截止至今，今年福田和罗湖统共只推了4个新盘，其中纯新盘入市的只有天健公馆和宝树台，新盘加推的则有万科瑧山府和中海天钻，可见市区的供应量有多少。虽然可售新房源不多，但资源的集中和配套的醇熟，还是让福田和罗湖吸引了不少有实力的买家，所以老焦此行也是为了给大家扒一扒这两个片区即将入市的纯新盘。

本次老焦踩盘的路线为：传麒东湖名苑→阳光城天悦→辉煌时代大厦→传麒景苑→天健·天骄，下面就依照这条线路，给大家一一介绍一下这5个项目吧。

排名前列站：传麒东湖名苑——笋岗2栋高层住宅施工中 预计9月开展示中心

深房传麒东湖名苑位于罗湖区布心路和爱国路交汇处，根据规划信息显示，项目占地面积5889.7㎡，总建筑面积42324.29㎡，其中住宅建面33295.91㎡，公共配套建面750㎡，物业管理用房127㎡。

深房传麒东湖名苑共规划A/B两座高层住宅，层高均为31层，总户数364户。其中两座住宅中间，设有地上2层，地下1层的停车库，停车位330个（地上235个，地下95个），CWB约0.9。另外，项目绿化率16.42%，容积率为5.8。

深房传麒东湖名苑目前楼栋主体已出地面10多层，据现场工作人员介绍，项目展示中心及样板间已经在装修，展示中心预计9月份可对外开放。而开盘时间要看项目进度及预售证批复的情况而定，但深房另一项目的代理公司告诉老焦，传麒东湖名苑还未招标，也就是说开盘的节点较快怕也要到年底了。

                                             *传麒东湖名苑施工进度图（2018.8）

除了传麒东湖名苑之外，旁边的东湖立交也在施工，现场机器轰鸣声阵阵。东湖立交是丹平快速路一期工程的重要组成部分，是连接丹平快速路、爱国路、布心路及东部过境高速公路连接线的重要交通节点，建成后将有效缓解东湖、布心片区交通拥堵问题。

据悉，东湖立交分A/B/C/D匝道建设，其中丹平快速路与爱国路高架桥之间快速连接的是B、D匝道，D匝道已率先完工，B匝道预计今年年底建成。而丹平快速路和布心路之间快速连接的A、C匝道施工进程较慢，其中，A匝道完成了所有桩基施工及部分墩柱施工；C匝道于今年2月底取得环评批复。

                                                    *传麒东湖名苑周边配套图

【老焦点评】：1、传麒东湖名苑地处东乐花园和布心路围合的三角区域，地块小发展受限，没有小区花园，物业也单一，仅规划2栋住宅，所以未来仅能依靠周边的生活配套。2、附近以老旧社区为主，但配套较为齐全，500米范围内有太安地铁站，喜荟城大型购物商场，水库小学和泰宁小学，以及东湖汽车站。3、项目门口东湖立交正在施工，同时周边还有布心路、爱国路，未来自驾出行较为方便，但由于这些主干道车流量较大，或也会受灰尘和噪音影响。

第二站：阳光城天悦——文锦独栋综合体施工中 预计年底开展示中心

阳光城天悦，又名深南阳光大厦，是罗湖区联城工业厂房城市更新单元，项目位于罗湖区春风路与新安路交汇处。根据规划信息显示，阳光城天悦用地面积5444.78㎡，计容积率建筑面积42801.8㎡。涵盖物业公寓、办公及商业，其中商务公寓建面9500㎡，办公建面23730㎡，商业2500㎡。

阳光城天悦共规划1栋L型平面塔楼，地块沿街地段设置4层商业裙楼，裙楼上设置1座塔楼（分高低区，低区25层，高区40层），另设2层地下车库，停车位178个，其中包含32个公共停车位。项目绿化率30.01%，容积率为7.87。

                                                   *阳光城天悦施工进度图（2018.8）

                                                        *阳光城天悦周边配套图

阳光城天悦的实施主体“深圳市大爱城房地产有限公司”是“阳光城集团”的子公司，据悉，阳光城集团通过其下属全资子公司以收购股权的方式获得该项目的开发权，是在深圳开发的排名前列项目。

【老焦点评】：1、阳光城天悦位于春风路边上，临近地铁9号线文锦站D出口，自驾或是轨交出行都较为方便。2、项目临近罗湖商业中心，像万象城、国贸、金光华、老街等商业配套距离项目2公里以内。3、东南西北四面均为住宅区，且自身体量较小仅1栋高层，整体的商业办公氛围或较弱。

第三站：辉煌时代大厦——上梅林大围坊旧改 展示中心正在装修中

辉煌时代大厦，为上梅林大围坊改造项目（即上梅林村旧改三期），位于梅林路与中康路交汇处。根据规划信息显示，项目占地面积7598.11㎡，计容积率建筑面积75850㎡，其中包括48250㎡商务公寓，16800㎡办公，10480㎡商业。项目规划停车位600个，其中配建停车位481个，公共停车位119个，容积率9.98，绿化率10%。

辉煌时代大厦由深圳市嘉鑫辉煌房地产有限公司，及深圳市上梅林实业股份有限公司共同开发，项目共规划3栋高层，其中1号楼共30层，1-7层为商业，8-11层为公寓，12层和23层为避难层，13-22层及24-30层为办公。

