大运新城是深圳市四大新城之一，也是全市“十二五”期间重点开发建设的六大新型功能区之一。同为四大新城的龙华、坪山已经独立挂牌成独立行政区。光明在近年也表现亮眼，从地铁6号线、13号线的规划建设到各大名企开发商进驻旧改。前不久老焦去了一趟大运，所以本期咱们重点来聊聊大运楼市。

大运新城为盐龙大道、黄阁路、沈海高速围合区域，东侧靠龙岗中心城，西侧与东莞凤岗接壤，总占地面积16平方公里左右。

16号线作为大运片区的首条地铁线路，目前已经开工，将在3号线大运站接驳，连接福田、罗湖。

从大运新城土地规划来看，南侧的用地多为政府社团用地，目前主要是有大学城、大运体育馆会馆，还有已经规划了的世茂深港国际中心。

用于纯商业地块并不太多，多分布在产业区用地边缘。

位于南部、中部的居住用地，目前已成熟，南部主要为颐安都会中大体量综合住区；中部在建在售两个纯新住宅产品为京基御景中央、佳兆业未来城；往北多为工业产业园用地，即将建成的天安数码城及在规划的益田硅谷新城是片区具有代表性的两大产业园基地。

据搜狐焦点运营中心统计，目前大运新城在售项目仅4个，待售项目仅3个，片区新房供应量不多。除又一城为近期重新入市准现房，颐安都会中央2期也为准现房尾盘在售，京基御景中央在4月29日推出的二期产品，目前所剩房源量也不太多。

接下来，老焦就说说本次大运踩盘走访情况。本次路线从大运新城北区出发，包含两个位于龙城北部但依靠大运产业支撑的项目--吉祥里、御景澜湾公馆。

排名前列站-又一城：2016年有开盘，2018年换马甲再入市

【较新动态】5月18日开盘推出1栋A、B单元及2栋准现房产品，产品户型为73-89平2-3房住宅，准现房带装修约47000元/平。

【基础概况】又一城一期共有3栋32层住宅，呈弧形分布，首层为架空层，园林空间不算大。推出的是1号楼及2号楼房源，楼间距大约30米左右。其中1号楼分A/B座，A座为两梯五户；B座为两梯四户；2号楼为两梯五户。住宅户型主推73-78平2房及85-89平的3房，一共有434套房源。

*又一城小区入口

*又一城楼栋分布

*又一城西侧实景图

*又一城周边环境

【老焦说】又一城2018年度初中学区划分到深圳中学龙岗初级中学，在项目推广上也是主打学区产品。又一城对于购房者来说，究竟如何？

优势：1、又一城为准现房产品，相对期房而已，收房时间快，预计年底能交房；2、又一城的学区为平安里学校、深圳中学龙岗初级中学，但并不是划在了学区就能上这些学校，还需要充分了解积分政策及学校生源情况；3、临近大运天安数码城、留学生创业园，有一定的产业支撑。

不足：1、位于大运新城北，东侧靠工业区，西侧北侧为盐龙大道，南侧为龙平西路，在位置上隔离了其他住宅小区，临近人气及商业配套均不足，商业配套目前需要依靠天安数码城，虽然天安数码城目前整体尚未完善；2、三面靠交通主干道，难免有噪音影响；3、与东莞一路之隔，短期内周边商业及住区难以发展；4、片区规划有16号线地铁，但离项目并不算近，虽然站点具体开口处尚未明朗。

第二站-吉祥里：近天安天安数码城近学校的准现房

【项目概况】吉祥里建筑面积为约28万㎡，项目共10栋，其中1栋为写字楼，2栋为4.5m层高LOFT商务公寓，住宅由7栋超高层组成。

*吉祥里楼座分布图

【较新动态】吉祥里目前尾盘在售，其中88平产品仅剩少量房源，143平房源目前仅剩高层房源，现均为准现房，毛坯交付，售价约48000元/平。营销中心目前工作人员不多，现场工作人员称目前为清盘阶段。老焦发现吉祥里的写字楼和LOFT公寓产品目前已经建成但尚未推出，预计将为现房销售。

*吉祥里实景进度图（2018年5月）

*与吉祥里相隔一条路的天安数码城及远处的又一城

*位于跟吉祥里一墙之隔的平安里学校

【老焦说】吉祥里目前清盘阶段，也没有太多可供挑选的房源，成熟生活区，在位置上更靠近天安数码城，背靠着平安里学校。不过吉祥里规划来看，小区绿化较低，二层做了空中花园，小区花园较小。临近无大型商场，自身商业完善尚需时间，短期内需要依靠天安数码城的商业配套。

第三站：御景蓝湾公馆-小体量社区相对低总价准现房单位

【项目概况】御景蓝湾公馆占地面积7396.79㎡，建筑面积37128㎡，共规划2栋住宅，户型面积段约88-107㎡3-4房。

【较新动态】御景蓝湾公馆目前也是尾盘状态，仅剩88平3房AB户型的带装修销售价约42000-43000元/平，2019年9月30日交房。01户型107平和04户型92平户型已经售完。小体量项目，2栋的联排复式产品已经建成，工作人员说尚未取得预售证，仅有少量几套，老焦猜测应该不会对外销售销售的吧？目前已经是准现房产品，预计年底可以交付。

