自身零配套+独栋小体量!华侨城新盘香山道公馆,土豪们买单吗?

近年来，深圳新崛起的豪宅区，像前海、宝中、安托山都备受瞩目，前海近期还以较高限价81.519亿拍下一块二类居住用地，一时间风头无限。然而，了解前海的人都知道，整个前海还处于开发阶段，配套设施并未跟上，但凭着地段、位置、规划等因素，也让不少开发商、富豪们一掷千金。

其实，若论豪宅，深圳是不缺的，像老牌的香蜜湖、华侨城、后海、深圳湾，这些片区遍地是豪宅，遍地是黄金，只因老牌豪宅区开发年代早，基本是无地可用，不像新豪宅区，还有储备用地，时不时推个盘，溜下粉，就能引起关注。但老牌豪宅区也有自身的优势，居住氛围浓厚、配套设施完善、地段资源稀缺，因此若有新盘入市，也会引起不小的市场关注。

在传统的老豪宅区中，香蜜湖已多年没有新盘入场；深圳湾自华润悦府过后，其余入市的均是商业或商办产品；而后海自去年海境界二期入市后，便也沉寂下去；唯独华侨城片区，一直有新盘接应，但后续的产品也不多，毕竟片区内也已基本开发完毕，而今天，老焦就给大家推荐一下华侨城片区即将推售的住宅项目——香山道公馆，至于豪不豪，有多豪，大家不如看看吧。

1、区位交通

香山道公馆位于南山华侨城片区，项目西临侨北一街，东侧是侨北二街、侨香路，北侧为侨北三街及北环大道，南侧是香山西街。其中北环大道、侨香路等主干道距离项目都不远，自驾仅数分钟，出行的便利性较高。

快速路方面，从项目出发，转北环大道、深云立交桥可进入南坪快速，最短距离仅3.7公里，自驾10多分钟。

高速路方面，项目北侧就是京港澳高速，从北侧的北环大道，转北环侨香立交，可进入该条高速，行驶距离约4.7公里。

轨道交通方面，项目地处的华侨城片区，区域周边虽有1/2/7号线，但距离都不近，最近的1号线白石洲站有2.3公里路程，而2号线侨城北站、7号线龙井站则分别至少有3公里路程，可见轨道出行不够便捷。

公交出行方面，项目1公里范围内有10多个公交站台，距离相对较近的有“侨北一街”、“侨北三街”、“纯水岸”等公交站台，但公交路线却相同，且只有两路公交车，分别是通往欢乐海岸、科兴科学园等，公交出行的距离较短，选择较少。

推荐指数：★★★☆☆

小结：香山道公馆处于城市中心，周边道路四通八达，自驾的便利性不言而喻，但公共交通，包括地铁、公交等交通方式，出行却不够便捷，虽然项目定位的是豪宅产品，居住人群也多是自驾出行，但多一种交通方式的选择又何乐而不为呢，且放眼深圳现有的豪宅区，老牌的香蜜湖、后海、深圳湾，新崛起的前海、宝中，公共交通也是非常发达的，对比之下，项目这方面的弱势还是比较明显。

2、楼盘信息

香山道公馆由深装总建设集团股份有限公司开发打造，该公司成立于1983年，专注于机场、大型场馆、星级酒店、写字楼、大型商场等装饰设计及施工，承建了包括北京首都国际机场、广州新白云机场、成都双流国际机杨在内的40余项机场室内外装饰工程，而在深圳较知名的工程有深圳机场T3航站楼、腾讯滨海大厦等。香山道公馆可以说是该公司操刀的为数不多的住宅产品，且从量级来看，也算是非常袖珍。

香山道公馆占地面积3250.8㎡，建筑面积24059.2㎡，共规划1栋31层高住宅，容积率4.65，绿化率30.38%，项目总户数110户，2梯4户结构，停车位141个，其中新能源车位43个。

