华为人都买不起的坂田破8了!华侨城368套双地铁住宅会更贵吗

不得了！9月底坂田新盘住宅信义嘉御山7期获批现售许可证，均价约8.29万/平，让不少购房者瞠目结舌，龙岗坂田？8万了？！不少人对坂田楼市和老焦一样还停留在去年均价5-6万/平的时代，难不成一年过去坂田房价劲涨30%。不不不，各位稍安勿躁，信义嘉御山7期因为现房并且旁边是九年一贯制学校科技城外国语学校才让其身价暴涨，并且这价格老焦个人认为还是多少偏高，且信义嘉御山7期还带1万/平的装修费，综合来看，目前坂田8万+应该也仅仅是信义嘉御山7期个例而已。

不难发现，坂田，特别是坂雪岗科技城一带近期新盘频出，凭借科技城内熟悉的华为、富士康、神舟等企业，增加了不少就业机会与人口流动，进一步刺激了片区内的京基发展。所以这里是龙岗乃至深圳科技创新要素最为集聚的区域之一，是广深科技创新走廊中深圳“四大核心”之一，也是深圳5G重点发展片区。

交通方面的优势也让该片区大大提高了发展潜力，坂雪岗科技城片区由清平高速、布龙路、梅观高速和机荷高速围合而成，总占地约22.36平方公里(坂田街道约17.63平方公里，吉华街道约1.88平方公里，龙华街道约1.84平方公里，观澜街道约1.01平方公里)。片区形成“一核四翼”产业布局，依托华为总部为核心，以计算机和通信设备产业为主导产业，“北翼”重点打造“互联网+”小镇示范区，“南翼”为“高端金融、科创文创”产融联盟引领区，“东翼”为“通讯智造产业”总部经济集群，“西翼”是“机器人、生命健康”战略新兴产业孵化区。

未来政府计划投资1000亿，将坂雪岗科技城打造成“复合型科技创新城”。目前，这里已有天安云谷产业园、云里智能园、宝能科技园、上雪科技园等约63个园区。所以你要说坂田会到8万+那是肯定的，但是目前坂田楼市是不是已经成熟至此呢？有待商榷，不过老焦发现，在坂雪岗科技城以南有一个华侨城新盘——华侨城荷棠里，或许有这个实力。

1、区位交通

华侨城荷棠里位于坂田街道布龙路与和南路交汇处，老焦从福田出发，途径北环大道至南坪快速驾车约25分钟即可到达目的地，由于龙华电动车较多加上道路整修，驾驶要比较谨慎，除此之外还是比较方便的。项目周边有5/10号线2条地铁线经过，东、西向各有1个地铁站。向东408米，有坂田站，步行约7分钟；向西506米，有五和站，步行约8分钟，步行距离也都在可接受范围内，轨道交通比较便利，少有担心的是五和站与坂田站周边人口较多，上下班会造成一定的拥挤。

陆路交通上，华侨城荷棠里位于布龙路旁，周边有坂雪岗大道、吉华路等主干道，去往福田、龙华自驾便捷，同时坂银通道经过项目附近，还是同样的问题，主干道有部分施工会造成拥堵以及噪音问题，但是仅按照便捷程度来说，华侨城荷棠里还是不错的。

推荐指数：★★★★☆

小结：华侨城荷棠里虽然不是地铁口住宅，但是距离坂田站和五和站都不算远，除去上下班这两个站点拥挤的问题，华侨城荷棠里的轨道交通还是非常便利的。另外华侨城荷棠里周边有坂雪岗大道，同时坂银通道经过项目附近，陆路交通也并没有太大问题。

2、楼盘信息

华侨城荷棠里位于坂田街道五和社区，原是龙岗区坂田街道大贸工业区更新单元，总建筑面积97395.03㎡，其中拆除重建用地面积约11847.08㎡。该片区更新重建后，主要建筑功能为商住，届时可配建公共租赁型保障性住房9360平方米，商业、办公及酒店22830㎡，公共配套设施2480㎡，公园绿地834.7㎡。华侨城荷棠里完成城市更新后，将提供小学用地面积约1.2万㎡，建设一所24班小学，规划提供1080个学位，建成后可极大缓解十二橡树周边学位紧缺问题。

华侨城荷棠里由3栋高层建筑组成：1栋高96.7米，32层，建设商品住宅、保障住房、办公、商业等；2栋高99.6米，33层，建设商品住宅和商业等；3栋高97.5米，25层，建设酒店、办公、商业等。据老焦了解到，华侨城荷棠里在2017年就开始拆除工作，到2018年3月左右项目的土地平整工作就已完成，准备进入施工阶段，但一直到2019年项目仍未施工，直至现在华侨城荷棠里终于有面市迹象了。此次华侨城荷棠里共规划3栋高层，其中2栋住宅、1栋办公，拟规划368套商品房住宅及145套保障性住宅，主推89-117平住宅产品，预计4季度开放展示中心，目前没有更多消息。

