8月，跌了！

据官方数据发布，8月深圳全市成交了2537套新房住宅，环比7月下跌3%；3804套二手房住宅，环比下跌17%。

二手房成交犹如过山车，上个月交易量刚创下近39个月新高，这个月又跌破4000套，接近今年3月份的成交水平。

交易量的浮动，是政策边际效应的逐步显现，说明市场信心急需重振。

进入8月底以来，市场“大作文”与“小作文”不断，其中“下调存量房贷利率”引起了市场的极大关注和共鸣，9月能否等来这个好消息呢？我们拭目以待。

01

近6个月新低

8月卖了3804套二手住宅

关于二手房交易量，目前网上有好几个数据，例如4663套录得量，4564套成交量，以及3804套成交量。

这里再跟大家解释一下，录得量是指各大中介门店录得合同量，成交量则是政府官网网签备案的数据。

其中我们最关注的住宅，在8月份成交数据是3804套，其余都是包含了商业、办公或其他数据的，因此数据偏颇较大。

若单论二手住宅的成交量，今年还没上过5000套，最多的是上个月的4573套。而8月的3804套，也是创下了近6个月新低。

当然，尽管8月跌幅明显，但今年的数据还是高了去年同期不少（同比上涨57%），同时近6个月的成交量也是维持在相对高位。

但也需警惕下跌的势头，若9月楼市无刺激，再叠加中秋小长假的影响，9月数据或许还会比8月更难看。

二手房成交量在艰难维稳中，除了有前期市场政策的推动，也有小业主降价卖房，以价走量的促成。

据乐有家研究中心统计，8月全市二手房平均成交价格为5.90万元/㎡，单价已连续2个月维持在“5字头”了，并且把时间线拉长的话，这一年来，房价跌了1.04万元/㎡。

02

供应翻了近一倍

8月一手住宅成交微跌3%

8月深圳一手住宅成交了2537套，环比下跌3%。

虽然也在跌，但跌幅没有那么大，这是为何？主要是两方面原因。

一是，8月的住宅供应翻了近一倍。据统计，8月有11个项目取得批售，合计供应新房4081套，其中住宅3923套，环比增长98.6%。

制图丨深圳贝壳研究院

供应量上涨，释放出更多可挑选的房源，促成了一手市场买家积极入场。

当然，要辩证的看待这件事的话，那么弊处就是，去库存压力会加大，去化周期会拉长。

深圳住建局数据显示，8月末深圳新房住宅可售房源50500套，库存房源回升，住宅去化周期延长至22.2个月（去化周期=月末可售量/前12月平均销售量）。

制图丨深圳贝壳研究院

二是，高折扣促销换量。跟二手房一样，新房也一样难逃以价走量的命运。

像月初入市的宝安的拾悦城楠园，龙岗的博文雅苑，罗湖京基璟誉府，龙华澜湖时代，以及月底入市的龙岗信义金御山居，南山汉园茗院等项目，纷纷都打到了“8字头”的折扣。

折完后，新房单价最低卷到了2万+/㎡，对于刚需来说价格非常友好。

而9月份被视为传统销售旺季，开发商推盘步伐会继续加快，预测这两个数据会持续加码，为9月的成交数据奠定一个基础。

03

9月存量房贷利率有望下调？

一、二手房交易量的松动，尤其是二手房成交的疲软，说明楼市仍需政策提振预期。

该出什么政策，怎么去救市，市场上“大作文”和“小作文”不断，但近期被讨论最多的，莫过于“下调存量房贷利率”。

8月30日，有市场传闻称，国家正在考虑进一步下调存量房贷利率，允许规模高达38万亿元人民币的存量房贷寻求转按揭，以降低居民债务负担、提振消费。

此消息一出，相当于给市场投下了一枚深水炸弹，地产股迎来集体大涨。

大家之所以这么期待，是因为现时存量房贷利率平均超过了4.1%，像深圳存量房贷利率普遍在4.2-4.5%，而新的房贷利率最低是3.4%，甚至有一线城市降至低于2字头。

这中间的落差，难免影响了购房者中长期贷款的意愿，甚至容易引发提前还贷潮。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，居民不加杠杆，还提前还贷，这直接导致开发商资金链紧张，因为按揭贷款占了开发商资金来源的1/3，同时还会冲击到开发商保交房。

所以综合来看，存量房贷利率的下调，于购房者、开发企业都是喜闻乐见的，也有利于提振消费信心。

去年9月份，首套存量房贷利率迎来了统一调整，今年9月份能否再来利好，只能静候佳音了。