靠地铁挽尊的西乡富士君荟 月底开盘可售小户型却仅40多套

截止至发稿前，宝安今年已经获取了31个预售许可证，接近年底，可供应的住宅项目也是屈指可数。从搜狐焦点统计的数据看，除了松岗两盘，以及沙井的清平之外，其余待售住宅中房源供应均不超过1000套，可见西部之所以火，不单单是规划利好，很大部分也是“僧多粥少”的原因。

今年宝安入市的住宅项目，很大部分都实现了开盘“日光”的盛况，从这些楼盘的属性可见，要么是近地铁，要么就是有名校加持，而在相同地段里面，这两个特性也是吸引刚需客及投资客的最有利“诱饵”。而今天，老焦要介绍的就是宝安接下来要入市的，且最近地铁的住宅项目——富士君荟，打新客们不妨提前了解一下。

1、区位交通

富士君荟位于固戍二路与宝安大道交汇处，近1号线固戍站E出口，可以算是真正的地铁口物业，从固戍站出发，2站往北可达机场东站，4站往南可达宝安中心，6站往南可达南山，轨道交通的便利性高。

公交方面，项目周边1公里范围内有20个公交站台，其中距离项目最近的“华丰工业区”公交站线路多达十几条，可通往皇岗口岸、海上世界、深圳湾口岸等地，以及宝中、南头、布吉、新安等片区，公交出行选择较多。

道路方面，项目北侧是航城大道，东侧紧挨宝安大道，南侧紧靠固戍二路。其中宝安大道是宝安区的主干道，可快速通达宝安各个区域，而通过航城大道及固戍二路可达广深公路。

高速方面，富士君荟周边有京港澳高速、广深沿江高速等高速公路，从项目出发前往这两条高速分别约5.9公里和6.3公里，距离较近。

推荐指数：★★★★☆

小结：轨道、公交、道路、高速，项目可选择的交通方式多，且都较为便利，加上自身地处机场南侧，与机场仅2个地铁站距离，航空出行也非常方便。

2、楼盘信息

富士君荟由深圳市富士投资（集团）有限公司开发打造，该公司成立于1983年，先后在深圳开发过罗湖的宝丰苑、福田的岭尚时代园、南山的御林华府，以及保障房项目富士嘉园、富士锦园等，虽然开发的项目不多，但盘踞深圳已久，对深圳市场也较为熟悉和了解，有一定的开发经验。

富士君荟分两个地块开发，仅挨宝安大道一侧的命名为“富士君荟苑”，该地占面约2万㎡，建面约12.7万㎡，容积率3.5，规划有5栋住宅（1栋3单元-7单元）、1栋酒店（1栋2单元）、1栋公寓（1栋1单元）；而另一地块命名为“富士君悦府”，该地占面约1.5万㎡，建面约7.4万㎡，容积率3.0，规划4栋住宅（1-4栋）。

富士君荟总房源为971套，除去回迁房之外，可售住宅有345套、公寓219套。停车位方面，富士君荟苑地下车位640个，富士君悦府地下车位360个，整体停车位有1000个，车位较充足。

目前项目的户型还未上架，但面积段已经确定，住宅户型为75-147㎡2-4房，公寓户型为45-68㎡1-2房，首批推售住宅产品，全部毛坯交付，预计2022年年中交房。

在房源分布上，据现场销售介绍，项目主力户型为101-107㎡的三房两卫，共有一两百套可售房源，大户型144-147㎡的四房两卫有部分，小面积的75-80㎡两房一卫，可售房源数最少，仅40多套。

由于该区域近机场，受航空限高影响，住宅楼栋都不高，住宅有7栋为17层高，2栋为18层高，梯户比2梯4户或2梯5户，整体还是较为舒适。

富士君荟回迁房已选房完毕，据悉回迁房房源在各个楼栋均有分布；而商品房方面，项目12月3日已开放了展示中心，预计12月中下旬开放样板间，12月底入市，具体以备案情况为准，项目同样会采取公证摇号及选房的方式销售，但具体的销售方案还未确定。

推荐指数：★★★☆☆

小结：容积率低，车位充足，且楼栋较低，梯户比也适中，总体来看，居住的空间还是较为舒适，另外项目是毛坯交付，交房时间会相对精装修楼盘早；但住宅有一半是回迁房，占比较多，后续可能出租房源也多，居住人群较不稳定，且小户型可售房源太少。

3、价格对比

富士君荟位于西乡街道，目前该区域内除碧海片区，暂无在售的新房住宅。碧海因地理优势，房价已经慢慢向宝中靠拢，因此没有可比性。而前段时间入市的领航城三期，距离项目也最近，领航城带装修现房备案6-6.6万/㎡，均价约6.3万/㎡，或可作为参考。

