在二手房参考价出炉之前，限价政策下，深圳新房和二手房倒挂严重，但是罗湖区一直是深圳新房价格普遍高于二手房价格的区域。

这与区域发展深深相关，罗湖是深圳发展最早的区域，目前整个区域新增供应以城市更新为主，据统计，2018至2020年，罗湖新房住宅供应总量仅为2606套，这就导致了对新房的迫切需求，特别是对优质学区内的新房需求很高。

相比过去三年的供应，今年的罗湖或迎全面开花。

开年，位于罗湖的缙山府和万象华府就同期入市。其中，近深圳中学泥岗校区高中校区的缙山府一期房源当日售罄。万象华府携7.8万方米的万象食家而来，开盘售出约八成房源。

上周住建局公布的二季度公布的入市名单显示，二季度罗湖将推出翠园华府以及缙山府二期两个项目，而原定于一季度入市的东海富汇豪庭没有在列。

那预计二季度入市的两个项目进度如何，分别来看一下。

名校＋三地铁环绕

翠园华府推299套房源

翠园华府受关注高的原因是翠园中学东晓校区。翠园学校是深圳老牌学校，翠园中学东晓校区位于罗湖布心片区，近年来成绩优秀，公办录取率80%，四大率前40。据翠园东晓中学的公众号发布的消息，2020届中考，翠园东晓中学实现了罗湖区中考均分十连冠。

从往年罗湖区学区招生范围来看，翠园华府正好就在该校的学区范围之内。不过学校距离项目略远，大约有1.5公里。

△翠园华府在目前翠园东晓中学学区范围内

翠园华府前身是东立片区城市更新单元，有地铁3/5/7号线三条线环绕，最靠近地铁3号线水贝站，总建面约15万平方米，容积率约9.51。包含了2栋住宅，1栋办公、公寓，1栋保障房，住宅户数为295户。

据住建局发布的二季度计划入市表，这一次翠园华府将推出299套房源。这也意味着项目所有房源或都将一次推出。户型面积75平方米至128平方米，价格销售透露可参考项目周边新盘缙山府、华润等价格。

项目进度较快，翠园华府于2019年2月20日开工建设，计划于2022年1月8日竣工，目前已经基本封顶。

△项目基本封顶

价格方面，翠园东晓中学学区范围内部分小区的二手房指导价，基本都在6-8万。6万左右的是都是楼龄20年+的老旧小区，8万的则楼龄相对较新，附近较新入市的是去年年末开盘的京基水贝洪湖苑，均价9.8万元/平方米。

目前，项目接受咨询，样板间未开放，可以看沙盘和户型图。但是需要提交购房资格资料（包括房产情况、社保情况等）才能完成预约，且必须提前一天预约才能进入。

综合来看，项目学区是较大的亮点，另外项目进度较快，基本已经封顶，相比其他新房有优势，虽说项目9.51的容积率确实有点高，影响居住的舒适度，但是对于冲着学区来的购房者来说，容积率高已经算不上特别大的缺点，当然，一切评说等待价格发布。

学校用地引遐想

缙山府二期推404套房源

缙山府一期已经于3月10日开盘，推407套房源，均价约8.9万/平方米，有93平方米和106平方米两个户型，总价区间在728-1064万/套，开盘当天即售罄。“日光”或与该项目周边传言要落户一所名校相关。

现场走访项目时，销售透露深中泥岗校区旁边一块规划九年制学校的用地有可能将由深中接管。

缙山府北面靠近银湖汽车站，南面则是深圳中学泥岗校区，与深中（高中）为邻。经查询，目前深中泥岗校区旁边的确规划有一所九年制学校，现状为教科院的办公场地。但建成后是否是深中系还不能够确定，因为教科院旗下也有自己的中小学，具体还要等待官方发布的消息。

△深中泥岗校区旁九年制学校现状为教科院的办公场地

目前项目属凤光小学学区，笋岗中学-教科院附属学校共享学区。

△项目位置图

缙山府占地3.45万平方米，规划建面11万平方米，共分两期开发，总共由8栋组成，2座高层住宅，6座超高层住宅，规划总套数为1006套。

据住建局发布的二季度计划入市表，二期将推出404套房源。

△楼栋分布图

交通方面，项目属地铁9号线和6号线双地铁物业，轨道交通便捷。道路交通方面，项目周边还有北环大道、坂银通道、泥岗东路等主干道，可快速通达全市。

商业配套上项目略显不足，依靠华润银湖蓝山的商业、岁宝壹品的商业配套和社区商业，周边无大型购物中心。

但项目旁边的区域已经纳入了拆迁改造范围，前期服务单位为先进集团，目前更新项目范围内同意更新意愿已达97%。待这一项目落地，商业配套可以改善。

项目一期公布的物业费为8.12元/平方米/月，100平方米每年需要付近1万元的物业费。

据悉，项目二期包含93平方米、116平方米、155平方米、192平方米四种户型，目前项目接受咨询，但是户型图还没有确定，新的样板间需要等到5月左右再次开放，具体信息我们将进一步跟进。

综合来说，项目目前确定优势是容积率较低，户型使用率较高，居住较为舒适，且先进旧改带来的商业综合体，也是项目的价值之一，项目现有教育资源一般，关于名校传言，可能需要购房者谨慎选择。

综合来看，罗湖二季度入市的两个项目，各有所长，缙山府容积率低、居住体验是项目一大优势，翠园华府的翠园东晓学校虽不比深中、螺岭，但却是目前罗湖少有的学校不错的新盘。翠园华府户型面积75-128平方米，缙山府户型面积93至192平方米。按照销售口径，翠园华府也参考缙山府价格，翠园华府在总价起步较低。