卓能雅苑位于龙华布龙公路与油松路交界处，项目占地面积51323.79平方米，总建筑面积152060.93平方米，容积率2.33。卓能雅苑项目由7栋12-18层住宅组成，共1092套，主推建筑面积77-131的2-5房； 77-78平的2房、89-114平的3房、130平的4房、131平的5房。计入容积率的总建筑面积为119810.73平方米，其中包括面积为108920平方米的住宅和4800平方米的商业，2400平方米的幼儿园，30000平方米的中庭园林规划为夏威夷水岸主题。卓能OPUS社区首层全部架空，停车位1054个，住宅以2、3房为主。

前海港湾花园，可能在本周要加推新房了。其实这个项目早在2015年11月就获得了预售许可。

当时该项目只推售了3、4、5栋的584套房源，1、2栋的108套房源没有推出。换句话说，开发商选择将这两栋房源捂盘，捂到了两年后的今天，才传出要卖的风声。前海港湾花园2016年1月刚入市时均价为6.3万/㎡。如今该项目一公里范围内，豪宅汉京九榕台每平米是18万，另一个住宅项目香格名苑每平米在售均价是7.8万。就以周边住宅7.8万/㎡的价格，以该盘大约1.44万㎡的未售房源来估算，前海港湾花园的开发商就多赚了2亿多。只是一百套房，开发商捂在手里，让子弹飞了两年，然后吃着火锅唱着歌，就多赚了两亿。看到这里，可能有的开发商要笑了。因为，前海港湾花园捂了两年，多赚了两亿，赚得实在是太少了。在正常房价上涨周期里，开发商头年拿地，第二、第三年卖，利润已经很可观。但现在开发商想卖的是第五、第六年的价，随便捂两年，赚个几十亿比卖石油还轻松。开发商多赚钱，换句话说购房者就要多花钱。这些年，因为开发商捂盘，深圳人在买房子上面，多掏的不是两亿，而是几百亿。为这些钱买单的，不只是购房者，而是整个社会。这些多花的成本，掏光了年轻人全家的钱包，逼走了原本立足本地的企业家，透支了全社会的消费力。开发商的捂盘行为，就是在炙热的市场里再浇一把油，是这个时代集体焦虑的催化剂。

PART 1

先给大家随便介绍几个捂盘项目，这些项目是捂盘中的战斗机。位于龙华布龙路北侧的卓能雅苑，据深圳商报的记者报道，该开发商在2004年以2.02亿元拍得该土地，2005年取得建设用地规划许可证，2006年就已经具备销售条件。

但此后这个项目一拖就是十年。十年后的2014年8月份，开发商又不断放风说产品即将入市。最终该盘直到2015年12月份才取得预售许可。首批产品推出市场时，房子70年的产权已经少了11年。2005年中原地产的一份评估报告显示，该盘地块估值为2.5亿元，楼面价约5千元/㎡。2015年底开盘的时候，整体均价为4.5万/㎡。产权少了11年，价格却贵了近10倍。以其2015年获批预售的5.4万㎡粗略估计，开发商捂盘11年，多赚了约20亿。当时就有购房者向监管部门、媒体投诉，我们购买了卓能一套房子，签合同时发现，这个项目的使用年限过去了11年，像一些50年的住宅可以免费延长到70年，或者业主补缴一点钱也可以延期，但是我们这种情况，可就是无端损失了。如今这个项目还有3、5、6三栋房源没有卖，约有5.4万㎡。而在它西南侧不到一公里，2012年建成的小区绿景香颂，建成当年新盘均价约为1.6万/㎡，如今在中介网上的二手均价已经到了5.49万/㎡。参照周边二手单价5.49万来看，如果卓能雅苑当下就把剩下的房源卖了，立马多赚约二十多亿。

潜龙曼海宁花园也位于龙华区，靠近地铁上塘站，2010年就取得预售证并且开盘。

当时地铁4号线还未通车，该项目周边一片荒凉。但它定价十分自信，2010年水榭春天卖2万，各方面都比不上水榭春天的它敢卖2.4万。开盘推出200多套房子，卖了21套，最后又退了3套。此后销售情况一直惨淡，但开发商不仅坚决不降价，价格跟着市场一路上涨，每一次定价还都是比市场价高出一部分。2016年3月该项目重新推出，价格约为5.5万/平。当时深圳电视台的经济生活报道栏目报道该项目时就估计，开发商捂盘四年，多赚22亿。到现在8年过去了，这个盘还有300多套没有对外出售。如果按每套80平米，按现在民治片区5.3万的二手均价，粗略估算，这300套房子8年多赚了7亿。但开发商现在还没打算卖这300套房，而是准备租出去了。

