本次踩盘路线：

排名前列站：华侨城-龙珠片区

从福田出发至西丽，小编并没有直达线路，而是拐了弯，走了趟白石洲，这一个旧改大区如今怎样了？

小编在白石洲片区找到两个在建的地块，一个在原鹤塘小区、一个是在白石洲工业区，从工程牌上看，这两个地块开发商均是深业（沙河）集团，有种深业便是白石洲、沙河片区的老大的既视感。其中鹤塘小区-沙河商场地块正处于基坑状态，而白石洲工业区地块仍未开始动工，现场也没看到施工牌。

鹤塘、沙河商场城市更新项目（施工进度2017.2.17）

    鹤塘地块面积较小，项目已挂起工程牌，上面显示该项目于去年6月份动工，今年6月份竣工，不过小编觉得，依照目前的进度，应该没那么快能入市。

项目工程牌

环境来看，鹤塘小区旧改附近居住氛围较浓，老小区多、农民房也多，靠近沙河小学，人流量较大。交通方面也是非常方便，靠近世界之窗地铁站，楼盘门前就是深南大道，道路四通八达，是一个比较值得期待的楼盘。

项目周边配套

      而另一个地块面积非常大，虽然没有看到项目的具体建筑面积，但绕着地块走了一周的小编已经感受到了它的庞大。该地块涵盖了原天河花园、明珠花园和沙河工业区的部分地块，目前正在平整土地，还有部分楼栋未拆迁。小编看到未拆迁的几栋楼里竟然还有人在活动，便上去问了一些项目的情况，据拆迁户介绍，该楼盘名叫“深业世纪山谷”，其他的信息并没有获取到太多。小编走到楼盘大门的保卫室时，果然看到一则“深业世纪山谷正在拆迁”的提示，证实了该地块确实是叫这个名字。项目附近美食街、餐饮店较多，也有诊所、幼儿园等，但居住氛围不浓，以租户为主。

深业世纪山谷项目（施工进度2017.2.17）

项目周边配套

好吧，绕了一大圈，终于回归今天正题，来到今天的排名前列个楼盘——侨城坊。

侨城坊是今年南山片区排名前列个取得预售证的楼盘，首批共有8栋楼取得预售证，但该楼盘为40年产权的工业用地，主推的也是写字楼产品。

侨城坊属于侨城北工业区旧改，就体量来说其实并不小，共有10栋写字楼和1栋公寓楼、1栋商业，项目东侧是智慧广场以及在建的深湾一号；西侧有个美景工业苑旧改，为绿景的项目，后期也将是商业性质的楼盘，总的来说，项目周边的商业氛围较重，未来或是办公集聚地，而从该盘预售证备案价来看，单价在4-5.5万/平之间，价格并不算高，与此相反的是，侨香路以南的华侨城片区目前已是房价高地，如片区在售的华侨城新天鹅堡均价在13万/平、香山美墅云邸单价也逼近10万，而附近宅地缺乏，当片区写字楼落地后，侨城坊仅一栋的公寓或成片区稀缺抢手货。

然而，这个已取预售证的楼盘至今仍未没开放售楼处，小编拨打了项目电话，电话中销售透露3月份或将开放售楼处，首批推的均是写字楼产品，公寓推售时间不确定，但预计今年会入市。

侨城坊施工进度（2017.2.17）

项目周边环境

    侨城坊西北侧的美景工业苑旧改项目。

美景工业苑旧改（施工进度2017.2.17）

离开了侨城坊，走侨香路拐北环侨香立交，便到了方大城。

方大城所在地属于西丽片区，但由于靠近华侨城片区，销售经常拿“华侨城”作为亮点吸引客户。从位置来看，确实离华侨城片区不远，与侨城坊对望。

方大城为纯商业性质的楼盘，项目共有4栋塔楼，主楼高达200米，为开发商自持，将成为方大集团总部办公楼；2号楼目前已建成并且在售中，共23层，单位面积109-290平米，整层2100平，目前在售均价45000元/平，物业费为18元/平*月；3号楼整栋出售给鸿涛装饰；4号楼尚未推出。项目底层为商业，目前已确定入驻的有华谊兄弟影城，未来将会是片区的商业综合体项目。

沙盘实景图

全部楼栋基本建成（施工进度2017.2.17）

小编参观了项目2号楼的写字楼样板房，采光还是不错的，透过办公室落地窗，可以望到附近的欧洲城、宜家等，可见西丽龙珠片区以家具装饰公司巨多。另外，就目前交通来说，交通还是不太便利，距离地铁口较远，现场销售称到时会在项目空中广场设一个公交总站，可满足员工的出行需求。

写字楼样板间

第二站：留仙洞片区

  西丽房价的崛起，可以说是政策的直接结果，深圳市政府公布的16个重点发展区域中，留仙洞战略性新兴产业总部基地便是重中之重。留仙洞战略性新兴产业总部基地规划总用地面积为135.5公顷，定位为国际化新一代信息技术研发、转化与应用示范基地，集战略性新兴产业特征和企业总部特征为一体的新一代产业园区。从政府法定图则来看，这一片基本都是40年产权的新型产业用地，宅地极少，而目前该片区较大的楼盘当属万科云城。

留仙洞总部基地规划图

早在2013年，万科花53.99亿拿下留仙洞片区三个地块，即现在的万科云城项目，当年拍下时可售楼面价约7600元/平，而目前该项目均价已逼近7万/平，房价增长的幅度完全是西丽近几年楼市的缩影。

