深圳，2024年10月25日——十一黄金周前夕，深圳出台楼市新政，大幅度放开了限购、将增值税征免年限由5年调整到2年、降低二套房的首付比例等，促使楼市行情迅速回温，售楼处出现火爆场面。结合三季度市场数据和最新政策，预判四季度深圳商办市场走势，近日，戴德梁行发布2024年第三季度深圳写字楼及零售市场快讯显示：

l 甲级写字楼租金下行刺激租赁成交

l 零售行业表现积极，借市场下行契机实现提质降本

l 供应压力下未来租金仍存向下可能

l 深圳优质购物中心迎来集中供应，商业网点布局逐渐完善

l 暑期恰逢奥运会，运动品类需求成本季亮点

甲级写字楼租金下行刺激租赁成交

在市场下行的负面情绪下，三季度深圳未有甲级写字楼新增供应投入使用，全市存量维持在825.1万平方米。连年的大量供应加上新增需求低迷，令市场各方对未来预期不慎乐观，通过降低租赁成本吸引租户已成业主共识，全市甲级写字楼平均租金环比下降2.1%至每月每平方米172.9元，受此影响，租约临期的租户寻求降低租赁成本的意愿更加强烈。

本季度位于前海、宝安等新兴商务区部分次新物业加速吸纳来自传统商务区的客户，空置率分别环比下降了2.4和5.4个百分点。与此同时，有来自乙级或研发类物业的非甲级办公需求在市场租金持续走低的情况下入驻甲级办公物业，租金折让的刺激加上部分办公品质升级的需求，共同带动全市空置率环比下降1.0个百分点至26.2%，三季度全市吸纳量也达到7.9万平方米，超过上半年吸纳量的总和。

图1 深圳甲级写字楼历年租金及空置率走势

零售行业表现积极，借市场下行契机实现提质降本

从需求端来看，前三季度全市甲级物业租赁成交依然集中在传统三大行业，TMT、金融、专业服务业成交面积占比分别为24.8%、23.3%和17.2%。从第三季度的成交情况来看，TMT行业中游戏、大数据、云计算等领域表现较为活跃，且新租面积有超7成位于福田中心区及前海；金融行业则以基金及券商的小面积搬迁需求为主；而专业服务业中，除律所、设计类企业保持活跃外，海外留学及移民中介租赁活动也较为积极。另外，零售贸易行业在第三季度租赁成交占比达到14.2%，多个服装品牌以及对外贸易类企业抓住换租升级契机，入驻甲级写字楼。

戴德梁行研究院副院长、华南及华中区研究部主管及董事张晓端分析，整体来看，三季度租赁成交以搬迁及原址续租为主，低租金、长免租期、定制化装修服务等多种租赁方案组合，帮助企业实质性减少了搬迁换租成本。

图2 深圳甲级写字楼分行业租赁成交面积占比走势供应压力下未来租金仍存向下可能

未来三年，计划队列中的甲级写字楼项目总办公面积超过400万平方米，且有多座总部型物业相继入市，企业总部的导入虽能在一定程度上带动去化，但在新增需求动力不足的预期下，办公需求的转移也令企业原承租物业面临较大空置压力。张晓端预计，未来深圳甲级写字楼租金仍存向下可能，同时不排除租金外的其他租赁相关费用也将在巨大的写字楼去化压力下妥协下调。

深圳优质购物中心迎来集中供应，商业网点布局逐渐完善

三季度，深圳消费保持正向恢复的态势持续向市场层面传导及延伸，全市优质购物中心市场单季迎来共计57.5万平方米的集中供应，包括万丰海岸城、大运天地等数个优质购物中心。新兴商圈集中发力推高深圳优质购物中心存量突破七百万至7,174,412平方米。上半年优质购物中心需求主要来自存量市场，本季新项目的开业极大程度补充了供给端，并在差异化运营中提供了丰富的消费新场景，除了为区域增添首店，也为本地品牌升级提供了机遇。

与此同时，有利于激发需求端消费潜力及培育消费提质升级，而城市颜值也同步得到进一步提升。在新增供应的贡献下，全市优质购物中心单季度净吸纳量录得约52.1万平方米，空置率环比仅上升0.1个百分点至8.5%。

图3 深圳优质购物中心空置率及最优层平均租金走势

戴德梁行大中华区副总裁、华南及华中区董事总经理程家龙表示，深圳正发力完善商业网点的建设布局，至2025年末，深圳预计将有93.5万平方米的优质购物中心投入运营，今年底则有望迎来K11 Ecoast的揭幕，为深圳乃至环珠江口黄金内湾的文旅消费市场注入新活力。此外，多所社区型商业已陆续开业，包括民治壹方里、悦阾Space、仟里食家等等，人才安居旗下邻里商业品牌安荟邻的数家店亦计划于年底开业。

暑期恰逢奥运会，运动品类需求成本季亮点

随着大众对健康关注度的逐渐提升，在社交媒体传播的助力下，运动正成为青年群体及上班族社交、“除班味”的方式之一。今年暑期恰逢奥运会举办，体育竞技话题热度居高不下，而体育经济的发展也在零售市场有所体现—— 购物中心内本季运动户外品类新开门店在零售业态的占比排名第二，达到13.9%，包括龙岗首家Wilson威尔胜于大运天地开业，同时已入驻PAFC；自行车品牌Specialized闪电壹方城店即将开业。在文体方面，多家24/7 Fitness正式营业，室内攀岩有所扩张。

图4 2024年第三季度深圳购物中心新入驻品牌业态占比（按数量）

三季度，零售业态新开门店占比保持稳定于46.3%。Gentle Monster旗下全球第三家且目前面积最大的Haus Nowhere于万象天地开幕，独特的空间展示及多家设计师品牌首店成为近期市场热点。餐饮业态在本季新开门店的占比为40.6%，特色正餐占餐饮业态比重为37.2%，新式茶饮以17.0%的占比排在第二，不少品牌跟随开业项目持续填补市场空白。此外，也留意到细分小众赛道的趋势，如港式糖水、冰淇淋、舒芙蕾、贝果等餐饮业态在购物中心的开店数量有所增加。