【卓能雅苑】这些年,深圳人多掏了两百亿

搜狐焦点家居北京站 2019-04-06 13:30:24
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卓能雅苑位于龙华布龙公路与油松路交界处,项目占地面积51323.79平方米,总建筑面积152060.93平方米,容积率2.33。卓能雅苑项目由7栋12-18层住宅组成,共1092套,主推建筑面积77-131的2-5房; 77-78平的2房、89-114平的3房、130平的4房、131平的5房。

卓能雅苑位于龙华布龙公路与油松路交界处,项目占地面积51323.79平方米,总建筑面积152060.93平方米,容积率2.33。卓能雅苑项目由7栋12-18层住宅组成,共1092套,主推建筑面积77-131的2-5房; 77-78平的2房、89-114平的3房、130平的4房、131平的5房。计入容积率的总建筑面积为119810.73平方米,其中包括面积为108920平方米的住宅和4800平方米的商业,2400平方米的幼儿园,30000平方米的中庭园林规划为夏威夷水岸主题。卓能OPUS社区首层全部架空,停车位1054个,住宅以2、3房为主。

前海港湾花园,可能在本周要加推新房了。其实这个项目早在2015年11月就获得了预售许可。

当时该项目只推售了3、4、5栋的584套房源,1、2栋的108套房源没有推出。换句话说,开发商选择将这两栋房源捂盘,捂到了两年后的今天,才传出要卖的风声。前海港湾花园2016年1月刚入市时均价为6.3万/㎡。如今该项目一公里范围内,豪宅汉京九榕台每平米是18万,另一个住宅项目香格名苑每平米在售均价是7.8万。就以周边住宅7.8万/㎡的价格,以该盘大约1.44万㎡的未售房源来估算,前海港湾花园的开发商就多赚了2亿多。只是一百套房,开发商捂在手里,让子弹飞了两年,然后吃着火锅唱着歌,就多赚了两亿。看到这里,可能有的开发商要笑了。因为,前海港湾花园捂了两年,多赚了两亿,赚得实在是太少了。在正常房价上涨周期里,开发商头年拿地,第二、第三年卖,利润已经很可观。但现在开发商想卖的是第五、第六年的价,随便捂两年,赚个几十亿比卖石油还轻松。开发商多赚钱,换句话说购房者就要多花钱。这些年,因为开发商捂盘,深圳人在买房子上面,多掏的不是两亿,而是几百亿。为这些钱买单的,不只是购房者,而是整个社会。这些多花的成本,掏光了年轻人全家的钱包,逼走了原本立足本地的企业家,透支了全社会的消费力。开发商的捂盘行为,就是在炙热的市场里再浇一把油,是这个时代集体焦虑的催化剂。

PART 1

先给大家随便介绍几个捂盘项目,这些项目是捂盘中的战斗机。位于龙华布龙路北侧的卓能雅苑,据深圳商报的记者报道,该开发商在2004年以2.02亿元拍得该土地,2005年取得建设用地规划许可证,2006年就已经具备销售条件。

但此后这个项目一拖就是十年。十年后的2014年8月份,开发商又不断放风说产品即将入市。最终该盘直到2015年12月份才取得预售许可。首批产品推出市场时,房子70年的产权已经少了11年。2005年中原地产的一份评估报告显示,该盘地块估值为2.5亿元,楼面价约5千元/㎡。2015年底开盘的时候,整体均价为4.5万/㎡。产权少了11年,价格却贵了近10倍。以其2015年获批预售的5.4万㎡粗略估计,开发商捂盘11年,多赚了约20亿。当时就有购房者向监管部门、媒体投诉,我们购买了卓能一套房子,签合同时发现,这个项目的使用年限过去了11年,像一些50年的住宅可以免费延长到70年,或者业主补缴一点钱也可以延期,但是我们这种情况,可就是无端损失了。如今这个项目还有3、5、6三栋房源没有卖,约有5.4万㎡。而在它西南侧不到一公里,2012年建成的小区绿景香颂,建成当年新盘均价约为1.6万/㎡,如今在中介网上的二手均价已经到了5.49万/㎡。参照周边二手单价5.49万来看,如果卓能雅苑当下就把剩下的房源卖了,立马多赚约二十多亿。