小编来到万科云城项目现场，项目体量确实大，但是兜兜转转一直没找到售楼处，后面一问才知道售楼处已撤至波顿大厦B座。

据现场销售介绍，万科云城共分六期开发，项目两侧6栋建筑包括中央的主楼将收归政府，成为政府留仙洞产业研究基地。

万科云城主推的是公寓产品，均是40年产权，除了六期的50平小户型公寓之外，其他的66-135平公寓均接燃气，并且将可算积分申请学位，但这并没有写入购房合同中，具体还得看后期规定。目前一期已交楼，三期剩余少量100-135平公寓在售（3梯5户），均价73000元/平，6期50平公寓（8梯32户）单价61000-73000元/平，这些存货可以说是楼盘最后推售的产品，除此之外，万科云城还有开发商自持的公寓楼，后期将作出租。此外，万科云城自带5万平米集中式购物中心，2.5万平米社区底商，2万平米绿廊休闲商业，未来可满足园区以及西丽片区居民的购物需求。

6期50㎡公寓在售（沙盘实景）

从片区环境来看，留仙洞似乎还处于“百废待兴”的状态，到处在建设中，茶光路以北、打石一路以南片区还有个空置地块，据万科云城销售称，该地块尚未开拍，若一旦被高价拍下，又将会刷高片区房价。

小编还去参观了下万科云城的样板间。总的来说，万科的户型还是维持其一贯的作风，户型较为方正，面积不同户型布局相似，带智能装修， 50平的户型勉强做了2房，略为拥挤；100平3房和135平4房格局就显得大气些，适合家庭居住。

样板间实景

第三站：大学城片区

离开了万科云城，小编来到了大学城片区。大学城片区，小编觉得应该可以算是西丽环境、配套先起的一区域，所以总的来说，交通、绿化环境等配套均较为完善，但大型的商业或许只能等众冠时代广场来弥补空缺了。

众冠时代广场施工进度（2017.2.17）

然而，大学城片区楼市近期没什么动静，众冠时代广场依旧在低调地建设中，未开放售楼处、未公开咨询电话。而博林天瑞先前声称要推出最后一批小户型复式单位，从去年拖到今年仍无开盘动向，目前售楼处已暂时关闭，无房在售。

第四站：塘朗山片区

沿着留仙大道直行，来到了塘朗城。塘朗城是深圳地铁集团开发的项目，属于塘朗地铁站上盖物业，地铁口可直达项目售楼处。

塘朗城分两期开发，一期是4栋纯住宅楼，二期则为公寓、商业、写字楼、酒店，土地产权期限均为50年。一期于2015年5月开盘，纯住宅毛坯交楼，现已全部售完；二期B座为纯公寓楼，770套44-70平1-2房公寓全部被深圳人才安居集团所收购作为前海人才住房，目前已完成备案；项目目前在售C座公寓，7梯28户，面积31-85平，单价62000-68000元/平，装修需另算3000元/平。

塘朗城一期、二期施工进度（2017.2.17）

沙盘楼栋、户型实景

但C栋小编自我感觉性质较乱，C座18楼以下为酒店，39-42楼为开发商自持单位，酒店、公寓、写字楼同栋，居住氛围或受影响，自住不太理想，只能作为投资，但是目前价格作为投机来说还是偏高。

看了一堆商业楼、公寓，小编心想西丽没房可买了吗？于是小编继续前行，来到塘朗城对面的宝能城。进入传说中深圳较高逼格的图书馆式营销中心，小编被告知宝能城目前已没有房源在卖，下一批要等取得预售证后方可销售，现场也没有样板间可以看，只能“自助”式参观了解。

虽说无房可卖，但小编从现场销控表看到的并不是这样。

现场销控板

宝能城沙盘实景

从沙盘看来，宝能城东区由11栋住宅、2栋公寓及酒店、四层大型商业组成，体量还是较大的，但从小编了解的最后在售时的房价看来，9万/平价格实在是虚高。9万/平虽买不到后海、深圳湾的一手房，但也足够买高新园、华侨城片区的房子。

宝能城施工进度（2017.2.17）

宝能城附近在建或新建的住宅小区较多，交通方面位于塘朗地铁口，面临留仙大道，出行算是方便。但是其周边商业配套不是很多，另一方面，虽自带商业，靠近地铁口，但其附近配套尚不完善，地铁口物业噪音、灰尘大也会影响其豪宅价格的性价比。

宝能城周边环境

离开了宝能城，小编再一次来到长源村旧改项目。长源村旧改是京基地产所开发，整个项目的进度一直较慢，对比去年11月底，3个月仅建了1层多，这样不急不缓的建设速度，让人觉得开发商似乎在等待什么时机。

长源村旧改施工进度（2017.2.17）

小编观点：西丽走一遭，小编觉得，说西丽房价“虚高”并不是莫须有，塘朗城、宝能城附近的华晖云门，2014年10月以32000元/平的均价开盘，到2015年6月破5万/平，2016年尾盘均价竟高达72000元/平，名副其实的2年涨了2.5倍。房价蹭蹭往上涨，片区配套却难跟上，西丽纵然规划好，但就目前楼市看来，有“规划未定房价先行”之嫌，而高房价的背后，却也带来一定的风险。一旦片区的房价提前被透支，购房者所买的楼盘升值空间便小了，但房价到达一定高度后，要大幅下降也无可能，尤其是在近期楼市冷淡期，购房者观望情绪加强，西丽楼市便呈现出推新量少、成交量减少、开发商停盘待售的情况。