深圳城中村千千万，深圳土著的快乐打工人想象不到。

若以“豪”来排名，低调的宝安怀德村能超越“网红”大冲村、蔡屋围村等，跻身“深圳第一富村”。

图|源于网络

上图虽然来自多年前，今年年初就有关于怀德村2023年的利润分配方案在网络流传，根据方案内容，怀德村村民人均可以分到47万元，一个家庭分分钟就能得百万分红，怎一个“豪”字了得。（打工人看了哭晕在工位）

不过，新深圳人又将迎来与“深圳第一富村”做邻居的机会，怀德城第四期项目（怀德村旧村改造项目首批）有望在今年三季度入市。

建面约1000万㎡的超级大城

即将迎新一批项目入市

整个怀德城占地面积约200万㎡，规划总建面约1000万㎡，涵盖总部基地及产业园、生活居住区、酒店及公寓、商业零售、市政配套等多元业态的大型城市综合体。

示意图

其中，生活居住区总建面约212.6万㎡，办公核心区建面约80万㎡，核心商业区占地约17.63万。包括有已经建成的怀德公园、怀德城峰境、怀德商务大厦、怀德国际，及建设的航港国际商务综合体、怀德旧村改造等大型项目。

本文要介绍的德懿府是怀德村旧村改造项目的一部分。

怀德村旧村改造项目处于怀德城的西北角，位于福永街道福永大道与怀德北路交汇处，属于地铁12号线怀德站地铁口。

项目开发建设用地18万㎡，规划容积建面约120万㎡，其中住宅总建面约56.4万㎡（包括保障房约8.9万㎡）。整个项目由4个地块组成，将建设德懿府、德望府、万利城市广场、万利商务中心等项目。

图|怀德旧村更新单元总平面示意图，仅供参考

各地块区域规划如下：

区域一（01~04地块、A-02~A-07等地块）：包括一所4层12班幼儿园、12栋19~21层住宅楼、1栋8层住宅楼、1栋18层建筑（酒店+商业+公寓）、各类商业配套以及公园绿地、文化遗产用地等。（尚在规划阶段）

区域二（05、07、A-01等地块）：包括一所36班初中、4栋20~21层住宅楼、3栋30~31层住宅楼以及各类商业配套等。（德望府、万利城市广场已经动工）

区域三（06、08地块）：包括一所4层18班幼儿园、5栋30~34层住宅、4栋29~32层商业建筑（含198270㎡商办建筑、97290㎡商务公寓、40360㎡地下商业）。（德懿府、万利商务中心，预计三季度入）

四（A-08地块）：教育设施用地，规划一所36班小学，占地14111㎡。

图|怀德村旧村更新项目总效果图

即将入市德懿府是怀德旧村更新项目的首发产品，据悉项目将开放展厅，预计推出939套房源，主推户型为95-140㎡的刚改产品，想要在片区置业的同学可以提前关注。

德懿府共规划2816套房源

商品房仅939套

德懿府总占地面积约4.1万㎡，总建筑面积约45.88万㎡，计容建筑面积约28.34万㎡，容积率6.6，绿化率40%，本项目规划3062个项目，实际设计4298辆停车位，其中1200个停车位给万利商务中心使用。

德懿府本期规划住宅约24万㎡，共规划2816套房源，包括商品房939套（建面约10.8万㎡），回迁房497套（建面约4.3万㎡），保障性住房1380套（建面约8.9万㎡），据悉本批保障房为区级公租房（具体以住建局最终为准）。配建的市政配套较丰富，包括18班幼儿园、青少年活动中心、影剧院、文化活动中心、公交首末站等。

德懿府共由4栋单元楼组成，其中1栋（33F）、2栋、3栋、4栋4-5单元（35F）为商品房，4栋1.2单元保障房35F，4栋1-3单元为保障房（35-37F），5栋（4F）是1所18班制幼儿园。

从楼栋分布来看，保障房和商品房/回迁房的各自集中，公共区域共享。

图|德懿府规划楼栋分布图

德懿府建设体量不大不小，不过回迁房、保障性住房的占比比商品房的还大，未来居住群体不够纯粹。

刚改户型为主

房价或可参考周边二手房

德懿府主推建面约95-103-115-140㎡3-4房产品，以刚改产品为主，户型设计以竖厅为主。

其中，95㎡有经典竖厅（A）和双龙抱珠（B）两种户型可选，其中，A户型的拥有超大景观阳台，B户型拥有独立入户玄关，主卧私密性更强，三个卧室均有全景飘窗；

103㎡的户型经典竖厅格局，4个开间朝向统一，且卧室带大飘窗；

115㎡的3房户型有“灵动空间”；

140㎡的4房也是双龙抱珠户型，类3套间设计，拥有大阳台及“灵动空间”。

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从德懿府的产品设计以舒适为主，产品的起步面积对应的总价也不低。关于户型的朝向及在楼栋的分布需等开发商进一步公示，注意户型是否有暗房空间。

至于价格方面，或可参考怀德峰景的二手房。据行舟深房笔记统计，怀德峰景的二手房参考价为6.1万/㎡ ，挂牌均价 约5.72万/㎡。（仅供参考，具体以开发商公示为准）

图|源于行舟深房

配套方面，由于整个怀德城规划较大，项目整体还在建设当中，相关的配套需要一定时间来兑现。

不过，目前轨道出行有12号线、商业有自身规划的18万㎡万象系商业、小学初中在项目周边均有规划用地。此外，包括公园、市政文体文化配套周边也有现成可享受。

综合来看，项目的优势在于：

1、超大城社区规划，未来整体面貌或得以整体革新；

2、开发商为“集体经济”，有一定的经济实力；

3、处于地铁口，轨道出行较为便捷，周边有成熟生活配套可借享。

不足方面：

1、本期回迁房/保障性住房的占比超过商品房，影响社区居住群体的纯粹性；

2、短时间内周边城市面貌难以整体提升，整体更新需要较长的周期兑现。