看了西丽京基御景峯几套二手房的报价，面积从37.7㎡到90.3㎡不等，总价在405万到920万之间，单价在10万/㎡上下。

有吃瓜群众算了笔账，说，业主能保本，就不错了。

南山的房子，账也算不过来了吗？炒房暴富的神话破灭了吗？

去年初，我们曾经和一位资深业内人士聊过。他认为，房价年涨幅不在15%甚至20%以上，炒房都是亏的。

时隔一年，风云变幻。炒房客都快把房子炒糊了。

在「2·8新政」的毒打下，深圳房价终于跌了。前两年买房的人，说是高位站岗也不夸张。

两年过去，有人淘到金，有人断供（戳蓝字可阅读）了。我们算了笔账，告诉你他们都经历了什么。

900万的房子

2年持有成本102.5万

我们以京基御景峯为例。（防杠声明：京基御景峯还在限售期，只是刚好有读者提到，我们以它为例，计算持有2年的成本。）

2019年7月，京基御景峯首批住宅开盘，备案均价约8.06万/㎡，户型建面约111-155㎡。

按均价计算，一套111㎡的房子总价大约是895万。考虑到楼层、朝向等因素导致的价格差异，以及为了计算方便，我们取整，按900万计算，且为首次置业。

如果不考虑出租收入等不确定因素，成本主要包括交易税费、月供利息、首付款机会成本。

买入至今，持有2年，成本大约是多少？

首先，契税。

首套房，但面积超过90㎡，税率是1.5%。

900万*1.5%=13.5万。

其次，月供利息。

900万的房子，首付3成270万，贷款7成630万。

2019年的房贷利率大约是基准利率上浮10%，即5.39%。

那么，贷款30年，按等额本息的方式还款，每月月供约3.5万，供楼2年的月供利息大约67万。

▲来源：链家APP

第三，首付款机会成本。

如果没买房，首付款270万可以做些其他投资，比如理财、炒股。所以，账本里还要包括首付款的机会成本。

最保守的，以年化4%的银行理财做参考，270万首付款2年的收益大约是22万。[计算公式：首付款×(1+4%)^2]

那么，持有京基御景峯这套111㎡房子2年的成本是：

交易税费+月供利息+首付款机会成本=13.5万+67万+22万=102.5万。

也就是说，这套房子至少要涨到1002.5万，才能覆盖掉成本，也就是保本。

涨幅大约11%。

税费吃掉大部分收益

更何况，想卖房必须让利

两年涨11%，好像不是很难？

京基御景峯商品房还没过限售期，还没有二手房成交参考价。目前在中介平台在售的是回迁房，挂牌均价约10.3万/㎡。

和2019年的开盘均价（8.06万/㎡）相比，涨幅大约28%。

▲来源：贝壳找房

按市场价计算，111㎡的房子总价约1143万。

赚了一百多万？

too young！

只看市场价，赚了100万是没错，但是，这里还没考虑交易税费、中介佣金等杂七杂八的费用。

在我们的设定中，京基御景峯这套房子满二不满五，且是家庭少有住房，交易税费大约是59万。

现在，“业主实收”已经成为过去式。你以为到手的100万，貌似又要砍掉一半。

▲来源：链家

这还是建立在顺利成交的基础上。

现在的行情，业主重金奖励中介求卖房，并不少见。

我在朋友圈看到宝中一套号称“一降到底”的复式豪宅甩卖，价格回到2019年，而且业主悬赏30万。都这样了，中介从5月开始刷屏到现在，还没卖出去。

想要出手，你又愿意掏多少赏金呢？

过去两年，房价看似在涨，其实还只是纸上富贵，还有各种成本分分钟吃掉你的收益。

如果买房投资，你们真的算清楚这笔账了吗？

另外还有三点需要提醒：

1、住宅限售3年，这意味着持有周期起步就是5年。

现在的新盘，交房周期大多是两到三年。比如刚刚选完房的云科府，2023年底才交房。乐观一点，交房周期算2年。

收房之后，240天内办理房产证，四舍五入就算0.5年吧。

然后，自办理不动产登记之日起，限售3年。

所以，买新房，名义限售3年，实际是5年。

这期间，如果你是首套，可能还要一边供楼，一边租房，非常考验现金流。

2、新房供应大增，相信未来打新还是主流。

到2035年，深圳计划新增住房200万套，住房短缺的局面将得到缓解。

另一方面，从目前的形势来看，二手房成交参考价政策，并没有放松的迹象。

新房供应上去了，二手房首付成本依然高企。可以预见，新房成交占主导地位将会持续很长一段时间。

二手业主想要快速卖房，让利是必然的。

贝壳深圳研究院院长肖小平在微博分享了一个案例——

如何才能在一个月卖掉房子？

经纪人的建议是，“别的业主挂700多万，你挂650万吧。”业主回：“那我挂600万吧，这市场什么样我很清楚。”

3、还要不要买房？自住随时可以上车。

这一轮调控的目的，非常清晰，那就是优先照顾刚需家庭上车。

同时我们也建议，务必量力而行。首付可以6个钱包一起凑，月供靠自己。

不要对自己有不切实际的认知，合理评估未来收入，特别是在各种不确定性此起彼伏的今天。

来源：深圳买房计划