深圳“三价合一”, 禁了13年的阴阳合同终结!(附细则)

昨天（3月28日）傍晚，深圳“三价合一”正式出台。

"媒体连夜争相报道、中介call客加班、购房者连夜赶来刷卡查征信，一些中介的按揭部连夜上演排队......"政策出台后的6个小时里，小编的朋友圈均被以上信息刷屏。那到底昨晚市场火爆真假？

刚刚细则正式出炉，深圳不动产登记中心发布相关《通知》，并规定自文件发布之日起，凡不符合文件规定的购房抵押系统将通过系统拦截的方式，不予受理，但在《通知》印发之日前贷款的，未经银行确认上系统的，则需自行提交相关的材料（见下图1、2点）

昨晚朋友圈“盛况”惊人！？

三个事例看昨晚市场“真虚火”？

△昨晚朋友圈疯狂刷屏的中介

卖家：龙华业主，税费要增加近10万，但你们那么急，我就不凑热闹了

位于潜龙曼海宁北区的业主王小姐，周一的时候就得知了这周可能会三价可合一，想着要不要把房子挂出去试试，先在乐有家网站上查了一下，已经有三四套同样的户型在售了。心想，这时候去卖，这么多人扎堆卖，房子也很难出掉，还是先不折腾了。今天一大早，不小心打开朋友圈，没想到一夜的工夫，三价合一的新闻能掀起这么大风浪？

中介店铺12点了还在熬夜，灯火通明，很多客户赶去成交，还有业主直降20万卖房的。真的是错过什么大机会了吗？她不放心打电话问了下乐有家工作人员，算了算税费，她家89平米的三房，税费增加在10万左右，因为本身目前的计税评估价就到了4.3万/平，总价到了380多万，超过了龙华普通住宅（320万）一套的标准，按豪宅总价3%征税了，所以增加幅度不算太高，增加幅度在10万以内之间。

王小姐舒了一口气，不用直降20万卖房了。她认为，再持有几个月等周边新房都建好了，也许还有上涨的空间。而且更纠结的是，她现在卖了，还要买，之前买的时候是88折的利率，现在都上浮到15%了，一想到这一点她都不想卖了。

王小姐的这个想法也得到了某位中介的证实，目前没有好的投资渠道，卖了你还是要买房的，利率居高不下，很多业主都不想换房了，一定程度上也导致了二手房供应和需求的萎缩，二手房市场原本就是在一个平静观望之中，这个政策出来，会继续影响一段时间。

卖家：南山学位房业主，已经谈妥价格，却还是选择反价

昨天焗长在微信朋友圈看到一条楼盘信息，称阳光花地面积75平三房豪华装修，现在较低价530万，直降20万急处理。过了今晚业主冷静下来就没有机会了。带南海实验中学，学位可用。

今早焗长询问得知，这套房子并没有卖出去。价格都谈好了，业主反映过来了，又选择了反价，事实上税费增加并不多，为何要赶这趟热闹呢？果然，真是业主冷静下来就没有机会了。

△昨晚连夜加班的中介和凌晨仍在亮灯的门店

买家：怀揣200万，为啥要当心买不到房

最近一直在看房的周小姐，从过年之后一直在看房子，她想在南山买个一个一房一厅投资。看了很久，也知道三价合一要出来，但一直也没有看到心仪的房子。昨天也有朋友建议她要不要赶紧把之前看中的松坪山的房子拿下，她说：总觉得那套房子还缺点什么，不是特别满意，第二是她觉得自己不是冲动消费型的性格，第三她觉得市场接下来会冷静一段时间，更有利于她好好挑房子，完全没必要为了几万块税费匆匆忙忙下手。

周小姐的想法与地产自媒体人呆呆咖啡馆的看法一致，她认为：听说昨晚还有人临时去买二手房，交了定金的没办法要赶紧去网签这个好理解，临时去买，如果不是业主临时降价而下手的话，就不懂了。好想知道过几天会不会哭。手里拿着钱等笋盘不是很爽？

