金亨利2期过后，今年龙华市场热度较高的项目，也就是年底即将面市的龙华金茂府了。实际上，龙华片区已有不少新的地块在动工，很多在建新盘蓄势待发，尤其是集中在红山上塘，预计今年下半年会陆续面市，届时有意置业龙华的网友也可多加关注和比较。本期，老焦沿着4号线，从上塘途经龙华最后到清湖，实地探访6个新盘，分别是龙华金茂府——恒裕龙华上塘道项目——恒大岳盟工业区旧改——华盛珑悦——融创智谷——清湖新业城市更新项目。

*龙华上塘片区地理区位示意图

【排名前列站】龙华金茂府——4号线上塘地铁口物业

2016年6月2日，中国电建和中国金茂联合体以56782元/m²的楼面价，拍下了深圳首宗商品房现售试点地块——金茂府。由于这个地块的楼面价，达到了当时周边二手房如潜龙曼海宁、特发和平里等挂牌均价，一举成为龙华最贵的地块。当时，已有业内人士预测，要卖到8.5-9万/平才能赚钱。

*龙华金茂府宗地信息

周边二手房在售房源较多，单价区间在5-7.6万/平之间，其中2013年龙华高价地块，也就是紧邻金茂府的中海锦城，6月份的二手房成交均价是6.9万/平。

*龙华金茂府周边二手房挂牌价

据了解，龙华金茂府总建面约20万平，土地使用期限70年，规划有7栋高层住宅（其中两栋44层高，五栋47层高）、1栋3层的幼儿园，以及部分底层商业配套，容积率为4.22。在实地踩盘中，老焦发现，该项目已进入施工收尾阶段，住宅楼座已全部封顶脱绿，将进入外墙装修阶段，底层商业和幼儿园基本建成，目前尚未拆掉绿网。

*龙华金茂府施工进度图（2018-7-26）

在今年4月份，龙华金茂府的媒体见面会上，开发商方面透露，龙华金茂府预计2018年年底开放营销中心，预计2019年现房入市，主推户型为155m²3+1房、180m²4房、240m²4+1房。

另外，项目自身的社区商业配套——金萃天地目前已完成90%的招商落位，共计17个商铺，全部是首进龙华的品牌，预计在2019年住宅开盘前开业。

龙华金茂府位于腾龙路与建设东路交汇处，距离4号线上塘地铁站A出口不足100米，是名副其实的地铁口物业。周边已有鸿荣源尚峻、中海锦城、潜龙曼海宁等成熟小区，居住氛围较好，另外项目紧挨着中海ATMALL，该商场预计今年10月份试营业，未来小区业主可就近共享商业配套。

从教育配套来看，龙华金茂府规划有一所省一级的公立幼儿园，目前位于上芬小学和龙华区实验学校（原名：上塘学校）的学区范围内。另外，项目附近就是由恒大操盘的岳盟工业区旧改，目前已完成土地平整，未来规划建设一所不少于36班的九年一贯制学校。因此，金茂府的学区划分尚不能断定，届时还要以龙华教育局公示为准。

*龙华金茂府规划一所省一级公立幼儿园

*龙华金茂府目前划入上芬小学学区范围

*龙华金茂府目前划入龙华区实验学校（中学部）大学区范围

【第二站】恒裕龙华上塘道项目——恒裕集团进军龙华的排名前列项目

该项目前身是A811-0004宗地补偿用地建设项目，原规划为市邮政局人才房，命名为“未央花园”。目前，项目已由恒裕集团代建和开发，不确定是否已完全转为普通商品房。据恒裕集团官网资料显示，该项目占地3.5万平米，总建面约26万平米，由7栋100-150米住宅、商业等组成的商住项目。

*恒裕龙华上塘道项目效果图

早在2018年1月份，该项目就举行了开工仪式，在7月中旬老焦踩盘时，仍处于平整土地阶段，施工进度比较缓慢，预计较快2019年入市。恒裕项目和龙华金茂府一路之隔，位于上塘地铁站B出口，旁边就是一个公交总站。

