日前，规自委龙华管理局公布了溪山禾玺首府的《建设工程规划许可证》及总平面图。

溪山禾玺首府位于龙华观澜，是深圳星侨地产于2023年12月在土拍中以底价摘得的地块。项目在土拍公告中没有明确具体的限售价格，也不受70/90户型政策限制。

随着建设工程规划许可证和总平面公示，溪山禾玺首府更多详情也随之披露。

毗邻金光华观澜旧改项目

共规划448套房源

溪山禾玺首府地块位于龙华区观澜街道龙华大道东侧，民和路和布新路交汇处东北角，项目西北侧为观澜阳光花园。

溪山禾玺首府周边是金光华观澜大布巷片区城市更新项目，龙华政府在线近期公示了大布巷片区城市更新项目一二期实施主体确认公示，拆除地块就在溪山禾玺首府的南侧及东侧。

其中，一期拆除用地面积约121677㎡，二期拆除用地面积约41534㎡，两期合计拆除用地面积约16.3万㎡。

回过头来再看溪山禾玺首府，项目总占面约0.95万㎡，总建面约6.2万㎡，计容建面约4.7万㎡，容积率4.97。其中，住宅建面约3.9万㎡，商业建面约1400㎡，规划房源量448户，停车位450辆。

溪山禾玺首府共规划建设1栋两个单元的超高层，其中1栋1单元为42F、1栋2单元为41F。

虽然不受“70/90”户型政策限制，但溪山禾玺首府规划的448套房源套内建面均在90㎡以内，可见项目户型产品还是以刚需为主，目前具体面积段尚未公示，具体以官方公示为准。

溪山禾玺首府项目自身比较小，不过未来可以“依靠”金光华旧改项目，未来实现整体居住环境及生活配套的提升。

轨道交通不便

周边生活配套待提升

溪山禾玺首府所处的观澜板块，目前整体环境以工业区和城中村为主，虽然已有多个大型房企进驻推动旧改，但整体周期仍需较长。短期内溪山禾玺首府所在板块的生活配套有待提升。

交通方面，目前观澜有已经开通的地铁4号线及规划在建的22号线（一期）。不过两条地铁线路距离项目都是无法步行抵达的距离，未来或要通过转乘公交车或电单车前往。轨道交通出行会稍有不便。

商业配套方面，溪山禾玺首府周边暂无大型商业配套，不过项目直线距离1公里范围内，除了有金光华的旧改，还有鸿荣源、万科等大型开发商的旧改项目，未来或许都有一定规模的商业。

观澜现阶段的大型商业配套，距离溪山禾玺首府直线距离近3公里，在4号线沿线茜坑站的合正观澜汇商业及观澜湖站的观澜湖MHMALL。

可以说，项目短期内商业配套较为不便，未来周边旧改规划也需要一定的周期来实现。

市政配套方面，溪山禾玺首府南侧在建观澜体育中心，据悉，观澜体育中心是一座集运动休闲、公共服务为一体的综合性体育中心，主要建设内容包括3000人综合运动馆，含8片场地的室内外篮球馆、3片泳池的标准50米游泳馆、18片场地的室内羽毛球馆、6间模块化的各类小球馆、1片7人制室外足球场、3片室外网球场该。

工程已于近期动工，预计2027年竣工。

此外，距离项目一路之隔有深圳民法公园，是全国首个民法主题公园，全国首个民法博物馆也坐落在园区之中。是周边居民日常休闲的好去处。

综合来说，溪山禾玺首府是观澜城市面貌提升的一部分，未来依托周边旧改项目一一建成片区环境将得到整体改善。

不过，溪山禾玺首府属于小开发商开发的小社区项目，且主要以刚需产品为主，周边居住环境及生活配套整体提升所需的周期无法预测，未来或难以在市场上突出重围。

PS:由于目前市场仍处于“以价换量”阶段，且项目无具体的限价标准，暂不对价格进行预测。

不过，溪山禾玺首府的拿地综合楼面单价约1.85万/㎡左右，结合当前市场，你觉得TA会以什么价位入市呢？