在供过于求的市场中，一定要挑选优点更多、缺点更少的房子！缺点明显的房子，一定要放弃！否则将来追悔莫及！

面市推广许久的阅臻府，终于即将开盘，臻的怎么样？是臻好？还是臻差？e哥来臻鉴下！

阅臻府由中国中铁和中国能建联合投资开发（旗下的葛洲坝地产），在土地拍卖时，毛坯房销售均价要求限在88600元/㎡以内。阅臻府是个很特别的项目，拍地时就要求，一部分是可售期房，一部分是要求现房销售。这是深圳首个要求“期现”结合销售的项目。

阅臻府本次拿预售许可证房源，共314套房源，备案均价约为86101元/㎡，比最高限价低了2499元/㎡。低于限价备案销售，这首先就体现了开发商不自信，深感销售困难，先行“投降”！要是项目好卖，非常火爆，开发商不顶到最高限价备案销售？

阅臻府

3大优势

1.大区域优秀

阅臻府位于前海加持的宝中。前海是深圳先行示范的前锋区域，前海扩容，覆盖宝中，宝中坐享前海前排红利。阅臻府位于宝安中心西区，东邻新安中学（高中部），北邻海韵学校，西邻沿江高速。

2.开发商背后综合实力强

两大央企联袂开发，中国中铁、中国能建都是大牌央企，都是世界500强，综合实力雄厚，让消费者感觉实力强，不会“交不了房”！

3.有些户型比较能打

阅臻府主力户型为95㎡三房两卫、108-109㎡四房两卫、 138㎡四房两卫。其中优势户型是108-9平四房，比较实用，比较有竞争力。

阅臻府

7大劣势

1.高速+快速，太吵了！

能安静睡觉，是宜居的基本要求。阅臻府西南向近邻深圳西部第一大沿海高速——沿江高速，相距仅200多米。沿江高速，双向8车道，噪音大、粉尘多，影响睡眠，影响身心健康。

阅臻府西南测还将规划建设超级快速干道——海滨大道，相距仅约160米。海滨大道是滨海大道延长线，贯穿宝安海岸线，规划双向8车道的，对项目的影响更大，噪音更大。临近高速+快速干道，双重噪音叠加，这是阅臻府最明显的第一大缺陷。

海滨大道规划示意图

2、海景将被遮挡！

现在看，阅臻府还能看到前海海景，以后就看不见了。从区域用地规划看，阅臻府南面、西面用地主要规划建设为写字楼、住宅等，海景将被大幅遮挡。

阅臻府海景将被大幅遮挡

3.距离地铁站远！

阅臻府距离较近的地铁站是11号线宝安站，距离约1.2公里，步行去地铁站远了点。尤其是热天多的深圳，步行去地铁站，经常要汗流浃背，衣服湿透。

4、社区园林小！

项目地块小，用地面积仅约为1.52万㎡，建筑面积达11.15万㎡，容积率为5.75，有点偏高。小区共四栋主体建筑，其中3栋高100米，1栋高120米，整体密度较大，社区园林小。整个小区共629户，架空层休闲空间仅为2654㎡。去现场更能体验到，房子密、园林小。对于刚需还行，对于改善就差了点。

5.缺乏大商场！

阅臻府虽然属于宝中，其实是宝中边缘地段，项目1公里范围内没有大型商业，日常购物不怎么方便。

6.开发商缺乏专业优势，频频爆发质量问题！

阅臻府的开发商是深圳诺德宝中置业有限公司，其中广州葛洲坝湾区置业公司占股份比例为98%，中铁置业广州公司占股份比例仅为1.17%。葛洲坝是中国能源建设控股的子公司。

中国能建，主业是能源基础设施建设，房地产开发收入只占其总收入的3.3%，是小微副业。2021年8月，中国能建收购葛洲坝集团（包括葛洲坝地产）。葛洲坝湾区置业公司在开发的项目，爆发众多质量问题（后面详述）。这次是中国能建首次进入深圳投资开发房地产项目。

中铁主业是修建铁路等基础设施，占其总收入的86%，房地产开发收入只占其总收入的4%。房地产对中铁来说，就是小副业。中铁对房地产投入极少，可以说，不是专业的房产开发商。

中铁置业开发的项目，也频频爆发质量问题（后面详述），这次也是首次进入深圳开发房地产项目。这个中铁诺德，与此前在深圳开发过项目的中铁诺德不是一回事。爱企查显示，中铁置业广州公司有29条风险提示。

两大业余开发商联合，表面上是“强强联合”，其实是“弱弱联合”，在深圳初来乍到，设计管理、工程质量、市场营销、物业管理等，与专业开发商还是有很大差距的。以后交房如何，大家可以看下他们过往的质量（问题频发）！

7.户型让你大花冤枉钱！

95㎡三房在市场上缺乏竞争力，宝安也不少80多平的三房。138㎡四房，面积大了一丢丢，竞争力也一般。

阅臻府最弱的户型，当属这款95㎡三房。宝安南山都有很多80多平的三房，95㎡三房，面积大了些，消费者要多花近百万的冤枉钱，这对刚需是“臻坑”！户型面积大了点，房间还有点小，次卧开间仅为2.5米，除去墙体，净宽可能只有2.3米，“臻蜗居”！