潜龙曼海宁花园也位于龙华区,靠近地铁上塘站,2010年就取得预售证并且开盘。

当时地铁4号线还未通车,该项目周边一片荒凉。但它定价十分自信,2010年水榭春天卖2万,各方面都比不上水榭春天的它敢卖2.4万。开盘推出200多套房子,卖了21套,最后又退了3套。此后销售情况一直惨淡,但开发商不仅坚决不降价,价格跟着市场一路上涨,每一次定价还都是比市场价高出一部分。2016年3月该项目重新推出,价格约为5.5万/平。当时深圳电视台的经济生活报道栏目报道该项目时就估计,开发商捂盘四年,多赚22亿。到现在8年过去了,这个盘还有300多套没有对外出售。如果按每套80平米,按现在民治片区5.3万的二手均价,粗略估算,这300套房子8年多赚了7亿。但开发商现在还没打算卖这300套房,而是准备租出去了。

位于福田的宝生Midtow在2013年3月已封顶。

2013年福田中心区均价约4.1万/㎡,到2016年区域均价已经涨到了8.2万/㎡,而该盘也在2016年以均价8.5万/㎡开盘。按建筑面积13.75万㎡估算,开发商多赚50亿。

2010年11月就已封顶,罗湖水田小学南侧的德弘天下华府,封顶后并没有对外销售,一直处于沉睡状态,入市时间至今未定。

如果以2013年,罗湖全区房价均价约为3.6万/㎡,2018年上半年罗湖区新房均价7.3万/㎡,住宅面积17.5万㎡计算,开发商对比2013年已经浮盈约65亿。

还有龙岗中心城的锦绣华天。

2008年施工,2010年基础施工完毕并已回填,按照正常的销售周期,应该在2013年前售完,目前该盘早已是现房,但入市时间仍未确定。2013年龙岗全区均价约1.7万/㎡。如果按现在龙岗中心城的均价4万/㎡,建筑面积8.6万㎡估算,开发商浮盈20亿。粗略地计算,单单就以上提到的这几个盘,开发商简单一捂,就多赚了两百多亿。换句话说,房子都是一样的,但如今深圳市民得多花两百多亿。

PART 2

两百亿什么概念?约等于江门、呼和浩特、常熟这样的城市2017年全年的财政收入。可以给两千万深圳人每天买一杯星巴克,连喝一个月。可以买240万部iPhone X,福田罗湖区人民人手一部。可以买50亿杯香飘飘奶茶,杯子连起来可以绕地球14圈。但人家卖奶茶还得在电视上打广告,iphone想涨点价还得换个造型。而开发商在家里躺着,就能把价格给涨喽。这些钱原本可以用来买家里的汽车,买家人的手机,买朋友聚餐时饭桌上的小龙虾,但现实是,都流向了开发商。这就像是一场关于楼运的赌局。赌桌的一边是开发商,下的注是将来房价会上涨。赌桌的另一边是购房者,由于双方信息、力量不对等,弱势的购房者面临的只有输多或者输少。买房的深圳人都被裹挟进了这场游戏,却没有离场的选项。实际上捂盘这一招,已经是开发商们的老套路了。开发商捂盘的招式很多,大概有这么几种。有的拿完地后就晾着,也不开工。有的捂盘比较间接,叫以租代售。有的楼都建好了也不拿预售证,拿到了预售证了分批卖,或者干脆不卖。建房投资巨大,开发商不想早点卖房回款?情况很多,有些时候开发商因为各种困难,确实没办法卖。但更多的情况是,他们就是要捂着不卖。原因很简单,首先就是一个利字。房价上涨周期里,开发商晚两年卖,价格能卖得更高。另外在限价政策出台之后,开发商房子卖不了自己预期的好价钱,就更不乐意卖了。其次,开发商的违规成本太低。村长在深圳房地产信息系统里查阅到了一些因捂盘挨罚的企业,罚金都是一百万出头,甚至十几万。这点罚款在巨大的潜在利益面前,根本不值一提。

PART 3

深圳某个以外语出名的学校招聘教师,校方给意向的老师开出了月薪1万8和正式编制的待遇。本来签了一位老师,结果这名老师最后选择去了西安,而西安方面给出的月薪只有8千。问其原因,该老师说,8千能在西安生活得很好,1万8在深圳却不一定。全国都在进行抢人大战,深圳由于房价带来的高生活成本却吓退了各地的人才。今天能吓走一位老师,明天就能吓走一位科学家。今天能吓走一家华为,明天就能扼杀下一个腾讯。好在情况现在有所改变。熟悉深圳楼市的你,最近可能会发现,原本那些一直被开发商藏着掖着的楼盘,忽然都开始接连入市了。比如令无数购房者望穿秋水的南山网红盘华润城三期,和曾以高拓为主要卖点,龙华的金亨利都荟首府二期。希望这是个趋势。

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