这几天，有不少购房者向拼拼妹打听：坂田的信义君御山，什么时候入市？

信义君御山项目其实从2020年底就已经开始有动静了。房网上，12月24日就已经有了开始诚意登记的爆料，之后还有元旦开样等消息，也是动作频频。

然而一波风声过后，这个盘不仅没开卖，甚至连一点消息也没有了。  

信义君御山 捂盘之嫌疑？

拼妹不禁猜测信义君御山是否也来一波捂盘行为？捂盘这个操作，本身就是信义的看家本领。早前的信义嘉御山7期，就是例子。捂成现楼再卖，8万多的均价，比周边二手房还贵，刷新了坂田新盘的记录。

信义君御山也是同样的道理。

现在拿出来卖，留给购房者的是没商业、没公园、没地铁。这时候想卖到开发商期望的7万+，政府限价这一关不好过，购房者也不买账。

要是晚个一年半载再卖，熬成现房，周边配套迎来利好，限价的约束没那么严格，只要购房者愿意买单，就可以卖贵一点。

这一年来，坂田的房价涨幅很猛。2019年12月时成交价约在5.9-6万之间，进到2020年年末，已经成功“破7冲8”，一年内实现涨幅20%！

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但坂田的房价上涨依托两个因素：要不因为靠近福田，要不挂上了“名校光环”。环境、地铁和商业，在坂田是影响房价很重要的因素。

作为片区内为数不多的新盘之一，信义君御山自然也想享受这波房价上涨的红利。不同的是，信义君御山在地段、环境、商业这些方面都乏善可陈；地铁、名校这两个房价升值的核心要素，却面临着尴尬的局面。

01信义君御山环境、商业乏善可陈

这个盘所在的杨美片区，在坂田偏东部，周围农民房、工业园较多，整体处于比较荒凉的状态。

信义君御山居又处在片区内住宅相对零散的区域，附近除了华为荔枝公寓之外，基本没有什么住宅社区。

拼拼妹踩盘时看到，项目北侧有一座不知名小山坡，楼体靠山而建，周围没有公交站，也没有商店，行人少得可怜。

项目自身也仅仅配建了2580㎡的住宅底商及幼儿园，满足日常生活并不够用。

02地铁站远，轨道交通不便

地铁，则是信义君御山最可惜的地方。坂田本身并不缺地铁，5号线与10号线交叉环绕，站点众多。

但这些地铁站，和信义君御山的直线距离都超过1公里，优质错过。

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我在地图上看了下，这个盘距5号线坂田站1.4公里，步行约23分钟；距10号线坂田北站1.6公里，步行约27分钟；距10号线贝尔路站1.7公里，步行约28分钟。

看似有三个地铁站，其实一个都指望不上。

要地铁没地铁，要商业没商业。，开发商不甘心卖得太便宜，拼妹猜测只能先捂着，等市场行情起来，周边配套完善，有足够多的购房者能接受预期价格了，再开盘。

项目详情

信义君御山占地面积约2.6万平米，总建面约12万平米，容积率3.3。

项目总占地约2.6万㎡，总建面约12万㎡，地块呈不规则“L”型，总体狭长。规划建设7座住宅，配建一所3层幼儿园，中间有约1500平米的公共空间。规划总户数906户，车位850个，车位比1:0.94。 

信义君御山本次将推出384套建面约87-112平住宅产品。该开发商以往所打造产品的户型认可度较高，本次将推售的主力户型为87-89平刚需户型。