南头纯小户型住宅预售8万+ 这盘热卖吗?

新房圈 2019-03-08 0赞
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南头今年首个入市新盘来了,184套小户型备案毛坯价7.7万/平。

地铁12号线的开建,让置业人群重新关注了深圳西部的老城片区,其中南山的南头绝对是最炙手可热的。虽然近年来,南头的新房推盘量较少,但每一个入市的新盘都能引起不小的市场关注,而作为2019年南头首发的新盘——红花雅筑,又有哪些卖点呢,我们今天就给大家一一详解。

一、项目简介

红花雅筑位于南山区南头片区,南新路与红花路交汇处附近,宗地号T202-0172。该地块由深圳市远为科技发展有限公司于2003年通过企业转让获得并进行开发。但项目直到2015年才动工建设。项目土地使用年期为70年,即自1996年11月5日起到2066年11月4日止 ,目前仅剩不足48年

红花雅筑建设用地面积为2779.55平方米,总建筑面积为16797.17平方米,计容积率建筑面积为12922.93平方米,容积率4.42。项目仅有一栋A/B座26层住宅楼(楼高85.1米),共有184套房源,均为小户型产品。项目停车位90个,车位比为1:0.5。

红花雅筑已开放展示中心,项目开放了清水样板间。红花雅筑预计3月17日开盘,户型主推48-72平1-2房。据现场销售介绍,项目毛坯均价约77000元/平,预计2020年8月31日带装修交付,预计装修费为7350元/平,具体详情以开盘现场为准。

推荐指数:★★★

项目小结:红花雅筑作为一个小体量楼盘,仅有1楼楼,在自身配套上是处于劣势的,没有小区、园林配套。但独栋建筑优势就是户型采光不受影响,四周没有其他楼栋遮挡。另外项目的3梯8户大大影响居住舒适度。而车位也是比较严峻的问题。从销售预计的价格来看,红花雅筑的价格定位不低,但项目的优势就是小户型住宅产品,这样降低了总价的压力。

二、户型解析

红花雅筑共1栋高层住宅,一层楼设有8户住宅,其中A、B座各4户,均为对称户型。项目带有3部电梯,均位于A/B座连接走廊处,看起来类似公寓的布局。废话不多说,下面一起随老焦去看看红花雅筑的各个户型吧。

A户型 约66平1房2厅1卫

1、A户型客厅朝北,同时客餐厅相连,横厅设计,开间达6米,整体的采光效果较好,但进深不足3米,所以空间也稍显紧凑。2、卧室朝东南或西南向,开间3.5米,进深达5.8米,非常宽敞,同时卧室自带有阳台,可改造为衣帽间或储物间。3、厨房门正对入户过道,而餐厅一侧则为厨房承重墙,不可以随意改造,传菜不够方便。

B户型 约47平1房2厅1卫

1、B户型客厅东南或西北朝向,开间仅2.9米,进深4.8米,空间较小,同时景观阳台的采光面仅1.9米,采光空间有限。2、厨房L型设计,带生活阳台,可用作储物空间。3、卧室东南或西北朝向,开间2.7米,进深约4.5米,同时带飘窗设计,整体方正实用。

C户型 约71平2房2厅1卫

1、C户型客厅及主卧室朝南向,客厅连接3.3米开间景观阳台,卧室自带落地飘窗,整体的采光格局较好。2、玄关入户,过渡室内外空间,同时能起到一定的保护隐私的作用。3、次卧转角落地窗设计,采光面较多,但空间的利用率或不高,同时有一户型朝西,会有西晒影响。

D户型 约54平1房2厅1卫

1、D户型朝南,客餐连厅,双面采光,同时连接景观阳台,通风效果也较佳。2、一字型明厨设计,连接餐厅,方便传菜。3、主卧开间与客厅开间一致,均有3米,同时主卧带落地飘窗,整体的舒适性较强。

推荐指数:★★★★

户型小结:红花雅筑共4种户型,全部为小户型产品,比较适合刚需型的年轻夫妻或者三口之家。户型在格局分布上,较为合理,但部分户型实用率不高,有空间浪费的嫌疑。

三、项目配套

红花雅筑位于南山的老城区,周边环境比较老旧,片区需要依靠旧改进行城市更新。从法定图则来看,南新路两侧主要是商业用地。另外红花雅筑所处的南新路左侧大部分地块是住宅用地,道路右侧主要以政府社团用地。

1、交通条件

红花雅筑靠近深南大道,自驾前往宝安、福田比较方便。目前项目最近的地铁站是1号线大新站,但距离有1.2公里比较远。另外项目靠近在建地铁12号线南头古城站,距离大约600米,该地铁预计2022年通车,通车后出行还是相对比较方便。

2、学区划分

红花雅筑划分的学校是大新小学和深圳市前海学校(初中)。其中项目距离大新小学较近,大约500米。但距离前海学校大约1.8公里,步行要20多分钟,路程比较远。

*红花雅筑小学学区

*红花雅筑中学学区

3、商业配套

虽然项目周边比较老旧,但市政配套却比较方便,有南山图书馆、文体中心、南山区政府、南山第六人民医院等市政资源,且临近南头、荔香、南荔三大公园,购物又有欢乐颂、沃尔玛、天虹等成熟商业。另外周边也有不少的旧改项目,比如恒大大新村、卓越九珑两大旧改,另外还有一甲村旧改。但是目前来看,这些旧改的进度非常缓慢,时间周期比较久。而且旧改会短期内影响居住环境,比如噪音和灰尘污染,但长期看是有利于片区居住环境和生活配套的提升。

推荐指数:★★★

配套小结: 整体上看,项目周边的居住环境一般,有较多的农民房。但是配套却比较成熟,包括有超市、商场、公园和市政配套。目前红花雅筑交通不太方便,虽然靠近深南大道,但立交和车流汇合,会容易堵车。另外地铁也比较远,但随着12号线通车,公共交通会有很大的改善。未来片区的价值最重要还是看旧改的进度。

四、周边房价

据悉,红花雅筑目前已获得了预售许可证,但还未在深圳市规土委及房管局等官方网站进行展示。而根据现场销售透露,项目的毛坯均价在7.7万/平左右,但开发商是带装修发售的,装修费需另算,有媒体爆料装修费一平米约7350元,这样算下来,那么红花雅筑的单价基本去到了8.4万/平。这样的价格在南头片区来看,贵不贵呢?

我们来对比一下南头目前在售的一手新房,从价格上做一个参考。目前南头在售的一手房有3个,分别为豪方天际、前海东岸、东关·乐尚林居。

推荐指数:★★★

价格小结:从与周边在售一手房对比来看,红花雅筑的最大亮点是纯小户型,整体总价相对较低。但因楼盘体量较小、车位比严重不足、以及学区学校配套较为一般,因此与周边楼盘对比来看,竞争力还是稍显欠缺。

五、项目总结

红花雅筑为南头独栋小户型住宅产品,面向的客户群体主要是年轻刚需家庭,由于总价在南山片区而言相对较低,又靠近建设中的12号线南头古城站,还是能吸引不少买房客的青睐。在环境方面来看,红花雅筑目前周边氛围相对较差,被老小区住宅及农民房包围着,居住的舒适性不高,虽后期有规划旧改,但目前开发商还没有正式进场,改造还需很长一段时间。在配套方面来看,周边的商超、文体配套一应俱全,能满足基本生活需求。

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