二手房方面，项目周边的次新房住宅有领航城、万象新天、山海上城等小区，据乐有家显示，目前这些住宅的挂牌价也去到了8-10万+一平。

*图片来源：乐有家

从贝壳成交数据看，领航城最近（2020年11月）成交单价是约8.1万/㎡；万象新天最近（2020年9月）成交单价约8.28万/㎡；山海上城最近（2020年9月）成交单价约8.26万/㎡，价格还是相对较高。

*图片来源：贝壳

推荐指数：★★★☆☆

小结：二手房房价高企，与新房房价倒挂约2万一平，因此区域内新盘注定又会被刚需客、投资客们角逐争抢。至于富士君荟定价方面，销售说或可参考领航城，领航城大社区、带装修、准现房，而项目是毛坯、地铁口，各有优势，具体的还以备案为准。

4、工程进度

富士君荟两个地块同时开工，目前楼栋均出地面，矮的楼栋建至4层左右，高的也接近9层。

据悉，项目总层高为17-18层，高的楼栋已完成了1/2的进度，但现场销售称，毛坯交付的时间是2022年年中，时间节点上来看，不算很快。

推荐指数：★★★☆☆

小结：虽然项目仅17层高，但毛坯交付时间也不算特别快，要2022年年中，目前楼栋整体施工中，快的已完成了1/2进度。

5、项目配套

（1）学校学区

根据2020年秋季宝安招生计划及招生范围显示，目前项目所划片的小学为固戍小学，固戍小学创建于1950年，建面1.46万㎡，目前有教职工54人，20个教学班，学校规模中等，且目前学位不紧张。

根据地图测距，从项目出发，步行至固戍小学需1.4公里，费时20分钟，自驾约7分钟，接送小孩上下学相对没有那么便利。

初中方面，目前划分在海湾中学，该校现有45个教学班，学生2246人。2020年海湾中学初一录取分数为88.6分，分值不高，学位尚且充足，相对容易申请。同时据海湾中学近年的升学率，民间统计的排名是，该校在宝安区排十几名，算是中等水平。

根据地图测距，从项目至海湾中学有3.3公里距离，步行不太可能，自驾时长约9分钟，如若选择公共交通出行，可乘地铁或公交，但耗时较久，约19分钟以上。

另外，在项目富士君悦府地块，配建有一所公立幼儿园，根据就近入学原则，业主孩子基本能在家楼下上学。

（2）商超商业

商业方面，项目富士君荟苑地块中，住宅楼栋地面一层，酒店公寓楼栋地面一层、地下两层均带商铺，总建面约2万㎡，或能满足业主的基本生活需求。

项目一公里范围内的集中商业还有领航城商业中心、新天地购物广场，但这两个商业体量都不算大，配置也相对单一，大型的购物中心还得去坪洲的大迁里，或宝中的壹方城。

（3）周边环境

从房源分布来看，宝安大道以西、碧海湾至机场这一区域范围内，目前可售的商品房仍是一片少有，很大原因就是受机场地理位置和航空限高的影响，与前面我们提到的万象新天、领航城、山海上城等次新房不同，这些次新房集中在宝安大道以东，避开了航线正下方的位置，而项目却在航线正下方。

*图片来源：网络

近机场有交通的利，自然也有弊，飞机起降的噪音声并不是每个人都可以接受，尤其是南风天飞机多往宝安中心方向起飞，隔几分钟就能感受到的“轰隆”声，也是需要很强的适应能力。

除了飞机噪音的影响外，富士君荟周边环境基本由工业区、产业园，以及一些农民房组成，整体的城市面貌有待改善，居住人群也相对杂乱。

推荐指数：★★☆☆☆

小结：学校配套方面，除了自带公立幼儿园之外，小学初中距离项目都不近，且教学质量和教育水平全区排名较一般；商业方面，项目自身和周边有集中商业，但区域内缺乏高端大型的购物中心；周边居住环境一般，且会有飞机噪音的影响。

6、总结

优势：①西乡固戍地铁口物业，周边交通路网发达，出行便利性高；②3.0及3.5的容积率，车位充足，整体居住空间舒适；③周边二手房报价高，新房受限价影响，与二手房会有明显的价格差，适合上车。④带有近2万㎡商业配套及公立幼儿园，能满足业主基本生活需求。

劣势：①离机场近，且位于机场航线正下方，受飞机起降噪音影响大；②周边以工业区、农民房为主，居住环境较为一般，人群较杂乱；③项目回迁房占比大，接近住宅总数的一半，交付后出租房源多，小区内流动人员也会较大；④片区内缺乏大型商业配套，高端综合性商超均在5公里范围外。

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