焦点研究院  深圳房地产市场简报

报告时间：2020年11月23日至29日

出品时间：2020年12月1日

研究员：池梦祎 关嘉楠

市场聚焦（2020年第48周）

当周深圳新建住宅成交备案规模微跌。根据焦点研究院统计，当周新建住宅成交备案1404套，环比下降8.83%；面积13.93万平方米，环比下降8.69%。与之相反，二手住宅备案规模略有上扬，当周备案1441套，环比上升2.71%；面积约12.39万平方米，环比上升1.51%。

市场运行方面，当周全市7个项目获批预售，7个项目入市。获批预售项目包括位于宝安的联投东方世家花园，可售住宅469套，均价4.6万元/平方米；位于南山的瑧山海家园，可售住宅260套，均价10.6万元/平方米；位于龙华的深国际万科和颂轩，可售住宅630套，均价7.56万元/平方米；位于光明的佳兆业云峰汇花园分两批获得预售，两批共可售住宅698套，均价5.1万元/平方米；位于罗湖的京基水贝洪湖苑，可售住宅54套，均价9.8万元/平方米；位于宝安的祥麟大厦和九雏广场和位于深汕特别合作区的深汕绿地商务中心二期以商业、商务公寓和办公为主。

另有7个住宅项目入市。焦点研究院监测，去化率超过90%。其中包括位于福田的天健天骄北庐，推售住宅207套，均价11.5万元/平方米；位于南山的华润城润玺1期，推售住宅1171套，均价13.1万元/平方米；位于坪山的万樾府，推售住宅372套，均价4.17万元/平方米；位于宝安的尖岗山壹号花园，推售住宅914套，均价8.85万元/平方米；位于宝安的领航城领秀花园，推售住宅211套，均价6.3万元/平方米；位于坪山的佳华领悦广场，推售住宅618套，均价4.4万元/平方米；位于光明的兆邦基端慧苑，推售住宅342套，均价5万元/平方米。

土地市场方面，当周深圳市场8宗居住用地成交，分别位于宝安西乡街道、沙井街道、光明中心区、龙华大浪街道和坪山区石井街道，起始价294.42亿元，面积73.22万平方米。8宗地块中，位于光明区、坪山区、龙华区以及宝安西乡的7宗地块均建设普通商品房；宝安沙井地块建设可售型人才住房，不设无偿移交只租不售人才住房初始配建面积。

此次起始价较高的地块为宝安沙井A301-0575号宗地，由深圳荣华置地投资有限公司以底价127.1亿元竞得，成交楼面价1.4万元/平方米。宝安西乡A122-0371号地块吸引10家房企参与竞拍，最终由万科以限地价59.98亿元竞得，溢价率45.02%，并配建人才房6.6万平方米。龙华大浪A832-0861号地块，由深圳市地铁集团有限公司以底价66.53亿元竞得，成交楼面价3.1万元/平方米。坪山G12314-8030号地块吸引13家房企参与竞拍，最终由深圳市盛讯咨询管理有限公司（佳兆业与新城联合体）以限地价28亿元，并配建人才房5万平方米竞得，可售楼面价2.6万元/平方米，溢价率45%。

此外，位于光明的4宗地块，分别由安徽交通控股集团以13.84亿元、中国金茂以12.72亿元、电建地产以24.44亿元和中信城开以7.2亿元竞得。前述8宗居住用地成交额340亿元。

政策方面，针对华润城润玺一期项目“打新热”，新华社刊发文章，并建议“增加供给、新房限价之外，调控还有很多事要做，比如更多地关注住房流向，加强对持有环节的调控，让税收杠杆发挥更大作用”，并表示“建立科学合理的房地产税制度，通过市场化手段抑制投资投机行为，或许能收釜底抽薪之效”。广东省深圳市住房和建设局表态：政府部门正在研究综合调控政策，坚决打击市场投机炒作行为。但焦点研究院认为，房地产税在深圳市场试点征收可能性不大。

城建方面，地铁12号线全线盾构施工完成72%，光明城高铁站设计方案公布，，深汕高铁招标。此外，妈湾跨海隧道2021年上半年开始掘进，春风隧道则已掘进千余米。值得注意的是，2025年深圳将基本完成机场新一轮扩建，形成多航站体系。届时，深圳宝安国际机场国际航线数量将超过100条。

城市更新方面，南山区发布城市更新单元第七批计划，计划仅一个商住、M0项目，即洲磊新能源更新项目；龙岗区先后发布横岗街道华侨新村片区、平湖街道元屋围守珍街片区及山厦旧村等城市更新单元规划公告。此外，罗湖新秀片区规划公布，项目面积121万平方米，建筑面积450万平方米。

根据焦点研究院统计，当周全市有7个项目入市，其中的5个项目开盘销售即实现售罄，显示出深圳市场旺盛的交易状态。不过，当周因华润城润玺项目“打新热”引发的市场争议仍在发酵，尽管新华社建议启用房地产税等相关措施，严打投机热情，深圳住建部门亦有“研究综合调控政策”的表态，但考虑到房地产税仍在决策层探讨阶段，顶层设计尚未完成，继上海、重庆后新增城市试点可能性不大。焦点研究院认为，针对深圳市场“打新热”，申购流程和审核将更为严格，管控力度也将加大，若近期仍持续发酵，地方调控政策不能排除进一步升级可能性。不过，在一、二手房价倒挂现象不改的情况下，若无法从交易端进行切实管控，“打新”现象很难偃旗息鼓。考虑到近期新项目入市意愿依然强劲，供应力度不减，深圳市场仍将维持现有热度。

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