：城市居民30%-40%的消费支出，集中在居所1km范围之内。港湾里1km范围内较大的亮点是欢乐港湾，1322万人次/月高密客流带来活跃消费潜力，游玩公园、前往歌剧院、观赏摩天轮的市民对餐饮、咖啡店等日常消费性业态需求巨大，而海府一号、万豪酒店及周边高阶商务客流消费更多元，例如健身瑜伽、护肤SPA等业态。港湾里商铺可通上下水，保证大众餐饮类、零售类、休闲娱乐类等多样化经营的实现。

*人流导向示意图

在商业运营中，经常会度过1-5年的培育期。很多商业容易进入恶性循环，即“商品及顾客的品质持续下滑”。央企华侨城针对港湾里的5年返租补贴，不仅是为租金收益保驾护航，更帮助铺面稳稳渡过培育期，从生铺养成熟铺。

*港湾里效果图

03看配套

欢乐港湾少有可售 临街商铺新体验

醇熟配套是商铺财富来源的根本，是人气聚集的动力。放眼宝中，可圈可点的三大商业配套有哪些？

1、较大购物中心是宝中36万㎡壹方城。据赢商网获悉，2018年壹方城购物中心销售额客流量突破4000万人次，在中国购物中心客流规模指数榜单中名列深圳TOP1；

2、70万㎡的“地下城”规划让商业、居住、交通、文娱、休闲自成体系，宝中地下将变得热闹；

3、欢乐港湾占据宝中核心要地，六大业态提升宝中人气：①海滨文化公园未来全年超20场文化主题活动让全深圳乃至湾区人流汇聚于此； ②高度为128m的摩天轮吸引人流停驻； ③大剧院每年文化演艺活动不少于150场； ④商业东岸/商业西岸自带浓厚滨海商业氛围； ⑤JW万豪酒店光之翼、海府一号自身的高阶消费人群，皆为港湾里所享。

港湾里临街商铺直接享有宝中最有潜力的三大商业配套，3公里内拥有约251栋商务写字楼、超300个优质住区，覆盖约126万高阶客群，片区总客流量达1322万人次/月。在前海湾畔，各国人群相遇于此，聆听世界、共赏盛会……皆走进港湾里。

*欢乐港湾效果图

除此以外，港湾里的交通呈现4+4+1格局：4条城市主干线、4条地铁线及广深沿江高速打造多维立体交通。其中最值得一提的就是5号线和28号线的双地铁上盖（临海站同港湾里及海府一号实现了无缝接驳）。据数据统计，纽约、伦敦、东京、香港等城市成熟的“交通便利物业”价值平均高于同片区、同等类型物业30％以上，而北京、上海、广州等城市地铁沿线商铺出租率也基本都达到了100％，地铁创富效应也同样适用于港湾里。地铁本身，就像是一部城市商业的“时间经济体”，为港湾里商铺带来源源不断的客流活力。

*港湾里“双地铁上盖”示意图

港湾里依托欢乐港湾千万客流，承接海府一号高阶消费人群，坐享双地铁接驳的直接利好，建面约30-75㎡，自正式面市以来，成为宝中商业市场上颇为抢手的明星级投资物业。除此以外，海府一号建面约120-11000㎡生态企业总部和建面约220-280㎡海景企业会馆两大产品正持续热销中。属于欢乐港湾海府一号的高光时刻众望已至。

（企业供稿）