一家公司撑起一个片区?坂田发展潜力远不只一个华为

搜狐焦点深圳资讯 2018-05-27 02:04:51
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近几年,华为搬离坂田的传言屡次传出,也让人们为坂田“捏了一把汗”。在传言甚嚣的现在,坂田楼市走势如何,未来发展潜力还能与龙华肩并肩吗?乐有家研究中心将从楼市发展、现有配套、未来规划、热门小区等四大方面,为购房者分析解读坂田片区。

龙岗坂田片区处于深圳中北部,毗邻民治街道、龙华街道,与福田区也仅相距十几分钟车程。受益于优越的地理位置,坂田近几年的发展日新月异,部分地方甚至可媲美“宇宙中心”龙华。也正因如此,不少人将这一带称之为龙坂片区(龙华-坂田)。

坂田街道于2006年成立,这12年里,支撑坂田发展的特别主力当属华为公司。坂田街道有规划面积达2.7平方公里的坂雪岗高新技术产业区,其中除了华为,还有、航嘉、新天下、康冠、驰源等10多家国内外知名企业。

近几年,华为搬离坂田的传言屡次传出,也让人们为坂田“捏了一把汗”。在传言甚嚣的现在,坂田楼市走势如何,未来发展潜力还能与龙华肩并肩吗?乐有家研究中心将从楼市发展、现有配套、未来规划、热门小区等四大方面,为购房者分析解读坂田片区。

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在深圳购房者看来,关外置业能选址龙坂片区的,都是手中资金实力较强的人,这一观点也印证了坂田片区如今楼市发展的火热度。

乐有家研究中心数据显示,2013年坂田片区二手住宅成交价格为18812元/㎡,2字头不到的价格十分亲民。但随着市场整体大势的发展,以及坂田片区越来越多利好规划的出台,2017年坂田二手住宅成交均价已经逼近5字头。5年时间里,坂田二手住宅房价涨了164%。这个数值也跑赢了全市二手住宅2013-2017年成交价格上涨98%的涨幅。

从每年涨幅来看,2016-2017年期间片区二手房价涨幅是5年里最小的,约17%;2015-2016年期间涨幅较大,超过4成。

自2016年“104”新政开始,深圳全市一二手房价均处于平稳发展状态,坂田也不外如此。近12个月,片区二手住宅价格维持在5万元/㎡上下,全年涨幅7%。可以看出,虽然近一年华为撤离的传言屡次传出,但对于坂田的房价影响并不明显。

深圳市国土局过户数据显示,2017年4月到2018年4月期间,坂田片区二手住宅总过户量超1300套,占龙岗全区的8%,月均过户量101套。 整体来看,2017年二季度出现了一个小成交高峰,随后季度成交量逐渐下降,2018年2月受春节假期影响更是陷入低谷。但2018年4月成交量为近期较高点,今年二季度成交量可期。

根据深圳乐有家2017年成交数据分析,因价格在关外各片区中处于较高位,购房者在坂田更倾向于购买60-90㎡的二手住宅,成交单价主要为3.5-7万元/㎡,总价则在300-500万之间。同时,购买坂田总价大于500万二手住宅的购房者,也占了较大比例,达到23%。

从购房群体分析,选择置业坂田的购房者大多来自坂雪岗高新技术产业区的企业员工,不是科技行业的白领,就是小型中产。上班便利、毗邻CBD,他们的这两点诉求恰好都能在坂田得到满足。这些购房者群体,也成为了支撑坂田房价的中坚力量。

当然,企业也为坂田带来了大批租客,促进了租房市场的发展。从2014年37.21元/㎡/月的租金,到2018年一季度的60.21元/㎡/月,坂田租金上涨幅度达62%。换言之,2014年租客在坂田租一个35㎡的一房,需要1302元/月,如今需要2107元/月,一年下来要多交近万元的房租。

不过与龙华、福田相比,坂田片区的租金仍然是较低的水平,近些年随着交通的完善,越来越多的租客转移到坂田长租。

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现有配套跟不上房价的脚步,痛点繁多

虽然历经12年发展,但坂田现有配套仍然痛点繁多。

乐有家研究中心根据资料统计显示,目前坂田已开通地铁线路仅5号线一条,10号线建设中,预计2020年开通。与坂田46.8万的人口数量相比,2条地铁线显然不能满足居民出行需要。

