来源：楼癫 作者：楼癫

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提前布局，从楼盘的生命力发现潜力楼盘！

有向上生命力的楼盘最有潜力

深圳乃至全国已经度过了最初大开大建的阶段，只要买房就能暴富的阶段已经过去。

具体到深圳，目前的大城市中心已经稳固，未来具备大城市中心潜力的，不过两三个。当初这种大范围的暴涨已经不会再有，像南山和龙华这样的机会已经不可复制。

所以挑选有价值的楼盘，让自己购买的资产更贴近未来的发展趋势，寻找有生命力的楼盘，是必不可少的课程。

我们讲楼盘的生命力，就是从楼盘自身（时间折旧和土地增值）和城市变迁（人群更迭和经济重心转移）两个方面来体现和演绎。

一

楼盘自身的生命周期

我们的国家以不到70年的时间跑完了欧美两百年才完成的工业化的进程，而深圳这座年轻的城市，更是以30年的时间跑完了国家70年的进程。

这个快速的过程加速了深圳楼盘的老化，加之早期建设监管不严，海沙的滥用，导致很多早期楼盘提前进入了让人纠结的旧改阶段。

一个楼盘从拿地那天开始算起，你能够拥有的时间是70年后的这一天。这正好是一个人的生命长度，每个楼盘和人一样也要经历上升 成熟 衰落的生命周期。

时间带来楼盘的下行周期

单纯从品质而言，房子跟汽车包包没有本质区别，从交到你手上开始，就开始了折旧的过程。

而房子的年轻化现代化的设计理念、用材用料的纯实和优良的物业管理等，都是延缓房子折旧的因素。但总来的来说，这个折旧的过程，是不可逆的。

土地价值——上升 成熟 衰落的生命周期

房产增值，其实指的就是土地增值，而土地增值的过程就是这块土地配套完善的过程。

附时间折旧曲线和土地价值曲线图

举个例子：

90年代，南山中心一片少有，海珠城95年开盘的价格不到4000。但是随着海岸城的落成，片区内南山书城，海雅百货，以及学府学校等配套的建立，南山中心成为了西部中心，土地也变得有了价值。

现在南山中心的观海台漾日湾畔等楼盘动辄10万单价。

附南山中心区现在和90年代的对比照片

当然，“土地价值曲线”会受到学位变更，政策刺激和资本倾轧等因素的干扰而产生波动。

上升阶段的房产，增值变化是较大的，也是最有生命力的。

二

城市变迁为楼盘带来生命力

老城区的楼盘往往缺乏向上的生命力，而新兴片区，大多数楼盘会跟随片区崛起一起拥有向上的生命力，这一点在深圳尤其明显。

80年代，罗湖开始发展，全国的精英来到罗湖，这里创造了3天一层楼的深圳速度，国贸大厦罗湖火车站等标志建筑都是在那个时候落成，东门人满为患。当时的罗湖是最有生命力的。

90年代初， 福田还是一片盐碱地，华强北也只是远离罗湖的“郊区”。95年深圳市委做出中心区西移的决定，市民中心 图书馆 少年宫 音乐厅 会展中心等6大重点工程也是在这个时候开始建设的。当时亚洲排名前列高的地王大厦以“九天四层楼”再次刷新了深圳速度。这个时候的经济中心已经西移至福田。

2001年南山科技园投资建设，2002年宝安体育馆竣工，2007年海岸城开业等事件，标志着南山和宝安开始了比翼双飞的模式，从此经济中心停留在了西部。

而且由于前海特殊的存在，经济中心会更久地停留在西部。

2010年开始，特区开始“一体化”，深圳原关外迎来飞速发展。

从人民南到华强北，再从会展中心到科技园，经济中心的转移一次次为新兴片区的楼盘注入了新的生命力。

再来看看房价：

1993年，

罗湖房价全面涨起来，房价就已经突破7000大关，位于罗湖的洪湖花园8278元/平起，现在均价4.15万/平

1999年

后海的招商海月花园，当年小高层均价5500元/平，坐拥华侨城的金海燕花园，才4750元/平

2001年

华侨城波托菲诺一期开盘均价才8500元/平，现在是均价是10万。

2002年

阳光带海滨城一期开盘均价7900元/平，目前均价接近10万。

也就是直到10年后，南山开盘的价格才追上当年的罗湖，可是，又在转眼间甩了罗湖一个很大的身位。

深圳20年来人群的流入，发生了巨大的变化。从早期的打工仔到现在大量涌入的高知分子，从前期的下海人群再到现在有思想有拼劲的创业者，不同的人群给这座城市带来了不同的思想和性格，当然也行成了上上下下的圈层。

当年，在罗湖做商贸的老板，是住在银湖别墅和百仕达花园这样的豪宅，现在深圳做互联网做金融的老总，选择了深圳湾和华侨城。城市中心在变，人群一代代更迭，更年轻的思维和更新型的经济模式赢得了市场。处在楼市风口浪尖的永远是新城市中心的房产。