此外，隔壁户型入户门紧邻，与邻居经常“碰头”，太尴尬！

阅臻府，犯有致命的入户门设计巨坑！根据阅臻府楼栋平面图显示，其2单元、3单元、4单元均有03、04户型单位为门挨门，共用入户大门出入口。如两家住户同时进出入，会不会撞得“鼻青脸肿，头破血流”？

总体来说，阅臻府所在的大区域不错，但是小区位不行，宜居度一般，近邻沿江高速，噪音大，距离地铁站远，步行生活很不方便，社区园林小。刚需小户，或许能接受这些缺点。买四房，还是要买更宜居的社区。另外，从过往开发案例看，这两大央企质量问题频发，不要被央企迷惑！

阅臻府各户型总价， 95㎡三房两卫，116套，总价735-834万；108㎡四房两卫竖厅，145套，总价891-961万；109㎡四房两卫横厅，29套，总价985-1039万；138㎡四房两卫，29套，总价1225-1274万。这个价位在宝中、南山可以选到更宜居、更好的房子！

还有个劲爆消息，阅臻府旁边的安居型商品房即将入市，价格仅为商品房的一半！

能建葛洲坝

质量真可怕

央企未必质量可靠！百度下，能建葛洲坝、中铁置业的质量问题频发，常备业主投诉、媒体报道。

广州湾区金融城质量差

湾区金融城，位处广州市南沙横沥岛尖凤凰二桥西侧，是由中能建城市投资发展有限公司（原中国葛洲坝地产）携手广州南沙建设集团有限公司、南沙国际金融岛公司共同打造的。其中，项目一期开发了6区（3栋住宅）和8区（3栋住宅）两个组团，已于2023年3月至2024年1月分为三批次陆续交付。

近日，湾区金融城业主向媒体反映称，业主发现其存在施工质量差、降标减配等问题，经过业主反馈及开发商整改后，仍有多项问题未能整改到位。

李先生向记者提供了业主收楼时拍摄的图片显示，多户业主发现室内墙地有渗漏水等问题。在公共区，楼道内多处天花板墙灰掉落，消防楼梯多处磕损。8-2栋电梯因交付前遭遇泡水事故而故障多发，架空层及园林也与宣传效果图存在较大差异。

另外，小区出行道路问题也让业主担忧。业主王先生（化姓）告诉记者，当前楼盘6区、8区共6栋住宅楼的业主只有一条人车不分流的道路可供通行，还时常因为有车辆停放在道路旁而变得拥挤；而6区和8区之间的路面临时通道已被积水覆盖。“除了出行不便以外，业主们担心存在消防安全隐患。”王先生说。

广州葛洲坝紫郡府质量问题被通报

2020年7月12日，葛洲坝旗下地产项目质量投诉等问题被广州市住房和城乡建设局通报曝光。

根据广州市住房和城乡建设局网站消息，广州广钢新城紫郡府6-9号楼项目在今年上半年拟交付时，部分业主投诉待交付楼房存在墙砖空鼓、入户门破损、房间渗水、消防通道堵塞、违法施工等问题。

经核查，该项目主要存在赶工期，工程质量（特别装修工程）管控不到位，未落实好工程质量各方责任，未履行好住宅工程分户验收把关制度等问题，以及地下室改造涉嫌违法施工，精装修工程规避监管等。

根据通报，紫郡府6-9号楼项目位于荔湾区广钢新城AF040233地块，由广东葛洲坝房地产开发有限公司负责开发。查询企查查信息可知，该公司正是上市公司葛洲坝通过中国葛洲坝集团房地产开发公司持股100％的全资孙公司。

中铁置业

质量问题频发

广州阅江来出现质量问题

广州市住房和城乡建设局信用记录及管理信息专栏，公示了广州市南沙区黄阁镇亭角地区（原梅山工业区），梅糖东地块建设项目（DG1503020地块、DG1503021地块）南地块基坑支护和土方开挖工程质量安全管理信息相关问题。这个项目就是中铁置业开发的阅江来，基础工程被查出质量问题。

青岛中铁博览城，质量问题多发

中铁置业开发的青岛中铁博览城，质量问题多发，众多业主想退房。外墙空鼓渗漏，房子内低外高，保温材料厚度及燃烧性能存在重大隐患……2018年，家住青岛市黄岛区的王丽（化名）花费近400万元，购买了青岛中铁西海岸投资发展有限公司开发的中铁博览城住宅一套，房屋交付过程中发现20多处质量问题，王丽提出中铁公司修复合格后接房，并要求赔付逾期交房违约金。中铁公司认为王丽拒收房屋没有正当理由，所提质量问题属于维修维保问题，非拒收房屋正当理由，敦促王丽接收房屋。王丽将开发商告上法庭要求赔偿，一审法院判决中铁公司支付交房违约金9.4万余元，赔偿经济损失33.6万，支付建筑物修复费用16.4万余元。2022年5月，青岛市中级人民法院二审判决维持原判。

上海中铁虹桥逸都，质量问题频发

中铁置业在上海投资开发的中铁虹桥逸都，2024年4月29日遭到业主投诉质量问题。

有图有真相，虹桥逸都业主详细反映众多质量问题，以下是部分素材。

楼栋外立面鼓包、凹凸不平，工程方是如何通过验收？

施工质量令人担忧，放心材料或被偷换

来源:e天剑 微信公众号