而据焗长从某行业内知情人士了解到，昨天的成交并没有达到火爆的程度，只是少数区域的店铺有一些成交。而且这些成交大多是以前都谈的七七八八只差签约的，并没有太多客户着急来买房或着急来卖房。

“杀伤力”到底有多大？

有人号称“生死时速”6小时

以一套罗湖成交价500万元，较低的网签价为350万元的房产为例，来看新规“三价合一”后对首付和税费的影响：

对首付

新规前，银行评估价约500万，贷款7成为350万，首付为150万；

新规后，银行评估价等同于网签价为350万，贷款7成为245万，首付因此变成255万，

结果：如果选择高首付，则首付增加约150万。

对税费

新规前，以网签价格350万为贷款基数，仍按普通住宅标准征收，所需缴纳税费约7万；

新规后，以网签价格500万为贷款基数，则超过了普通住宅标准，所需缴纳税费约25万；

“三价合一”前后，税费增加了约18.5万。

除此之外，你要了解以下三个真相。

三个真相

真相一：就算没有三价合一，你也要多掏税费！

深圳实行房产评估价格进行例行更新。房产评估价格按年调整，由于房价一直在涨，所以二手房交易的税费也一直在增加。2013年10月8日、2014年9月1日，2015年10月1日，2016年4月1日，2016年11月8日都曾更新过房产评估价格。

 2015年10月深圳二手房评估价普遍上调30%-50%，2016年4月1日再次大幅上调，多数上调60%-80%，有的小区上调幅度达118%。2016年11月二手房评估价普遍上调15%，每一次都带来了税费的增加。但是房价呢，咳咳，大家心里有数哈……

2017年二手房评估价还没有进行调整，今年调整应该来说是大概率事件，就算没有三价合一，二手房的税费也是要上涨的。

真相二：其次，银行首付真的会提高吗？那可不一定！

周争锋律师认为，对刚需而言增加的只是税费问题，不会增加首付，银行审批贷款的依据依旧是银行的内部评估价。网签合同的价格依法应是双方的实际成交价，在网签合同中不按照实际成交价填写，双方约定按照计税较低评估价填写，目的是为了逃税，而逃税是违法行为，不被法律认可保护。周争锋律师认为，对刚需而言增加的只是税费问题，不会增加首付，银行审批贷款的依据依旧是银行的内部评估价。

颜宇丹律师认为也认为三价合一后最直接打击的是高评高贷，如果为高贷而高评，网签过户价提高税费就提高，但我想这部分人宁可再多准备资金也不会多交税。

真相三：新房正的要涨吗？

目前政府限价这么严格的情况下，上涨难度比较大，根据前一段时间开发商密集打折和推房的情况来看，目前新房市场压力也还是比较大的，综合来看，上涨的可能性也不大。

图源：乐有家

禁13年之久的“阴阳合同”或将终结！

深圳正式执行“三价合一”政策，这意味着此举或从根本上杜绝阴阳合同。

其实，从2005年起市场就传言要禁止阴阳合同，在2007,2010，2012年都出台过专门打击二手房阴阳合同的政策或办法。每次传言政策将出台和政策落地之前，二手房市场都会有一波行情刺激入市。

最厉害的一个政策应该来说是，2013年3月31日，“国五条”细则出台：严格执行关于出售自有住房个人所得税的征收规定，继续加强存量房交易税收征管工作，并根据房价变动，适时、适当调整征税评估价格。在政策传闻即将出台的3月，深圳全城陷入一片狂热的“抢房潮”，二手房的成交总量也创下3年来新高成交量达到17199套，随后二手房成交量巨减，但房价并未有太大的变化。

在过去14年当中，对于阴阳合同的打击，无论是虚枪还是石锤可谓真的不少：

2004年，《深圳市房地产经纪合同》正式实施，但不是强制性规定，各中介还是继续使用各自版本，各中介合同内容不统一，存在各种漏洞。

2005年底，深圳市场传言，称2006年始，深圳税务部门将以专业评估机构的评估价格作为二手房税费征收依据，市场哗然，但其后不了了之。

2006年6月，龙岗开始严格执行按评估价征税。具体做法是，龙岗区地税部门与国土部门协作，委托有专业资质的评估机构进行调研，对各片区作出一个市场评估价，并以此作为个税征收的参考依据。诸如装修费、营业税、银行房贷的利息、买房时的税费、公证费等可以抵扣个人所得税。

