南头纯小户型住宅预售8万+ 这盘热卖吗?

地铁12号线的开建，让置业人群重新关注了深圳西部的老城片区，其中南山的南头特别是最炙手可热的。虽然近年来，南头的新房推盘量较少，但每一个入市的新盘都能引起不小的市场关注，而作为2019年南头排名前列的新盘——红花雅筑，又有哪些卖点呢，我们今天就给大家一一详解。

一、项目简介

红花雅筑位于南山区南头片区，南新路与红花路交汇处附近，宗地号T202-0172。该地块由深圳市远为科技发展有限公司于2003年通过企业转让获得并进行开发。但项目直到2015年才动工建设。项目土地使用年期为70年，即自1996年11月5日起到2066年11月4日止 ，目前仅剩不足48年。

红花雅筑建设用地面积为2779.55平方米，总建筑面积为16797.17平方米，计容积率建筑面积为12922.93平方米，容积率4.42。项目仅有一栋A/B座26层住宅楼（楼高85.1米），共有184套房源，均为小户型产品。项目停车位90个，CWB为1:0.5。

红花雅筑已开放展示中心，项目开放了清水样板间。红花雅筑预计3月17日开盘，户型主推48-72平1-2房。据现场销售介绍，项目毛坯均价约77000元/平，预计2020年8月31日带装修交付，预计装修费为7350元/平，具体详情以开盘现场为准。

推荐指数：★★★

项目小结：红花雅筑作为一个小体量楼盘，仅有1楼楼，在自身配套上是处于劣势的，没有小区、园林配套。但独栋建筑优势就是户型采光不受影响，四周没有其他楼栋遮挡。另外项目的3梯8户大大影响居住舒适度。而车位也是比较严峻的问题。从销售预计的价格来看，红花雅筑的价格定位不低，但项目的优势就是小户型住宅产品，这样降低了总价的压力。

二、户型解析

红花雅筑共1栋高层住宅，一层楼设有8户住宅，其中A、B座各4户，均为对称户型。项目带有3部电梯，均位于A/B座连接走廊处，看起来类似公寓的布局。废话不多说，下面一起随老焦去看看红花雅筑的各个户型吧。

A户型 约66平1房2厅1卫

1、A户型客厅朝北，同时客餐厅相连，横厅设计，开间达6米，整体的采光效果较好，但进深不足3米，所以空间也稍显紧凑。2、卧室朝东南或西南向，开间3.5米，进深达5.8米，非常宽敞，同时卧室自带有阳台，可改造为衣帽间或储物间。3、厨房门正对入户过道，而餐厅一侧则为厨房承重墙，不可以随意改造，传菜不够方便。

B户型 约47平1房2厅1卫

1、B户型客厅东南或西北朝向，开间仅2.9米，进深4.8米，空间较小，同时景观阳台的采光面仅1.9米，采光空间有限。2、厨房L型设计，带生活阳台，可用作储物空间。3、卧室东南或西北朝向，开间2.7米，进深约4.5米，同时带飘窗设计，整体方正实用。

C户型 约71平2房2厅1卫

1、C户型客厅及主卧室朝南向，客厅连接3.3米开间景观阳台，卧室自带落地飘窗，整体的采光格局较好。2、玄关入户，过渡室内外空间，同时能起到一定的保护隐私的作用。3、次卧转角落地窗设计，采光面较多，但空间的利用率或不高，同时有一户型朝西，会有西晒影响。

D户型 约54平1房2厅1卫

1、D户型朝南，客餐连厅，双面采光，同时连接景观阳台，通风效果也较佳。2、一字型明厨设计，连接餐厅，方便传菜。3、主卧开间与客厅开间一致，均有3米，同时主卧带落地飘窗，整体的舒适性较强。

推荐指数：★★★★

户型小结：红花雅筑共4种户型，全部为小户型产品，比较适合刚需型的年轻夫妻或者三口之家。户型在格局分布上，较为合理，但部分户型实用率不高，有空间浪费的嫌疑。

三、项目配套

红花雅筑位于南山的老城区，周边环境比较老旧，片区需要依靠旧改进行城市更新。从法定图则来看，南新路两侧主要是商业用地。另外红花雅筑所处的南新路左侧大部分地块是住宅用地，道路右侧主要以政府社团用地。

1、交通条件

红花雅筑靠近深南大道，自驾前往宝安、福田比较方便。目前项目最近的地铁站是1号线大新站，但距离有1.2公里比较远。另外项目靠近在建地铁12号线南头古城站，距离大约600米，该地铁预计2022年通车，通车后出行还是相对比较方便。

2、学区划分

红花雅筑划分的学校是大新小学和深圳市前海学校（初中）。其中项目距离大新小学较近，大约500米。但距离前海学校大约1.8公里，步行要20多分钟，路程比较远。

*红花雅筑小学学区

*红花雅筑中学学区

3、商业配套

虽然项目周边比较老旧，但市政配套却比较方便，有南山图书馆、文体中心、南山区政府、南山第六人民医院等市政资源，且临近南头、荔香、南荔三大公园，购物又有欢乐颂、沃尔玛、天虹等成熟商业。另外周边也有不少的旧改项目，比如恒大大新村、先进九珑两大旧改，另外还有一甲村旧改。但是目前来看，这些旧改的进度非常缓慢，时间周期比较久。而且旧改会短期内影响居住环境，比如噪音和灰尘污染，但长期看是有利于片区居住环境和生活配套的提升。

推荐指数：★★★

配套小结： 整体上看，项目周边的居住环境一般，有较多的农民房。但是配套却比较成熟，包括有超市、商场、公园和市政配套。目前红花雅筑交通不太方便，虽然靠近深南大道，但立交和车流汇合，会容易堵车。另外地铁也比较远，但随着12号线通车，公共交通会有很大的改善。未来片区的价值最重要还是看旧改的进度。

四、周边房价

据悉，红花雅筑目前已获得了预售许可证，但还未在深圳市规土委及房管局等官方网站进行展示。而根据现场销售透露，项目的毛坯均价在7.7万/平左右，但开发商是带装修发售的，装修费需另算，有媒体爆料装修费一平米约7350元，这样算下来，那么红花雅筑的单价基本去到了8.4万/平。这样的价格在南头片区来看，贵不贵呢？

我们来对比一下南头目前在售的一手新房，从价格上做一个参考。目前南头在售的一手房有3个，分别为豪方天际、前海东岸、东关·乐尚林居。

推荐指数：★★★

价格小结：从与周边在售一手房对比来看，红花雅筑的较大亮点是纯小户型，整体总价相对较低。但因楼盘体量较小、CWB严重不足、以及学区学校配套较为一般，因此与周边楼盘对比来看，竞争力还是稍显欠缺。

五、项目总结

红花雅筑为南头独栋小户型住宅产品，面向的客户群体主要是年轻刚需家庭，由于总价在南山片区而言相对较低，又靠近建设中的12号线南头古城站，还是能吸引不少买房客的青睐。在环境方面来看，红花雅筑目前周边氛围相对较差，被老小区住宅及农民房包围着，居住的舒适性不高，虽后期有规划旧改，但目前开发商还没有正式进场，改造还需很长一段时间。在配套方面来看，周边的商超、文体配套一应俱全，能满足基本生活需求。