△深圳地铁10号线站点规划图

现有的几条主要道路,也无法支撑片区车辆出入的顺畅度,但令人值得期盼的是,连接坂田与福田、罗湖的坂银通道预计2018年年底通车,届时从坂田到福田CBD仅需12分钟,将成为坂田居民出行的排名前列选择,也会为片区楼市发展带来一波升值。

如果说坂田的交通配套尚有不足,但仍具期待值,那坂田的商业配套与医疗设施则可以用“匮乏”来形容

目前坂田片区大型商业广场、购物中心都是屈指可数,片区商业氛围欠缺,多数坂田人选择前往龙华或福田购物。医院更是仅有一家公立医院,医疗资源十分紧缺。

教育资源方面,坂田近几年陆续开办了多所公立学校,对片区学位紧张度有了一定的缓解。但因坂田建设有多个大型社区,入住居民多,二胎政策放开后,学龄儿童数量更是飞速增长,已有学位数量自然不能满足片区的发展。

“十三五”期间,坂田共规划建设万科城实验学校扩建工程、坂田第二初中、坂田第七小学、雅宝小学、大光勘学校、坂田国际化学校共6所学校工程,进一步解决片区适龄儿童的上学难问题。

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未来规划:科技巨城 & 千亿旧改

2016年,坂田街道工业总产值4695.4亿元,超过广东省内茂名、湛江、汕头等14个地级市。2017年,坂田街道实现规模以上工业企业总产值5665.01亿元,同比增长14.1%,占龙岗区71.35%。同时,坂田街道获评“深圳首批十大创新创业基地”,并跻身“广深科技创新走廊”核心创新平台。

作为深圳市高新技术产业带的重要组成部分,坂田片区内聚集了华为、康冠、航嘉等知名企业,其中年产值超亿元企业有44家、规模以上企业109家、国家高新技术企业40家、上市公司5家。

未来坂田的主要规划,也集中在坂雪岗科技城一带。据了解,坂田街道有意在坂雪岗科技城原规划面积约21.9平方公里的基础上,拟将坂田南片区10.88平方公里纳入坂雪岗科技城,建设坂田南北片区一体化,壮大片区科技实力。坂雪岗科技城未来会被打造成为以华为总部为核心的高端产业集聚高地

△坂雪岗科技城设计图

在旧改规划上,坂田总投资将超过1000亿、推动17个项目的建设,其中不乏众多大型城市综合体的建设规划,对于未来片区面貌的改善,居住舒适度的提升,将有巨大的推动作用。

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热门小区

坂田拥有多个大型小区,商业配套完善,生活氛围浓厚,户型面积可选择性多样化,因此吸引了一大批刚需置业者前来购买。根据乐有家房源网数据显示,三价合一新政的出台,对坂田多个热门小区的价格影响并不大,出现跌幅的仅有1个小区。坂田片区二手楼盘挂牌均价,在新政前后也基本持平,在5.6万元/㎡左右。

01万科第五园

附近学校:五园小学、五和小学

基本情况:小区分为八期,属于超大型社区,配套完善,小区自带幼儿园、小学、商业街等一万多㎡的商业设施服务小区居民。目前共4个泳池,约6500平米运动公园,内设约10个羽毛球场和2个篮球场。一期、三期内还有网球场。

热销户型:70-85㎡2房,89㎡3房,133㎡4房

2万科四季花城

附近学校:花城小学

基本情况:小区分七期,总占地面积37万㎡,总建筑面积53万㎡,每期均有不同的住宅产品推出,满足客户多样化需求。小区生活安静,环境优美,生活氛围浓厚。

热销户型:70㎡2房,85-107㎡3房

3上品雅园

附近学校:深圳实验学校新城分校

基本情况:小区总建筑面积23.32万㎡,由七栋30~32层的高层建筑组成。小区内有社区超市、会所及3000平米幼儿园,小孩娱乐场所,老人活动中心。

热销户型:75㎡2房,88㎡3房

4信义嘉御山

附近学校:坂田科技城外国语学校、深圳坂田小学

基本情况:小区占地面积10万㎡,共有15栋、约3000户。小区自带天虹商场,周边购物中心、超市、市场齐全。

热销户型:66-73㎡2房,85㎡4房

来源:乐有家研究中心

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