2007年，8月1日开始，2007版《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》和《深圳市二手房买卖合同》正式启用。我市房地产交易市场已形成一整套买卖合同系列，将有效规范我市房地产市场交易秩序。

2007年9月，深圳市地税局召开新闻发布会透露，深圳市“二手房交易基准价格估算系统”已经建成，预计当年10月份将全面展开按评估价征收税费。

2008年底2009年初，作为全市排名前列试运行的区域，龙岗终止了按评估价征收税费的做法，开始与其他区域一样按合同价计算税费。

2010年6月，中介高层曝料称，二手房评估价收税7月1日将进行。但7月1日并未如期征收，谣言不攻自破，但市场传闻仍在继续。

2010年9月1日实施《深圳市房地产市场监管办法》第四十一条明确规定，房地产经纪机构不得“为交易当事人规避房地产交易税费或者其他非法目的，就同一房地产签订不同交易价款的不同合同提供便利”，违反者“由主管部门责令限期改正，处5万元罚款。”但是，买卖双方自行操作“阴阳合同”的口子并未堵住，“阴阳合同”打而不死。

2012年10月1日，深圳市地方税务局、深证市规划和国土资源委员会对深圳范围内的存量非住宅类房产交易成交价格明显偏低且无正当理由的，实行按计税参考价格规定计征各项税款。

2014年9月起对房产评估价格进行例行更新。房产评估价格按年调整，二手房交易的税费随交易价调整。

“三价合一”政策详请

关于我市建立信息互通查询机制规范购房融资的新闻通稿

根据中央关于“房子是用来住的，不是用来炒的”的总体定位，为贯彻落实《住房城乡建设部人民银行 银监会关于规范购房融资和加强反洗钱工作的通知》（建房〔2017〕215号）完善房地产金融调控的政策要求，人民银行深圳市中心支行、深圳银监局、市规划国土委联合发布通知，建立信息互通查询机制，规范购房融资，坚决遏制“阴阳合同”和“高评高贷”现象，确保房地产市场平稳健康发展。

该通知要求：商业银行办理房屋贷款业务，要以房地产信息系统中查询到的网签合同和住房套数查询结果作为审核依据，并以网签备案合同价款和房屋评估价的较低值作为计算基数确定贷款额度。不动产权登记系统将对网签合同相关价款与购房贷款额进行自动比对，对未按本通知要求核定贷款额度的银行抵押登记申请，系统将自动拦截并予以退文，并将相关违规情况报监管部门核查。

该政策实施将全面压缩“阴阳合同”生存空间，打击利用高杠杆投资投机购房，夯实差别化住房信贷政策，抑制二手房价格过快上涨，并提高税赋公平性。同时，也将完善二手房市场监测管理，有利于房地产市场主管部门全面掌握真实二手房成交价，为房地产调控提供更可靠的数据支持。

政策发布后，各商业银行、各房地产中介服务机构将在主管部门指导下依法落实通知精神，要求客户如实申报成交价格。人民银行深圳市中心支行、深圳银监局将继续加强购房贷款业务的监督和检查。

Tips

目前买房一般有4个价格：房屋真实成交价，银行房屋贷款评估价，网签备案合同价，房管局计税评估价。

成交价：即实际签约的价格，由买卖双方决定，不在“三价”之中

银行评估价：用于银行审批贷款额度的标准，一般都能评到成交价，个别评不到成交价，个别能评高一些，评估公司结合市场评估而来

国土局评估价：官方的评估价格，也就是计税价，目前是市场成交价7成左右。

国土局网签价：也就是过户价。由于网签价格不能低于国土局评估价，因此购房者为了避税，一般按评估价去网签，此情况下评估价基本等于网签价。