楼市大变局！五折买房，深圳“二次房改”风暴来袭！

原创： 蜜姐/   来源： 蜜财经（公众号）

1998年是中国楼市划时代的年份，这一年中央宣布取消福利分房，全面开启住宅商品化，被称为“98房改”。

2018年的今天，深圳迈出了排名前列步，公布了历史上仅次于“98房改”的重要文件，宣告深圳二次房改来临。

1998年，开启了房地产改革，将福利分房改为住宅市场化；2018年，深圳开启二次房改，将住宅市场化改为租售并举。

二十年时间，历史在住房改革上完成了一个轮回。

那么，二十年一轮回，被媒体誉为“二次房改”的深圳举措，究竟有何亮点呢？房价真的能够如愿下跌吗 ？真的能让大泡沫回归正常的轨道吗？

 深圳正式对外发布的这份文件叫《关于深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见（征求意见稿）》。

这份“意见”试图明确未来18年（2018年至2035年）的深圳住房发展目标。其核心内容，是将深圳的住房分为四大类：

一是市场商品住房，占住房供应总量的 40%左右，以普通商品住房为主；

二是人才住房，占住房供应总量的 20%左右；

三是安居型商品房，占住房供应总量的 20%左右，重点面向符合收入财产限额标准等条件的户籍居民供应；

四是公共租赁住房，占住房供应总量的 20%左右，面向符合条件的户籍中低收入居民、为社会提供基本公共服务的相关行业人员、先进制造业职工等群体。

纵观国际经验来看，深圳现在尝试建立的住房体系，主要借鉴的是新加坡模式。

将住房分割成商品化市场和政策性供给，其中人才住房、安居型住房和公共租赁住房的供应主体是政府及人才住房专营机构，而商品房仍由房地产开发企业提供，同时也支持企事业单位等建设筹集各类政策性住房。

在全国爆发的这场轰轰烈烈的抢人大战之中，深圳显然也坐不住了，而其房子可以五折买的政策，吸引了无数人才的目光！

此次新规中，为符合要求的人才提供市场价60%的政策性支持住房成为大家所关注的亮点。

也就是说，只要是本科毕业生前来深圳即可享受6折购房的优惠；而迁户为深圳市户籍的居民符合财产收入限制的更是可以低至5折！

然而理想很丰满、现实很骨感。深圳的二次房改，恐怕还存在很多问题！

买房将成为有钱人的游戏？

首先，我们知道，深圳的土地面积非常有限，深圳总面积只相当于北京六环内面积的90%左右，而且一半是山地、湖泊，想要多供地也没地可供。

而现在深圳又要在18年新增170万套住房，而且明确优先安排保障房的供地（在新增居住用地中，确保人才住房、安居型商品房和公共租赁住房用地比例不低于 60%，同时在新出让居住用地中提高“只租不售”用地比例）。

总的盘子就这么大，保障房建的多了，商品房自然就少了，再加上政策的利好刺激下，深圳的人口肯定会越来越多，现在深圳的存量房屋已经很难满足人们的需求了，未来自不必说，那么房价一定会越来越高！

看看我们身边就知道了，新加坡的祖屋价格和商品房价格相差四倍，香港的商品房均价12万，豪宅三四十万的很常见。所以，如果深圳未来高端商品房的价格涨到天上去，也不必惊讶！

保障房真的能保障吗？

近年来，“天价学区房”的新闻屡屡刷爆朋友圈，其实，这也就反映了国人买房的根本心态——花大价钱买的房，根本不是看中了那套老破小，而是看中了房子背后的资源，比如教育、比如医疗！

然而，很遗憾的是，在租售并举层面，对于如何体现“租售同权”，深圳没有任何突破性的提法，只是泛泛而谈。

现在，各种各样的租赁房层出不穷，“租售并举”的长效机制也一再被提及，但具体政策的落地，却迟迟不见踪影。

而且，抛却福利层面，五折买下来的房，在价值上未必就能吸引人！

与北京的共有产权房类似，能以五折六折买下来的人才房安居房，并非全部产权，而是类似与政府进行合伙买房，共享收益，共担风险；而且设计了长达10年的封闭期。在封闭期内，这些住房不能上市套现，只能在体系内流转，这就意味着这些住房失去流动性。

可以预见，虽然政府大力推行保障房，但大家只要能买得起，肯定还会接着买商品房，而这，将会 进一步推升房价上涨！

进一步讲，从价格来看，五折买下来的房，真的就便宜了吗？

虽然商品房不与保障类住房互通，但定价上却有联系。而保障类住房则是价格的被动接受者，换句话说，就算保障类住房再多，也得按照商品房价格的5-6折来购买和租赁。

也就是说，你虽然买到了5折的房，那也是先上涨之后再打折！

“房改”风暴能刮向全国吗？

不得不承认，虽然仍存在种种问题，但深圳少有的保障房建设力度，的确是拿出了一些诚意的。而作为中国房地产市场最为特殊的存在，深圳楼市向来具有风向标的意义。

那么，这次深圳的大动作，会在全国开启一轮“房改”风暴吗？

经济基础决定上层建筑。深圳能摆出这样的诚意，是因为人家兜里有钱。

数据显示，深圳2017年GDP预计可达2.2万亿元，名义增长12.87%。一般公共预算收入达 8624 亿元，其中，中央级收入 5292.4 亿元，增长 11.1%；地方级收入 3331.6 亿元，同口径增长 10.1%。

不靠房子，深圳照样是土豪，所以深圳并不需要土地财政。

但是，其他地方呢？

比如，某城市去年刚刚爆出GDP注水造假的大消息，今年的GDP增速也是垫底；祸不单行，今年还传出债务压顶之下的国企违约风险，然后，就以少有的低门槛政策加入了“抢人大战”，房价也如愿在24小时内被引爆！

对于全国各城市来说，今年特别是肉痛的一年，一方面是财政收入的亚历山大，毕竟PPP项目遭到重拳打击了；一方面是地方债务的风险高企，钱都要还不起了，你觉得它还有多大的底气来增加公共住房政策改善民生呢？

而这背后，则是整个税制结构的矛盾。

新加坡为啥能搞低成本的住房建设？原因在于新加坡政府只有一级财政，有足够的激励效果，但是，对于我国来说，实行的是分税制，中央和地方在财权与事权方面并不匹配。

没有其他来源，地方当然需要玩命发展土地财政。

根源问题在哪里？

虽然深圳这次在住房改革上做出突破，但制约中国楼市的根本问题——土地制度的垄断问题，却并没有得到突破！小产权房的问题，并没有给出回应！

现行土地制度，实际上使政府成为土地所有权交易的少有买家和卖家。

在这种制度下，各地政府的必然会以少有买家对本地土地进行低价征收，然后作为少有卖家将本地土地的使用权在本地的土地市场上高价拍卖，以便使土地出让金极大化。

天价拿地、自然要高价卖房！追求利润的开发商，自然要抬高楼价了 ！而那些小产权房，时不时就遭遇清理违建的打击。

总之，某个城市的地价和房价再高，只要土地的垄断权存在一天，当地的土地供应就不会随着地价的上升而增加，以平抑地价的上涨。而其他压制价格的政策，也只是治标不治本而已！

改革之路，道阻且长！

房子问题，牵一发而动全身，想要将98年房改之后一路走偏的大泡沫扳回正途，我们还需要更大的魄力，对包括财税等各个体系进行一场大刀阔斧的改革！

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