（来源：信荣律师团队）

XX银行深圳分行坑爹的监管条款

XX银行深圳分行二手房资金监管协议对被业主违约的买家是大杀器，强烈建议买家绕道而行！（本文所述情形，均为信荣团队承办案件所遇实例，欲知具体银行，请私信留言）

XX银行：坑爹的首期款监管条款

《XX银行深圳分行二手房交易资金监管协议》坑买家的条款：无监管期限约定。

第二条第3项：监管方式：……在监管期间且本协议履行完毕监管账户解除监管之前，甲乙双方（甲方为卖方，乙方为买方，丙方为XX银行）承诺，甲方和乙方任何一方均不得提前支取或向本行系统内外各营业网点申请挂失或采取其他措施。

第二条第6项：监管期限：自本协议生效之日起至本合同约定的监管终止事由实现为止。

第三条第5项：……在乙方认为交易已经不可能实现，甲方应出具解除监管账户资金手续时，甲方拒绝向丙方提出申请的，应由甲乙双方协商解决。协商不成的，甲方/乙方应通过司法等程序主张权利，丙方不承担任何调解、决定、审查等义务。

第四条【监管终止】第1（1）项：……在二手房交易失败且符合本协议约定的情况下……若甲方由于主观原因不配合或无法签署前述监管解除申请书的，且未书面向丙方出具监管资金付款通知书提出付款申请，则乙方在提供有关司法机关关于甲乙双方交易失败，甲方不履行交易资金监管解除义务的确权生效判决（以下简称交易失败确权生效判决）原件及复印件的前提下，可以单方面向丙方申请解除该监管账户资金，并填写监管解除申请书。

坑爹场景：看看XX银行是怎么坑买家的

买家已监管首期款的情况下，因业主违约导致交易无法进行而又不愿意赔付买家违约金，买家存在两难选择：

一是妥协，不要任何违约金或者只要少许违约金，换取业主配合解除首期款监管，退回首期款另行购买其他房屋，本质是任由业主违约，即便房价暴涨，也只能干吃亏！

二是诉讼，坚持追究业主的违约责任（起诉强制过户，或者解除合同要求业主赔付合同约定成交价20%的违约金，或者索赔房屋升值差价），如此业主可能不配合解除监管，首期款可能需要一直冻结在XX银行直至官司结束，如此对于选择解约索赔诉讼的买家十分不利，特别是在房价暴涨的情况下（无法退款购买其他房屋）！

坑爹结果：一旦发生纠纷，买家十分被动，很多买家为了尽快退回首期款被迫选择妥协，放弃追究业主违约责任，纵容了业主违约。

其他银行：多约定三个月监管期限，到期首期款自动退回买家

深圳绝大多数银行二手房首期款监管协议都有有效期约定，普遍为三个月，个别为六个月，期限届满未交易完毕的，首期款自动退回买家账户。

如此，一旦交易不成，买家也无后顾之忧，可以一边解约索赔业主，一边另行购买其他房屋。

出现类似情形的还有另一家银行，也没有约定监管期限，也曾出现过业主违约，买家退款难的情况，而且还可以监管在卖方账户，对于买家来说十分不利：

信荣说，说楼事：

1、XX银行深圳分行二手房资金监管协议对被业主违约的买家是大杀器，强烈建议买家绕道而行！

2、已经选择并在XX银行做二手房资金监管的买家，遭遇业主违约，建议尽量与业主协商，争取和解解决争议；

3、实在无法达成和解的，充分衡量案件胜诉把握、法院判决业主支付违约金数额，确定必须起诉解决的，及时委托律师发送律师函，通知业主先行配合解除首期款监管，并在起诉时查封业主房屋；

4、根据法律规定，交易确定无法进行合同解除的，业主有义务配合解除首期款监管，拒不配合导致买家损失的，买家有权起诉要求业主赔偿；

5、相关法规规范性文件并没有申请房贷必须在申请银行先行监管首期款的规定，内资银行之所以如此规定，甚至像XX银行这样限制买家退回首期款，目的在于拉存款出于自身利益考虑，而外资银行审批房贷基本不需要监管首期款，故在条件大致相同下，建议买家优先选择外资银行贷款，选择内资三个月期限首期款监管。