位于福田的宝生Midtow在2013年3月已封顶。

2013年福田中心区均价约4.1万/㎡，到2016年区域均价已经涨到了8.2万/㎡，而该盘也在2016年以均价8.5万/㎡开盘。按建筑面积13.75万㎡估算，开发商多赚50亿。

2010年11月就已封顶，罗湖水田小学南侧的德弘天下华府，封顶后并没有对外销售，一直处于沉睡状态，入市时间至今未定。

如果以2013年，罗湖全区房价均价约为3.6万/㎡，2018年上半年罗湖区新房均价7.3万/㎡，住宅面积17.5万㎡计算，开发商对比2013年已经浮盈约65亿。

还有龙岗中心城的锦绣华天。

2008年施工，2010年基础施工完毕并已回填，按照正常的销售周期，应该在2013年前售完，目前该盘早已是现房，但入市时间仍未确定。2013年龙岗全区均价约1.7万/㎡。如果按现在龙岗中心城的均价4万/㎡，建筑面积8.6万㎡估算，开发商浮盈20亿。粗略地计算，单单就以上提到的这几个盘，开发商简单一捂，就多赚了两百多亿。换句话说，房子都是一样的，但如今深圳市民得多花两百多亿。

PART 2

两百亿什么概念？约等于江门、呼和浩特、常熟这样的城市2017年全年的财政收入。可以给两千万深圳人每天买一杯星巴克，连喝一个月。可以买240万部iPhone X，福田罗湖区人民人手一部。可以买50亿杯香飘飘奶茶，杯子连起来可以绕地球14圈。但人家卖奶茶还得在电视上打广告，iphone想涨点价还得换个造型。而开发商在家里躺着，就能把价格给涨喽。这些钱原本可以用来买家里的汽车，买家人的手机，买朋友聚餐时饭桌上的小龙虾，但现实是，都流向了开发商。这就像是一场关于楼运的赌局。赌桌的一边是开发商，下的注是将来房价会上涨。赌桌的另一边是购房者，由于双方信息、力量不对等，弱势的购房者面临的只有输多或者输少。买房的深圳人都被裹挟进了这场游戏，却没有离场的选项。实际上捂盘这一招，已经是开发商们的老套路了。开发商捂盘的招式很多，大概有这么几种。有的拿完地后就晾着，也不开工。有的捂盘比较间接，叫以租代售。有的楼都建好了也不拿预售证，拿到了预售证了分批卖，或者干脆不卖。建房投资巨大，开发商不想早点卖房回款？情况很多，有些时候开发商因为各种困难，确实没办法卖。但更多的情况是，他们就是要捂着不卖。原因很简单，首先就是一个利字。房价上涨周期里，开发商晚两年卖，价格能卖得更高。另外在限价政策出台之后，开发商房子卖不了自己预期的好价钱，就更不乐意卖了。其次，开发商的违规成本太低。村长在深圳房地产信息系统里查阅到了一些因捂盘挨罚的企业，罚金都是一百万出头，甚至十几万。这点罚款在巨大的潜在利益面前，根本不值一提。

PART 3

深圳某个以外语出名的学校招聘教师，校方给意向的老师开出了月薪1万8和正式编制的待遇。本来签了一位老师，结果这名老师最后选择去了西安，而西安方面给出的月薪只有8千。问其原因，该老师说，8千能在西安生活得很好，1万8在深圳却不一定。全国都在进行抢人大战，深圳由于房价带来的高生活成本却吓退了各地的人才。今天能吓走一位老师，明天就能吓走一位科学家。今天能吓走一家华为，明天就能扼杀下一个腾讯。好在情况现在有所改变。熟悉深圳楼市的你，最近可能会发现，原本那些一直被开发商藏着掖着的楼盘，忽然都开始接连入市了。比如令无数购房者望穿秋水的南山网红盘华润城三期，和曾以高拓为主要卖点，龙华的金亨利都荟首府二期。希望这是个趋势。