从规划指标来看，项目是纯住宅产品，住宅总建面14620㎡，其中可售商品房建面12800㎡，人才保障房1670㎡。

目前，香山道公馆已开放了展示中心，据现场销售称，预计11月底开放清水样板间，届时参观需验资300万，户型建面为104-143平，预计12月下旬开盘，交房标准待定。

推荐指数：★★☆☆☆

小结：香山道公馆仅1栋高层，在片区内可以算是体量较小的项目之一，且规划的是纯住宅产品，自身配套基本没有，主要还要依赖周边。项目面积段是104平起住宅，纯大户型，定位合理，CWB超过1，总体来看，除了地理区位之外，没有特别大的亮点。

3、主力户型

香山道公馆共有7种户型，面积段分别为104-110-111-113-143平，下面老焦给大家介绍一下部分户型。

A户型-3室2厅2卫-104㎡

A户型主卧及主阳台朝南，次卧、次阳台朝北，竖厅设计；厨房空间较为宽敞，双面操作台，可容纳多人同时操作，且配有小阳台，通风采光也较好；三房两卫的设计，从图纸布局上来看，次卧空间并不会显得特别小，分布相对适宜；推门至视餐桌，没有玄关过渡，容易显得室内相对凌乱。

B1户型-3室2厅2卫-110㎡

B1户型为南北通透户型，主阳台空间非常宽敞，次卧带落地窗，主卧带飘窗，整体的采光效果好；主卧带有独立衣帽间、卫生间，舒适性较高；卫生间均做了干湿分离设计，次卫洗手盆与卫浴相隔，方便同时使用。

E户型-2室2厅2卫-113㎡

E户型客厅、次卧朝北，主卧朝南，其中客厅带落地窗，次卧带景观阳台，但阳台与客厅之间设有小门，可直接通往；餐厅不邻采光面，若进深较长，餐厅的光线会相对较暗；L型厨房设计，操作台也相对宽敞，同时带有较宽的生活阳台，可放置杂物。

D户型-4室2厅2卫-143㎡

D户型是该项目较大的户型，也是少有的4房户型，同样是南北通透格局，客厅、主卧、书房朝南，次卧、工人房朝北；项目是双阳台设计，主阳台宽敞，次阳台紧凑，但次卧和厨房共用次阳台，使用上要避免油烟、气味的弥漫；双卫设计，但次卫的布局不够合理，紧挨着主卧及较大的次卧，客人或者工人使用时需要经过主卧，降低了私密性。

推荐指数：★★★★☆

小结：香山道公馆为板楼结构，户型均是南北通透，不存在遮挡问题，且户型也较为方正，空间的利用率也相对较高，虽然部分户型存在布局上的一些不足，但影响不大，整体还是比较不错。

4、价格对比

目前华侨城片区在售的一手房住宅仅新天鹅堡三期一盘，在售户型剩122-123平3房，毛坯现房，4梯6户结构，均价12.5万/平，自带约4.3万㎡商业。该项目一面紧靠燕晗山郊野公园，一面靠近侨香路，属于2号线侨城北站地铁口物业，所以，无论是从区位、体量，或者配套上来看，都要优于香山道公馆，老焦认为，若香山道公馆也是毛坯交付，价格不高于新天鹅堡三期才具备一定竞争力。

二手房方面，据乐有家统计，目前华侨城片区挂牌的二手房有368套，区域内15年过后的次新房挂牌价格是超10万/平，较高的也去到近20万/平。

*图片来源（乐有家）

另外，从贝壳网可见，区域内最近的成交价约17万/平，而项目一路之隔的香山美墅云邸，最近一次，即2020年8月的成交价是12.8万/平，但该项目均是超大户型，因此单价不会非常高。

*图片来源（贝壳）

推荐指数：★★★☆☆

小结：不论是从新房或者二手房来看，华侨城作为豪宅区，房价都不会低，10万+一平的价格是可以肯定的，而之前现场销售预计的价格是12-13万/平，含装修，大家怎么看呢？

