靠地铁挽尊的西乡富士君荟 月底开盘可售小户型却仅40多套

新房圈 2020-12-11 10赞
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兽兽:我们的最大优势就是地铁口!

截止至发稿前,宝安今年已经获取了31个预售许可证,接近年底,可供应的住宅项目也是屈指可数。从搜狐焦点统计的数据看,除了松岗两盘,以及沙井的清平之外,其余待售住宅中房源供应均不超过1000套,可见西部之所以火,不单单是规划利好,很大部分也是“僧多粥少”的原因。

今年宝安入市的住宅项目,很大部分都实现了开盘“日光”的盛况,从这些楼盘的属性可见,要么是近地铁,要么就是有名校加持,而在相同地段里面,这两个特性也是吸引刚需客及投资客的最有利“诱饵”。而今天,老焦要介绍的就是宝安接下来要入市的,且最近地铁的住宅项目——富士君荟,打新客们不妨提前了解一下。

1、区位交通

富士君荟位于固戍二路与宝安大道交汇处,近1号线固戍站E出口,可以算是真正的地铁口物业,从固戍站出发,2站往北可达机场东站,4站往南可达宝安中心,6站往南可达南山,轨道交通的便利性高。

公交方面,项目周边1公里范围内有20个公交站台,其中距离项目最近的“华丰工业区”公交站线路多达十几条,可通往皇岗口岸、海上世界、深圳湾口岸等地,以及宝中、南头、布吉、新安等片区,公交出行选择较多。

道路方面,项目北侧是航城大道,东侧紧挨宝安大道,南侧紧靠固戍二路。其中宝安大道是宝安区的主干道,可快速通达宝安各个区域,而通过航城大道及固戍二路可达广深公路。

高速方面,富士君荟周边有京港澳高速、广深沿江高速等高速公路,从项目出发前往这两条高速分别约5.9公里和6.3公里,距离较近。

推荐指数:★★★★☆

小结:轨道、公交、道路、高速,项目可选择的交通方式多,且都较为便利,加上自身地处机场南侧,与机场仅2个地铁站距离,航空出行也非常方便。

2、楼盘信息

富士君荟由深圳市富士投资(集团)有限公司开发打造,该公司成立于1983年,先后在深圳开发过罗湖的宝丰苑、福田的岭尚时代园、南山的御林华府,以及保障房项目富士嘉园、富士锦园等,虽然开发的项目不多,但盘踞深圳已久,对深圳市场也较为熟悉和了解,有一定的开发经验。

富士君荟分两个地块开发,仅挨宝安大道一侧的命名为“富士君荟苑”,该地占面约2万㎡,建面约12.7万㎡,容积率3.5,规划有5栋住宅(1栋3单元-7单元)、1栋酒店(1栋2单元)、1栋公寓(1栋1单元);而另一地块命名为“富士君悦府”,该地占面约1.5万㎡,建面约7.4万㎡,容积率3.0,规划4栋住宅(1-4栋)。

富士君荟总房源为971套,除去回迁房之外,可售住宅有345套、公寓219套。停车位方面,富士君荟苑地下车位640个,富士君悦府地下车位360个,整体停车位有1000个,车位较充足。

目前项目的户型还未上架,但面积段已经确定,住宅户型为75-147㎡2-4房,公寓户型为45-68㎡1-2房,首批推售住宅产品,全部毛坯交付,预计2022年年中交房。

在房源分布上,据现场销售介绍,项目主力户型为101-107㎡的三房两卫,共有一两百套可售房源,大户型144-147㎡的四房两卫有部分,小面积的75-80㎡两房一卫,可售房源数最少,仅40多套。

由于该区域近机场,受航空限高影响,住宅楼栋都不高,住宅有7栋为17层高,2栋为18层高,梯户比2梯4户或2梯5户,整体还是较为舒适。

富士君荟回迁房已选房完毕,据悉回迁房房源在各个楼栋均有分布;而商品房方面,项目12月3日已开放了展示中心,预计12月中下旬开放样板间,12月底入市,具体以备案情况为准,项目同样会采取公证摇号及选房的方式销售,但具体的销售方案还未确定。

推荐指数:★★★☆☆

小结:容积率低,车位充足,且楼栋较低,梯户比也适中,总体来看,居住的空间还是较为舒适,另外项目是毛坯交付,交房时间会相对精装修楼盘早;但住宅有一半是回迁房,占比较多,后续可能出租房源也多,居住人群较不稳定,且小户型可售房源太少。

3、价格对比

富士君荟位于西乡街道,目前该区域内除碧海片区,暂无在售的新房住宅。碧海因地理优势,房价已经慢慢向宝中靠拢,因此没有可比性。而前段时间入市的领航城三期,距离项目也最近,领航城带装修现房备案6-6.6万/㎡,均价约6.3万/㎡,或可作为参考。