也许你买不起90年代罗湖的银湖别墅，可是你可能买得起05-08年的深圳湾。

人群有机会更迭，阶层有机会流动，这些就是经济中心转移和人群更迭为楼盘带来的生命力。

三

楼盘的主要上升期只有10年，抓住最有生命力的10年

以深圳目前的发展速度，一个片区从开始发展到发展成熟较快只需要10年，正如经济中心80年属于罗湖，90年代属于福田，2000年以后属于南山和宝安。

相应地，楼盘的主要上升期也只有10年左右，而这个十年就是房价初步腾飞的排名前列个阶段，也是重要的塑型阶段。

开发商从拿地到入伙，正常要5年，周边配套完善也要5年，一个楼盘主要的上升期也就是10年左右。

举个例子，让我们回顾下龙华的发展：

北站  2007年动工2011年运营

龙华新区 2011年创立

地铁4号线二期（清湖到少年宫）2011年投入运营

水榭春天、中航天逸、汇龙湾和绿景1866等大型社区2012-2014年入伙

龙华两馆（美术馆、图书馆）2015年完成设计

深高北校区2017年开始招生

红山6979 预计2019年开业

壹城中心商业壹方天地LIFE广场2017年开业

地铁6号线预计2020年通车

这10年是龙华飞速发展的十年，也是龙华房价爆发的十年。水榭春天2010年开盘时均价是1万6，现在是6万5，翻了4倍。

我们投资的方向，就是要抓住最有生命力的10年，找出每个时间段（5-10年）增值最多的那几个盘。

四

如何找到有生命力的楼盘

这30年来，快速普涨到来时，上涨最猛的就是年轻化（片区和楼盘）+品质高的楼盘。下面是判断方法：

1.    找到处在上升期的年轻片区

判断标准:

1.处在经济中心转移方向

2.有足够发展用地，没有历史遗留旧改问题

3.通勤不能成为问题，或以后不能成为问题

4.受大核心辐射强烈，或本身就是主核心或区域核心

5.政策严重偏斜，尤其是引进企业给与补贴最狠和引进人才补助(租房或现金)最厉害的片区。

2.    不要忽视年轻人，以及年轻人的选择

龙华的野蛮生长，超过了很多人的意料，包括政府自己，这个就是龙华轨道公共交通未来十年严重缺失，但房价暴涨的秘密。

2016年，全市年末常住人口1190.84万人，比上年末增加52.97万人，而这其中有22.3万人去了龙华，超过42%。龙华已经是深圳人口最稠密的区域。

附2016年深圳人口增长数据

对比宝中大而不实用的户型，龙华做到了更合理的面积应用。九方和周围年轻化漂亮园林楼盘吸引了排名前列批被福田抛弃的孩子。而且现在6979年轻化新型的街坊式商业设计，还在召唤更多年轻人涌入这里。

所以龙华2015年到现在3倍的涨幅，并不是无理由的，也不是单纯是因为宇宙中心的名头。

能吸引年轻人的片区具体表现有:

1.房价租金是否让年轻人承受的起公租房人才房(以租金为角度吸引人才，年轻片区)

2.政策对年轻人是否包容，年轻人口是否在涌入

3.片区产业是否高端，直接决定人群购买力

4.片区内配套和商业是否以年轻人为主体客群，吸引年轻人

网上有个比较简单的判断方法，就是看一个商圈星巴克门店的密度。40块钱一杯的咖啡和年轻化清新感舒适感的环境，侧面筛选出了该片区有较高购买力的年轻人。

3.    钟爱高品质

深圳楼盘以08年为一个门槛，之前的楼盘或者是港式的独栋大厦，或者是统建楼，也或者是有早期社区概念的大型社区，虽然容积率低，但大多品质并不高。

08年以后的楼盘更多考虑到CWB，高端多是塔楼板楼，南北通透，中低端多采用蝶式设计，增加采光。

10年以后楼盘设计更是融入了智能化 人性化和现代化理念，最明显的例子就是深圳湾壹号阳台的游泳池和半岛3的天际视野。

年轻人是最早去追逐这种变化的，这也就是深圳湾大平层卖的好的理由，而中老年成功者则更喜欢华侨城和香蜜湖独栋或者联排别墅。

高品质是每个人的追求，但是不代表你能承受这个价格。所以，需要在能力允许的范围内尽量追求高品质。

多看房，通过实操来拿捏。对比包括CWB容积率 用材用料 外立面 造型设计 等数据，还有比较玄虚的气势、物业管理和舒适度等软实力来判断楼盘真实的品质。

五

写在最后的话

房产是中长期投资项目，不管短周期经济如何波动，楼癫我只找那个长周期最有生命力的楼盘，剩下的就是等待。所谓，任你风雨飘摇，我自岿然不动。

选择那个最有生命力的楼盘，而且极有可能，比我预料的上涨时间还要快。因为，人心是不可预测的，贪念更是无止境的。自然有人去帮我炒热它，我只是提前布局而已。