来源：咚咚找房

金九银十对大家来说有可能真的一转眼就过了，但是对深处房产排名前列线的我来说，真的是可以用8个字来表示：“刀光剑影，血雨腥风”。为什么这么说呢，只要有关注房产信息都应该清楚，深圳可以说大部分地区成交都很不错，很多小区可以说挂盘少，要么就是价格挂盘较高，有些和市场价差个几十万是很正常的事情，让很多客户有点无从下手的感觉。聊聊分析下百花的学位房市场，其实现在的市场有点温水煮青蛙，表面看房价好像波动不大，但今年片区整体成交量其实挺不错，价格貌似涨的不多，主要是因为涨幅不平均，目前还处在板块轮动当中！

(数据来源于贝壳网)

(数据来源于贝壳网)比如你看南天二花园的房，年初89平方3房成交就在1300万左右，目前成交依然是这个区间；包括国城花园44平，成交价近一年一直维持在1000万左右；南天一花园，87平方年初成交在900万，107平成交在1100万，最近才开始有些略涨，但涨幅不大；金茂礼都36平年初成交价在550万，现在成交560万变化不大，这就给很多客户造成了一种感觉，自己关注的楼盘，并没有什么变化。但同时，长怡花园年初较好的101平的户型，成交980万，现在成交1050万，涨了70万；长安花园，年初3房成交均价在860万左右，现在成交价到了910万，涨了50万；赛格公寓43平年初的时候成交价在380万，8月份成交价在430万；桑达大厦3月份成交价440万，现在成交到了505万；群星广场1-8月份成交共50套，各种户型涨了30-50万不等。所以一个有趣的现象是，每个人对同样的市场会有不同的感知，当他出来真正看房的时候，发现很多一些同片区其它小区的户型，涨幅超过判断和预期，并且自己关注的片区，成交价虽然变化不大，但业主报价普遍上调，今年7~9月持续一波高峰成交，华强北和百花片区，平均每个月成交量均在50套左右。所以现在各小区盘源库存量已经比较紧张，可选房源和户型跟5-6月份相比已经少了很多，可能作为片区业主，从最近电话量，看房量，邻居交流中等各种渠道得到的信息反馈会更明显，我个人的感觉是目前形势基本面确实比较乐观，我们得到的数据是不仅是我们片区，我们周边的园岭、八卦岭、石厦等片区近几个月二手房成交量都非常稳定，超出去年同期，说明深圳整体的二手房成交在回温，对于一些本片区最近一年价格波动不大的片区，建议是时候可以多关注。下面我们看下9月份的成交数据（数据仅供参考，有些价格或许有些许偏差）华强北9月份成交

华强北上个月统计到的成交数据有59套，有一些或许没有统计到，成交可以说是很火爆的，可以看出上个月华强北成交最多的是金茂礼都有13套，第二的是阁林网苑8套，第三是现代之窗7套。百花9月份成交

百花上个月统计到的成交数据有58套，有一些也是没有统计到，成交可以说也是很活跃，可以看出上个月百花成交最多的是南天一花园有13套，第二的是长城一花园9套，第三是长怡花园5套。我们看下目前在售的房源价格华强北在售房源

百花在售房源表格

总结一下：看了上面的成交和目前在售的房源价格，其实门槛已经提高了很多！实验中学总价较低的上车盘赛格公寓，年初43平方成交价380万左右，8月份较高成交已经到了430万左右。现在因为政策原因还没有给出解决方案，交易基本上已经冻结，主打小户型楼盘去掉一个竞争对手，现仅剩3个楼盘，群星广场，桑达大厦，金茂礼都！目前实验中学在售房源中总价较低的一套是金茂礼都总价较低的一套目前报价565万，33平，最小面积24平很久无业主放盘，上一套成交是7月份，486万成交！群星广场目前报价较低的是600万，一套63.91平，一套58.15平，这个面积段以下，还有很多其他户型，如最小面积29平，38平，但很久无业主放盘，29平上一套成交435万，38平上一套成交500万，但都是几个月之前，新放盘估计价格会上调不少。阁林网苑目前总价较低是16平米的价格是266万，往上价格要388万，目前阁林网苑小户型没有学位空置的放盘在售，在售的都是学位占用的，8月份成交37平米是385万，上个月一套是408.5万。南天一花园一直是百花片区成交很活跃的楼盘，成交量一直不低，价格87平米的两房7月份成交是880万，目前在售是920万，107平米三房8月份成交是1065，目前放盘在售价格是1120万，涨价幅度很大，目前诚心放盘在售的房源不多。长城一花园是整个百花片区总价较低的一个楼盘，但是相对的，楼龄也是最长的一个，不过成交量都很可以，关注度也不错，7月底87平米成交是775万，目前挂盘在售的价格是810万，107平米的三房8月份成交价格是850万，目前在售价格是890万，总体价格都有上浮。最近也经常跟南山一些热点学位片区的同行交流，发现情况都差不多，一个是最近几个月的成交消耗了很多库存房源，房源减少明显，其中以总价低的刚需上车盘成交较旺，而总价高的改善型学位楼盘，价格涨幅不大，但新的业主放盘预期都在普遍提高，对比年初，学位房门槛着实提高不少！