新房交易六大环节，如何避雷

卓能雅苑位于龙华布龙公路与油松路交界处，项目占地面积51323.79平方米，总建筑面积152060.93平方米，容积率2.33。卓能雅苑项目由7栋12-18层住宅组成，共1092套，主推建筑面积77-131的2-5房； 77-78平的2房、89-114平的3房、130平的4房、131平的5房。计入容积率的总建筑面积为119810.73平方米，其中包括面积为108920平方米的住宅和4800平方米的商业，2400平方米的幼儿园，30000平方米的中庭园林规划为夏威夷水岸主题。卓能OPUS社区首层全部架空，停车位1054个，住宅以2、3房为主。

1、看房

雷区

虚假广告宣传、虚假学位、学区承诺、制造售罄假象、偷换区位概念。

案例

今年2月19日，罗湖太子道冒雨开盘，这个自称带深圳中学学位的小户型低总价的楼盘，搅起楼市巨浪。但开盘第二日，就有购房者表示根据太子道提供的房屋编码，并未在罗湖区教育局基础教育科网站查询到深圳中学学位。事后经调查发现，太子道只属于深圳中学学区范围内，并不是所谓深圳中学学位房。原则上，每年3月份深圳中学学区会根据当年实际情况进行划片调整，存在变数。除了学位房不实，太子道还疑似销售造假，有现场购房者反映，现场售楼人员表示基本售罄但后面咨询竟然还可选购。对此，项目方表示，后续还可以进行咨询选购是因为加推。

避雷TIPS

购房者对于一个楼盘的了解，往往是通过开发商宣传，以及售楼人员介绍。但是为了销售，这里面难免会有一些水分。而在房屋买卖合同里，开发商往往会注明所有宣传均不具备法律效力或者以最终审核为准，所以在签订合同之后，维权非常困难。在这方面的维权，只能预防。针对开发商的宣传承诺，购房者一定要理性看待，抱着宁可信其无，不可信其有的态度。第二，要尽自己所能，去查验信息，譬如学位信息，去走访一下学校，走访一下教育行政部门，走访相关的咨询人士就很必要。

2、选房

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中介索取喝茶费、黄牛党高价卖认筹号、房屋被查封、锁定或抵押。

案例

喝茶费作为深圳特色，几乎跟楼市的火爆与低迷呈正相关关系。在2015年、2016年楼市火爆时，深圳南山一处豪宅的喝茶费叫价较高竟达60万元。去年10月9日，南山山语海开盘，喝茶费现象也随之出现。作为深八条之后排名前列开盘的项目，由于有诸多利好，山语海迎来千人选房夜。但这样热闹的选房场面，也催生喝茶费的出现。在开盘现场200米之外，就有兜售喝茶费的中介，开价从外场的25万，到内场的15万、10万、5万不等，有中介甚至表示，不交喝茶费很难选到房的，毕竟别人内部认购就认了180多套。

避雷TIPS

喝茶费、黄牛党这个东西，肯定是扰乱正常的市场交易秩序的。但是这也是市场催生的一个现场，是一种市场行为。对于喝茶费的选择，最重要是购房者自身需要进行一个预判，付了喝茶费能否获得真实的房源，付了喝茶费之后，是否能买到心仪的房子。而且付了喝茶费之后，购买的房屋的均价是否合理。从法律层面来说，如果中介利用自己的信息，收喝茶费，这种情况购房者可以自行选择是否付费，但如果开发商和黄牛联手，出卖房源然后与之分成，这属于违规。

3、认购

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定金与订金傻傻分不清、变相内部认购优惠、认购书对房子房号、单价、总价、付款方式等内容描述不清、一房多卖、没有约定定金可以退还的情况。

案例

从2016年3月起，深圳市就已叫停首付贷和众筹购房。但2016年5月中，却有购房者刘女士爆料表示，自己在南山区半岛城邦三期定了一套房，并经不住售楼小姐游说，准备使用首付贷形式支付首期款。但交了5万元定金，正当其要进行下一步的时候，却发现首付贷已经被银行监管部门明令禁止。之后，刘女士致电开发商相关人员，要求终止购房交易并拿回5万元定金，却被一口拒绝。

避雷TIPS

处于购房的不同时间点，所对应的程序是不一样的。譬如在认筹阶段交付的是订金，无法律强制约束力，是可以退还的，但是在签认购书阶段，交付的是定金，就是必须要买，不买就承担一定违约责任。购房者要根据时段进行判定。

4、签署购房合同

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合同权责不明晰、合同未约定内容不受支持、合同价与真实价格不符、按揭贷款风险自担、开发商为自己免责、补充合同暗做手脚、少有条款藏玄机。