推荐指数：★★★★☆

小结：虽然开发商是深圳市万霖投资有限公司，但仍是华侨城的全资子公司，所以建筑风格与房屋水平我相信还是与华侨城一脉相承，品质自然也是有保障。作为华侨城打开龙岗市场的排名前列项目，仅推368套商品住宅有点遗憾，虽然目前没有更多信息，但是老焦相信届时面市，一定会引起不小的关注。

3、价格对比

*数据来源于乐有家

坂田虽然一直都有新盘推出，但是推盘速度和整体热度远远不及宝安、光明等区域。根据网络数据显示，坂田目前还有华晖瑞禧、大族云峰、和城嘉业与正展逸园新房部分住宅户型在售，均价5.8-5.9万/㎡，这也反应出这两年来坂田住宅价格水平，不过还是被9月获预售的信义嘉御山7期打破了平静，均价8.29万/平，一下拔高形成价格断层，不过老焦感觉华侨城荷棠里如果在今年内卖，7万+是肯定要的，但能不能高过信义嘉御山7期，暂时还不好判断。

*数据来源于乐有家

二手房方面，华侨城荷棠里周边均价最贵的是十二橡树庄园一期，在售10套，8.2万/㎡；较便宜的是富豪花园，在售6套，均价4.5万/㎡。十二橡树庄园是低密住宅，不适合用作项目比价标杆，同为高层住宅的德润荣君府更合适，目前，德润荣君府在售47套二手住宅，均价6.1万/㎡。

推荐指数：★★★☆☆

小结：华侨城荷棠里地理位置相对于华晖瑞禧、大族云峰等要优越不少，又有华侨城这个大开发商做保障，时隔一年价格比它们高也是理所应该，所以老焦预计华侨城荷棠里均价7-8万/㎡，具体还是要等官宣。

4、施工进度

华侨城荷棠里从规划信息可见，项目规划有3栋高层，总层高33层，目前较高楼栋建至12层，部分楼栋才预备出地面。据现场工作人员称，按照进度或12月份面市，但目前展示中心还未建造。

华侨城荷棠里容积率5.95，绿化率35%，配套方面较为优质，项目一墙之隔是龙岗区和美外国语小学，周边德润荣君府、富豪花园、十二橡树庄园等新老社区都在项目边上，整体居住氛围浓厚，环境较好。

推荐指数：★★★☆☆

小结：华侨城荷棠里自2017年拆除至今，快的话可能也要等到2020年12月面市，整体进度较慢，目前展示中心还未建造，在年底前能不能顺利开放也未可知。

5、项目配套

（1）划片学校

华侨城荷棠里小学学区划分在和美外国语小学和坂田实验学校的学区范围内，根据地图测距，和美外国语小学距离项目较近，步行约5分钟，和美外国语小学共规划30个班，建成后可提供1500个学位。但是坂田实验学校距离项目较远，步行约20分钟，整体而言，两所学校的教育质量较好，综合排名靠前。

华侨城荷棠里初中学区划分在坂田实验学校、扬美实验学校、深圳实验学校坂田校区共享学区范围内。根据往年学校排名，这几所学校的师资力量和教育质量都不错，总的来说，华侨城荷棠里在学校学区方面还是比较有优势的。

（2）配套商业

华侨城荷棠里自身带有底层商业，可满足购房者的日常生活消费。在华侨城荷棠里周边更是有许多成熟住宅底商，西北、西南、正西面分布着海达和成购物广场、阳光湾畔、坂田天虹、MAX CITY 百佳华购物中心、坂田商业广场和8号仓共6个大型购物中心。最近的海达和成购物广场要步行8分钟，其余几个均在1公里范围左右，步行不算特别方便，但是商场多，商业氛围浓厚，对于习惯驾车出行的购房者来说，距离远不算什么难题。

（3）周边环境

华侨城荷棠里周边并没有特别大型休闲配套，在1公里范围内仅有五和公园和和磡社区公园两个小公园供日常休闲娱乐，再远一点有黄金山公园约2.1公里，步行约29分钟;坂田文化广场约1.9公里，步行约25分钟，此外，南面还有银湖山郊野公园，不过距离较远，适合自驾出行。

推荐指数：★★★★☆

小结：虽然华侨城荷棠里本身体量不算太大，社区活动场所不算太多，周边也没有更优质的公园选择，但是项目的划片学校以及配套商业都算得上是加分项，所以对于日常起居出行，购物消费来说，华侨城荷棠里整体生活便利度较高。

6、总结

华侨城荷棠里作为坂田“后劲”的一代，自身质量自然不用说，加上无论从交通、教育、商业等方面来看，也没有太明显短板。不过美中不足的是，华侨城荷棠里自身体量较小，容积率5.95较高，楼栋间密度较大，部分楼层采光或有影响，另外项目周边缺少休闲娱乐去处，可能会给生活带来些许不便。不过最后还是要反应到项目均价上面，虽然老焦预计是在7-8万之前，但具体是多少还得等年底或明年入市才知道。