二手房方面,项目周边的次新房住宅有领航城、万象新天、山海上城等小区,据乐有家显示,目前这些住宅的挂牌价也去到了8-10万+一平。

*图片来源:乐有家

从贝壳成交数据看,领航城最近(2020年11月)成交单价是约8.1万/㎡;万象新天最近(2020年9月)成交单价约8.28万/㎡;山海上城最近(2020年9月)成交单价约8.26万/㎡,价格还是相对较高。

*图片来源:贝壳

推荐指数:★★☆☆

小结:二手房房价高企,与新房房价倒挂约2万一平,因此区域内新盘注定又会被刚需客、投资客们角逐争抢。至于富士君荟定价方面,销售说或可参考领航城,领航城大社区、带装修、准现房,而项目是毛坯、地铁口,各有优势,具体的还以备案为准。

4、工程进度

富士君荟两个地块同时开工,目前楼栋均出地面,矮的楼栋建至4层左右,高的也接近9层。

据悉,项目总层高为17-18层,高的楼栋已完成了1/2的进度,但现场销售称,毛坯交付的时间是2022年年中,时间节点上来看,不算很快。

推荐指数:★★★☆☆

小结:虽然项目仅17层高,但毛坯交付时间也不算特别快,要2022年年中,目前楼栋整体施工中,快的已完成了1/2进度。

5、项目配套

(1)学校学区

根据2020年秋季宝安招生计划及招生范围显示,目前项目所划片的小学为固戍小学,固戍小学创建于1950年,建面1.46万㎡,目前有教职工54人,20个教学班,学校规模中等,且目前学位不紧张。

根据地图测距,从项目出发,步行至固戍小学需1.4公里,费时20分钟,自驾约7分钟,接送小孩上下学相对没有那么便利。

初中方面,目前划分在海湾中学,该校现有45个教学班,学生2246人。2020年海湾中学初一录取分数为88.6分,分值不高,学位尚且充足,相对容易申请。同时据海湾中学近年的升学率,民间统计的排名是,该校在宝安区排十几名,算是中等水平。

根据地图测距,从项目至海湾中学有3.3公里距离,步行不太可能,自驾时长约9分钟,如若选择公共交通出行,可乘地铁或公交,但耗时较久,约19分钟以上。

另外,在项目富士君悦府地块,配建有一所公立幼儿园,根据就近入学原则,业主孩子基本能在家楼下上学。

(2)商超商业

商业方面,项目富士君荟苑地块中,住宅楼栋地面一层,酒店公寓楼栋地面一层、地下两层均带商铺,总建面约2万㎡,或能满足业主的基本生活需求。

项目一公里范围内的集中商业还有领航城商业中心、新天地购物广场,但这两个商业体量都不算大,配置也相对单一,大型的购物中心还得去坪洲的大迁里,或宝中的壹方城。

(3)周边环境

从房源分布来看,宝安大道以西、碧海湾至机场这一区域范围内,目前可售的商品房仍是一片空白,很大原因就是受机场地理位置和航空限高的影响,与前面我们提到的万象新天、领航城、山海上城等次新房不同,这些次新房集中在宝安大道以东,避开了航线正下方的位置,而项目却在航线正下方。

*图片来源:网络

近机场有交通的利,自然也有弊,飞机起降的噪音声并不是每个人都可以接受,尤其是南风天飞机多往宝安中心方向起飞,隔几分钟就能感受到的“轰隆”声,也是需要很强的适应能力。

除了飞机噪音的影响外,富士君荟周边环境基本由工业区、产业园,以及一些农民房组成,整体的城市面貌有待改善,居住人群也相对杂乱。

推荐指数:★☆☆☆

小结:学校配套方面,除了自带公立幼儿园之外,小学初中距离项目都不近,且教学质量和教育水平全区排名较一般;商业方面,项目自身和周边有集中商业,但区域内缺乏高端大型的购物中心;周边居住环境一般,且会有飞机噪音的影响。

6、总结

优势:①西乡固戍地铁口物业,周边交通路网发达,出行便利性高;②3.0及3.5的容积率,车位充足,整体居住空间舒适;③周边二手房报价高,新房受限价影响,与二手房会有明显的价格差,适合上车。④带有近2万㎡商业配套及公立幼儿园,能满足业主基本生活需求。

劣势:①离机场近,且位于机场航线正下方,受飞机起降噪音影响大;②周边以工业区、农民房为主,居住环境较为一般,人群较杂乱;③项目回迁房占比大,接近住宅总数的一半,交付后出租房源多,小区内流动人员也会较大;④片区内缺乏大型商业配套,高端综合性商超均在5公里范围外。

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