*御景蓝湾公馆实景进度（2018年5月）

*御景蓝湾公馆周边环境及配套

【老焦说】御景蓝湾公馆跟吉祥里相隔万科金色沁园，所谓位置、地段、生活配套相似，吉祥里更靠近学区规划中的学校。御景蓝湾公馆仅有2栋，无小区花园可言。

又一城、吉祥里和御景蓝湾公馆都依托16号线地铁交通利好、天安数码城的产业规划利好、平安里学校的学区利好。不同的是又一城又划在了深圳中学龙岗初级中学的学区，较之而言也成了项目较大的亮点，毕竟商业配套、生活氛围、市政配套便捷度都不如位于龙城北部的这两个项目。

从北部转向大运中心片区，接下来跟老焦去看看位于大运中心城的3盘。

*大运中心城片区规划示意图

第四站：世茂深港国际中心--规划中深圳未来排名前列高 大型城市综合体

【项目概况】世茂深港国际中心占地面积32.2万平方米，建筑面积136.45万平方米，计划总投资400亿元（预计约500亿元），将打造不低于600米（预计约700米）的粤港澳大湾区新地标，建设成为集深港国际会议展览中心、深港青年合作创业中心、深港国际演艺中心、万豪高端品牌酒店、哈罗公学及办公、商业、旅游、科普展示、公寓于一体的的大型城市综合体。

*世茂深港国际中心

【较新进度】目前地块仍是围合状态，看不出有施工动静。

*世茂深港中心外墙实拍（2018年5月）

【老焦说】世茂深港中心这一大体量的市政配套及产业园规划，成为了龙岗的新名片，也让大运不再只限于体育馆和大学城的宣传标语。但整体工期较长，或需要3-5年甚至更长时间来建成。

第五站：佳兆业未来城-与世茂国际一路之隔 一期已售罄

【项目概况】佳兆业未来城项总占地约4.87万㎡，总建面约26万㎡，规划集住宅、商业、公寓等多维业态于一体的高品质社区。  

佳兆业未来城总共分两期开发，目前在建一期，内部配套有1所幼儿园、约3.7万㎡园林、约450㎡泳池、约9415㎡社区商业。

【较新动态】一期4栋、5栋、6栋约835套住宅房源已售完，前期主推89平3房和120平4房，目前暂无房源在售。一期第二批房源1栋、2栋A座、B座楼栋正在施工中，老焦5月中旬现场看刚出地面约1层。据现场工作人员称预计在2018年10月推出二期单位，具体时间待定，户型产品跟前期产品相似。另位于二期地块围合起来状态，目前尚未施工。

*佳兆业未来城一期总平面图

*佳兆业未来城一期首批实景图及第二批施工进度图

【老焦说】佳兆业未来城一期二期总建面约260000平米， 自身规划有一幼儿园，距离在建地铁16号线龙城西站约500米。周边有产业及配套规划，加上地铁，佳兆业未来城还是不错的刚需项目。前期带装修房价约48000元/平，现场工作人员称由于政府限价比较严厉，第二批价格应该也会跟一期相似。从未来规划来看，不管是自住还是投资，都是不错的选择。

第六站：京基御景印象-大型居住社区 周边生活环境成熟

【项目概况】京基御景中央总建面20万平方米，分南北两区。北区共9栋住宅产品，建面12万平方米，涵盖86-142平方米3-4房产品，已于2017年11月推出。同时社区内配置6000平方米社区商业和4000平方米幼儿园，配套完善，生活便利。

*京基御景中央效果图规划图

南区推售套数约456套，已于4月29日推出。

【较新动态】4月29日推出了南区（二期）产品，老焦去现场当天看销控显示，在售房源所剩不多。整体86-142平3-房在售，南北区房源均有在售，整体均价46000元/平。从销控表可以看出北区房源目前多集中在3A栋、3B栋，约97平、98平、87平房源可挑选性较多；南区房源剩余房源也多在2栋、3栋A户型约125平及4栋D户型约125平产品。具体以案场公示为主。

*京基御景中央沙盘及区域规划示意图

*京基御景中央实景图（2018年5月）

【老焦说】京基御景中央周边多生活居住，自身小区体量也足够大，且名企开发商。京基御景中央同佳兆业未来城相关较近，且均为名企开发商，难免用来比较。

1、居住环境方面：京基御景周边较之成熟，佳兆业未来城一期地块北侧有农民房，且京基御景中央户型挑选性相对多元；

2、商业配套方面：短期内京基可借享周边社区底商，佳兆业未来城相对没这么方便，但它自身规划的商业体量较京基御景中央大；且佳兆业未来城跟规划的世茂港深国际中心一路之隔；

3、交通出行方面：佳兆业未来城更靠近在建的地铁16号线地铁口；

4、价格方面：京基御景中央为毛坯交付，佳兆业未来城为带装修交付，价格相差约2000元/平，可谓基本持平。

5、整体施工方面：京基御景中央两期工期相近，佳兆业未来城二期施工时间尚未确定，未来施工难免影响一期业主生活。

*周边社区底商

深圳速度在于你这次去一个地方时隔一年或者两年再去完全可以发生翻天覆地的变化，记得老焦2012年在看中海康城国际的时候，有不少网友跟老焦说这么偏僻的地方，东莞就在跟前。当老焦在这次再去，周边的小区都发展完善，人气充足，并且从房价可以看到，这里真的很深圳。

产业慢慢成熟，市政建设趋于完善，大运新城已经日渐壮大，相比龙岗中心城及龙岗其他区域的旧改需要位置的市场来改善，大运可以说是完全可以跟龙岗中心媲美的片区，当然，房价也是在排在了龙岗中心城前头。

大运置业对于在市区上班所需要的通勤时间还是不短，不过有意向在龙岗进行改善及首次置业的话，大运的整个环境、规划和氛围还是值得选择的。