*恒裕龙华上塘道项目施工进度图（2018-7-26）

【第三站】恒大岳盟工业区旧改——规划建设一所36班制九年一贯学校

2018年1月初，恒大拿下了位于建设东路与布龙路交汇处的岳盟工业区旧改。据悉，该旧改拟更新方向为居住+商业等功能，拟拆除重建用地面积约为6.5万平方米，开发建设用地面积34940.9㎡，规划配建一所不小于36班的九年一贯制学校。

*恒大岳盟工业区旧改规划图

恒大岳盟工业区旧改临近在建中的地铁6号线上芬站，周边就是龙华金茂府、中海锦城、鸿荣源尚峻等小区，未来公共交通便利，周围居住氛围也比较浓厚。目前，该项目仍处于前期平整土地阶段，预计较快2019年入市。

*恒大岳盟工业区旧改施工进度图（2018-7-26）

*紧邻在建中的6号线上芬站

【第四站】华盛珑悦——鸿荣源壹城中心旁边的小体量新盘

华盛珑悦原名华盛龙荟名庭，是龙华宝龙旧改项目，位于龙华新区东环一路与建设路交界处，紧靠鸿荣源壹成中心。

华盛珑悦规划总建筑面积2910.84.49平方米，预计竣工时间2020年6月，包括5栋住宅，1栋商务公寓及1栋高端写字楼，同时项目1-2层裙楼规划为商铺，写字楼与住宅形成特色商业街区。除了自带近10万平米商业外，还可以享受壹成天地的商业配套，另自身还规划配建一所小学。

华盛珑悦目前正在施工中，全部楼座均已出地面，较高的建至地上6层左右，较低的刚出地面2层，预计今年下半年即可面市。

*华盛珑悦施工进度图（2018-7-26）

华盛珑悦周边商业较为成熟，紧邻鸿荣源壹成中心60万商业，附近也有龙华人人乐，未来业主可就近满足购物生活需求。老焦在工地一角发现有一处垃圾中转站，规模算小，可能产生气味影响，不知后期是否会搬迁。另外，隔着景龙建设路，项目对面就是长江家具厂，已贴上封条，待拆迁中。

*华盛珑悦周边配套图

【第五站】融创智谷——50年产权工改工项目需公司名义购房

该项目原名为莱蒙创智谷，前身是为龙华旭联工业区旧改，属工改工项目。目前已开放展示中心，在售商办产品，性质为配套宿舍，共有40套房源，必须以公司名义购买，户型是约42-69平方米，位于4-6层，16-19层，整体均价45000元/平，单价区间42000-48000元/平。另外，项目还有222套商业产品，暂未对外出售。

*融创智谷展示中心实景图

本项目总占地17727㎡，计容建筑面积约13万㎡，容积率为6，由3栋100米的塔楼，塔楼以下为五层裙房及二层地下室组成，目前楼座已基本建成，底层商业裙楼装修完毕，中高层的办公楼还在脱绿网中。

*融创智谷施工进度图（2018-7-26）

【第六站】清湖新业城市更新项目——4号线清湖地铁口商住综合体

清湖新业城市更新项目位于清湖地铁站A出口和D出口附近，项目规划总建面24.34万㎡，规划有住宅（10.8万㎡，含保障房）、公寓、商业（4.5万㎡）、商办及幼儿园，和小学用地，其中住宅约有5栋11座塔楼组成。

*清湖新业城市更新项目规划图

该项目的工程概况如下，显示的开工时间竟然是2016年12月，时隔一年有余，目前还处于基坑建设阶段，预计推售时间在2019年。

*清湖新业城市更新项目施工进度图（2018-7-26）

新业城市更新临东临龙华和平路，北上观澜有有轨电车及正在施工的地铁4号线延长线，南下福田有港铁4号线。附近有幸福城、天玑公馆等住宅小区，周边也有一些农民房和工业园，最近的商超就是星光MALL和惠乐购百货，能满足业主日常生活需求，但是居住环境不是太理想。总体来说，交通优势比较明显，不过周边环境仍需要改善。

*清湖新业城市更新项目周边配套