5、施工进度

从现场工程牌看，香山道公馆于2019年12月开工，工期593天，也就是说2021年下半年才能完工，如若是带装修交付，那么交房时间还会更晚，预计在2023年。

目前项目楼栋已建至12层左右，进度不算太快，展示中心于9月19日对外开放，样板间还未开放，预计11月底，开盘时间快的话是12月，具体以备案情况为准。

推荐指数：★★☆☆☆

小结：整体的工程进度不算快，且跟别的片区楼盘刚出地面就发售不一样，这个楼盘已建完1/3了，但是还没有具体的开盘节点，但从官网统计的数据来看，下半年已经安排上了，今年应该是跑不掉了。

6、项目配套

（1）学区学校

根据南山目前的学区划分，香山道公馆可申请的小学学位是南山区第二实验学校小学部，可申请的初中学位是南山区第二实验学校初中部。

南山区第二实验学校，坐落在深圳市华侨城，是一所九年一贯制学校，学校创建于2002年，原校名是“中央教育科学研究所南山附属学校”，2014年6月正式更名“南山第二实验学校”。根据非官方数据统计，南山区第二实验学校初中部历年的成绩在全区排名中间位置。

*图片来源（网络）

从地图测距可见，项目与该学校的距离相对较近，步行距离约759米，耗时约11分钟，上下学还是相对方便。

（2）商业配套

华侨城片区商业配套还是比较稀缺的，区域内基本以街铺或社区商业为主，所以片区内的业主想去大型的综合商场，只能依赖周边，像距离项目约1.8公里的方大城，距离约2.5公里的盐田假日广场；距离约3公里的华润万象天地；距离约5.4公里的欢乐海岸等。另外，在项目北部1.5公里范围左右还有宜家、欧洲城等购物商城。

（3）周边环境

华侨城作为老牌的豪宅区，整体的居住环境纯粹，项目北侧是香山里2期，南侧是首地容御，东侧是富田创意文化园、侨香诺园，西侧是香山美墅云邸，都是知名的豪宅产品，居住氛围也浓厚。

另外，说到华侨城就不得不说片区内的资源景观和休闲配套，区域内有1所4A级景区世界之窗，2所5A级景区欢乐谷、锦绣中华。另外，区域及周边还有华侨城高尔夫俱乐部、名商高尔夫球会、沙河高尔夫球会等。

而景观资源方面，片区拥有占地24公顷的燕晗山郊野公园；建面68.5万㎡的华侨城湿地公园；约4万㎡的天鹅湖；约7万㎡的燕栖湖等优质山湖资源。

推荐指数：★★☆☆☆

小结：香山道公馆所处的华侨城片区景观资源和休闲配套可以说是非常丰富，放眼整个深圳也是少有，但商业配套的稀缺，也是显而易见的，另外，项目划片的学校距离较近，步行可达，但学校排名一般，属于南山区中等水平。

7、总结

优势：①地段、景观、资源，这些豪宅应配备的属性，项目都有，可以享受现成的配套实施；②作为传统老豪宅区，周边有天鹅堡、香山里、燕晗山苑等多个豪宅产品，居住的环境纯粹，居住人群素质较高；③周边有北环大道、侨香路主干道，距离南坪快速，京港澳高速也较近，自驾出行较为便利；④项目户型均为南北通透格局，整体布局合理，且面积段在片区内来说相对较小，相较容易上车。

劣势：①公共交通不够发达，项目距离地铁站较远，周边虽有多个公交站台，但公交路线少，路段短；②项目区域内缺乏大型商业和商场，购物、娱乐需自驾到白石洲、西丽或者科技园等片区；③楼盘体量非常小，仅1栋房源，在片区内来说，显得非常袖珍，基本没有社区环境，且自身不带任何配套，全部依赖周边。