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房屋买卖合同大多数时候由开放商单方面制定，里面会制定众多对开发商有利的条款。而且一旦签了合同，就一切都以合同为准。对于购房者来说，即使认真审阅合同，发现问题也很难更改，更何况大多数购房者缺乏相关知识，看不懂条款究竟代表着什么。所以对于购房者来说，这方面的维权是非常无力的。要么接受它的霸王条款，要么不买。而针对这个困局，其实应该从政府开始解决，在制度设计方面，将合同的补充协议由现行的备案制改为审查制，由目前的只备案不查看，改为要查看其中是否有违法的、不公平的条款，而针对这些对违法的、不公平的条款是否要进行纠正;此外，将开发商的合同，纳入格式合同监管，加重合同提供方的责任承担，此外也受深圳经济特区合同格式条款条例监管，发生问题时，市场监督局可以直接介入，进行查处。

5、交房

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逾期交房、房产证难产、未出示五证两书、规划变更、面积缩水、产权年限缩水、巧立名目乱收费。

案例

经过漫长的看房、选房、签约环节，购房者都以为这条买房之路快要迎来曙光，但是事实上在交房环节，也有众多危险埋伏在途中。逾期交楼、违约不按合同赔偿、被曝欠工程款、房屋质量问题多……位于龙华的卓能雅苑问题就一直没停过。据了解，2016年前11个月，关于卓能雅苑开发商、业主、施工方之间的纠纷已不下50起。但引爆业主积怨的，还是逾期交楼、无法拿到房产证。按照卓能雅苑的业主和开发商签订的合同，开发商应于2016年9月30日前交楼。但直到10月25日，经过多方沟通，业主才拿到入伙通知书。由于开发商并未履约向业主提供由深圳市地籍测绘大队出具的预售面积测绘报告和竣工面积测绘报告等多份文件，众多业主即使拿到入伙通知书也无法装修、无法办理房产证。深圳市规划和国土资源委员会表示，在11月1日的协调会上了解到，卓能雅苑当时确实还没拿到竣工面积测绘报告。市规土委龙华管理局处也证实，该开发商当时还未拿到规划验收合格证。

避雷TIPS

根据房屋买卖合同，延期交房、房产证难产等等问题，若是由于开发商责任，购房者是可以依法追究违约责任的。但是有很多情况下，本应是先验房再交房，但开发商为了避免房子交不出去，就违反相关规定，让购房者先签署收楼意见书，先把手续办了，然后再验房。但是到了这个时候，即使发现问题也无法追究开发商责任。

6、装修

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房屋漏水、用材劣质、偷工减料、隐性收费项目。

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装修环节涉及的这些问题，多半出现在开发商带装修的情况下。这种纠纷有两种情况，排名前列是开发商卖的房子就是带装修的，由开发商负责装修，在这种情况下，如果装修不合格，或者装修出现问题，由开发商负责，购房者可根据合同对开发商追究责任。还有一种是，开发商引入第三方装修，譬如开发商卖房，在与购房者签订合同时，合同写明毛坯房交房，在此之外另签一份委托装修协议，将装修委托给第三方装修公司，装修费用由开发商裹在房价里，或者费用剥离但其实多数时候仍由开发商出，在这种情况下，如果装修出现问题，就不能找开发商维权了，因为实际上是你委托装修公司进行装修，装修主体是你，维权需要另找装修公司，虽然大多数时候，这个装修公司是开发商的关联公司。

观点

仔细阅读合同较好有法律界人士相伴，深圳市职业技术学院房地产研究所所长邓志旺，开发商跟购房者间的消费纠纷确实不少，其主要原因有几个方面。房子作为一个商品来讲有复杂的一面，出现问题的概率比较大；房子是比较贵重的商品，所以为避免损失，消费者会据理力争;当房子遭遇市场降价时，消费者会想方设法把房子退掉，因此会尽可能在房子中找出质量问题来，这也是让人感觉房子质量问题比较多的原因之一，但事实上，因为建造技术、开发商投入等问题，房子有质量问题是普遍存在的现象，片面地去理解为某一方的责任不太公平。对于海外置业，消费者或要承担更大的质量方面的风险。因为异地质量标准不同，同时开发商也无法了解消费者的经济情况，一旦出现问题就很难处理，尤其要考虑的是，其背后是海外法律法规与国内不同的问题，对于消费者来说，某些信息是相对闭塞，消费者会被变得非常被动。所以如果海外置业，建议选择大开发商的产品。此外，在消费者权益保证方面，建议消费者在购房过程中要仔细阅读合同，较好有法律界人士来做专业鉴定，避免合同中隐藏有陷阱。其实，任何的买卖行为都是一种契约行为，而遵守契约做到几个方面，一是市场竞争很重要，在公平的市场竞争上欺诈行为会变少；二是，要有健全的法律法规，让卖方违法成本变高，使得经营者知法守法；三是，政府要引导，形成良好的社会风气;四是政府部门在执法过程中，需要公平公正。