辉煌时代大厦2号楼共36层，1-3层为商业和配套设施，4-36层为公寓。

辉煌时代大厦3号楼地上2层为商铺，地下设计有4层，其中地下1层为商业和设备用房，地下2-4层为停车场。

                                            *辉煌时代大厦施工进度图（2018.8）

辉煌时代大厦目前1号楼和2号楼均已封顶，项目正在进行展示中心装修中，从施工进度来看，老焦预计较快9月份或能开放展示中心，年底或可入市。

                                                     *辉煌时代大厦周边配套图

【老焦点评】：1、辉煌时代大厦位于4号线和9号线换乘站上梅林站C出口，轨交出行比较方便。2、项目一街之隔是梅林先进汇购物中心，梅林天虹，未来自身还将带有1万多平的商业，生活配套齐全。3、周边有集中的办公楼群，像先进城、理想时代大厦、步步高大厦等，办公氛围较为浓厚。4、紧靠项目的还有不少老旧小区和厂房，像梅都社区、福贸花园、向福仓储大厦等，环境较为一般。

第四站：传麒景苑——景田独栋公寓楼 1013套房源有租有售

传麒景苑，原名天居景田公寓，项目位于北环大道辅路景田北六街，临近地铁9号线梅景站A2出口。传麒景苑占地面积4243.6㎡，建筑面积53276.8㎡，其中包含1006㎡商业，以及1010㎡老人日照中心。项目整体容积率10，绿化率1.7%，物业费4.5元/平*月。

传麒景苑共规划1栋40年产权公寓，地上层高32层，其中1层为19套商铺，2层是老人日照中心，3-32层为公寓，公寓房源1013套。项目地下层高3层，为停车库，车位共计211个，CWB约0.2。

                                                     *传麒景苑实景图

传麒景苑公寓户型共3种，分别为约27平单间，约45平1房1厅1卫，约73平2房2厅1卫，全部带装修交付，9梯34户结构。目前展示中心已开放，现场可看沙盘，样板间还在装修中，具体开放时间待定。

据现场销售介绍，传麒景苑由深房集团和特皓集团联合开发，其中深房集团所持531套公寓全部对外销售，而特皓集团所持482套房源则作为长租公寓，目前租售的具体楼层暂未确定。由于项目仍未取得预售许可证，所以并没有做前期推广，且楼盘体量较小，所以据销售反映，目前来访看房的客户并不多。

                                                     *传麒景苑周边配套图

【老焦点评】：1、传麒景苑地处北环大道边上，且周边是地铁9号线梅景站，交通优势较大。2、项目周边配套丰富，500米范围内有虹湾佐阾购物中心、福田农批市场、景蜜村公园、街心公园、景田小学、福田外国语学校景田校区、福田中医院等生活和商业配套。3、规划户型全部是市面上稀缺的刚需小户型，总价或相对较低，或较受市场欢迎。4、自身配套少，CWB仅0.2，周边虽有地上停车位，但位置也不够，所以停车或成问题。

第五站：天健·天骄——景田排名前列旧改盘施工中 预计明年入市 

天健·天骄为天健工业园旧改，项目位于景田西路与商报路交汇处，由9栋150米超高层、2栋100米高层、幼儿园、学校及公共绿地组成。

据天健集团官网显示，项目更新单元用地面面积68239.6㎡，拆除用地面积61375.6㎡，开发建设用地面积34812.4㎡，计容积率总建筑面积206410㎡。

其中住宅187310㎡（含保障性住房17310㎡），商业11000㎡，公共配套设施8100㎡（含9班幼儿园2400㎡，占地2700㎡，公交首末站2000㎡）。独立占地的保障性住房用地面积4203.5㎡，计容积率建筑面积23500㎡，其中：保障性住房21900㎡，公共配套设施1600㎡。

                                                   *天健天骄施工进度图（2018.8）

据悉，天健·天骄项目分两期开发，目前一期已全部动工。其中有5栋高层处于桩基础状态，楼栋主体即将出地面；2栋高层已出地面3层，而地块中原加油站及宿舍楼还未拆迁，但据现场工作人员介绍，加油站已经停用好几个月了，也已经围了起来，很快就会拆除。

                                               *荔园外国语小学施工进度图（2018.8）

此外，项目一期还规划有30班制荔园外国语小学北校区，学校规划用地8700.2㎡，总建面积28965㎡，于2017年8月正式开工，原计划在2018年7月31日完工，但老焦8月走访时发现，学校还并未完全建好，还在脱绿网及内部装修中，而荔园外国语小学至今也还未发布招生信息，今年9月份还能如期开学吗？欢迎知情网友给老焦留言哦~

                                                     *天健天骄周边配套

【老焦点评】：1、天健·天骄临近地铁2号线和9号线换乘站景田站，同时周边景田路可连接北环，交通出行相对便捷。2、景田作为醇熟的生活居住区，片区内公园、图书馆、学校、银行、医院等一应具有，距离最近的大型购物商场虹湾佐阾也仅1个地铁站。3、项目自带9班制幼儿园，同时代建30班荔园外国语小学北校区，荔园外国语小学有较好的口碑，项目被划进该校区可能性较大。