4月15日，央行降准如约而至!

正如市场预料的那样，降准的时间窗口在最后一个工作日打开。

这次降准属于全面降准，下调幅度为0.25个百分点（不含已执行5%存款准备金率的金融机构），2022年4月25日起执行，共计释放长期资金约5300亿元，比上次释放的1.2万亿资金少了一半。

为加大对小微企业和“三农”的支持力度，对没有跨省经营的城商行和存款准备金率高于5%的农商行，在下调存款准备金率0.25个百分点的基础上，再额外多降0.25个百分点。本次下调后，金融机构加权平均存款准备金率为8.1%。

此次降准幅度并没有外界预期的那么大（0.5个百分点），这是为何？

央行在答记者问的新闻通稿中回应了。

排名前列, 当前流动性已处于合理充裕水平;

第二，不搞大水漫灌，兼顾内外平衡，保持货币供应量和社会融资规模增速同名义经济增速基本匹配。

“不搞大水漫灌”，较为罕见的出现在此次降准的通告中。

可见，央行目前货币政策还是保持了一定的定力。今天早间央行还发布了较新的1年期MLF利率维持在2.85%，与上月持平，也就是说暂时不降息。

尽管此次降准力度温和，但是配合正在回暖的楼市，仍然是正面利好效应。

降准落地后，有助于房贷利率下调在更多城市铺开，从而提振市场信心，加快楼市需求释放。

01

适时运用降准工具

不搞大水漫灌

今天的降准，是为了落实“适时运用降准等货币政策工具，支持实体经济发展，促进综合融资成本稳中有降”的高层会议精神。

昨天（4月14日），央行特别召开了2022年一季度金融统计数据新闻发布会。

这次发布会，是特别针对4月11日央行发布的2022年排名前列季度的金融统计数据，重点进行解读并回应近期市场关注的热点问题。

央行负责人表示，将按照国务院常务会议要求 ，适时运用降准等货币政策工具，进一步加大金融对实体经济特别是受疫情严重影响行业和中小微企业、个体工商户支持力度，向实体经济合理让利，降低综合融资成本。

在前天（4月13日）举行的国务院常务会议中，提到了以下几点：

1、适时运用降准等货币政策工具。

3月16日金融委员会议之后，央行货币政策一直未有实际动作，降准算是效果最直接的一种方式。

高层会议明确要运用降准等货币政策工具，时间基本就在今天。因为按照往常，国常会会议通稿一公布，较快的话第二天就会宣布执行，应该就是本周五。

上次调整存款准备金率，是在去年12月15日，时隔4个月。

降低存款准备金率，意味着银行被冻结的存款减少了，可以发放的贷款增加了，这对于楼市的利好很直接了。

2、除了降准外，会议提出“鼓励拨备水平较高的大型银行有序降低拨备率”，意思是监管部门对于商业银行风险性的贷款容忍度越来越大。

3、向实体让利，降低融资成本，大白话就是降低实际贷款执行利率水平。

02

灵活调整住房按揭等还款

部分地区银行支持房贷延期

近日，受疫情反复影响，部分城市居民收入受到短期影响，存在推迟偿还月供、重新安排还款计划的需求。

不少因疫情丢了工作（裁员潮）的购房一族“房贷断供”焦虑持续发酵。

中国人民银行金融市场司司长邹澜昨天进行了回应：

银行从贷后风险管理的角度出发，对于此类特殊情形，也需要有针对性的安排。

两年前，2020年1月，中国人民银行等五部门就联合发过通知，明确对于受疫情影响的四类人群， 金融机构要灵活调整住房按揭、信用卡等个人信贷还款安排，合理延后还款期限，对因疫情影响未能及时还款的可不作逾期记录报送。

此外，对于部分已售住宅项目缓建停工、延期交房的情况，央行也将会同相关部门按照市场化、法治化原则，指导银行综合项目实际、借款人意愿等，依法依规妥善协商处理。

据21世纪经济报道报道，部分银行已明确表示，受疫情影响较为严重的地区可以办理房贷延期，同时还给予征信纾困支持；还有部分银行表示，虽然未明确说明是否有房贷延期还款的政策，但对申请人的诉求还是进行了登记，等待系统审核。

03

100多个城市下调了房贷利率

重磅城市松绑助力市场探底

楼市疲弱，回暖乏力，3月份以来，全国已经有一百多个城市的银行根据市场变化和自身经营情况，自主下调了房贷利率，平均幅度在20个到60个基点不等。

个人住房贷款利率和首付比例的确定，遵循因城施策原则，采用了全国、城市、银行三层定价机制。

具体这样定价：

从近期多地房贷利率出现下调，个别地方首付比例也有所调整，就是遵循这样的操作空间。

因此，部分省级市场利率定价自律机制配合地方政府的调控要求，下调了本城市首付比例下限和利率下限，这是城市政府、银行根据市场形势和自身经营策略，做出的差别化、市场化调整。

不仅仅是房贷利率和首付比例下调，本周陆续还有重磅级城市继续松绑楼市，鼓励居民合理购房消费。

先是苏州（4月11日），接着是南京和上海（4月12日）。

2019年，苏州限售政策规定购买二手房，拿到产权证期满5年之后方可交易；新房则一直执行拿到产权证期满3年之后方可交易。

三年后，终于放松！苏州官方已经确认二手房限售时间五年改三年。

链家网显示，目前整个苏州的二手房挂牌房源大约为11万多套。苏州二手房受疫情影响库存量屡破新高。

事实上，进入2022年，苏州楼市回暖指标名列前茅，为何还在不断救市？

一是把房贷平均利率下降了将近100个基点，特别是苏州首套房贷款利率再次下降，较低见到了4.6%，国内较低；二是针对二手房放松了限售。

疫情是排名前列因素。据时代财经报道，2月中下旬苏州楼市升温后，每天都有房东主动将自己的房源挂牌，出手的意愿非常强烈。但由于疫情影响，中介、装修公司进不了小区，二手房再次被迫熄火。

链家网显示，目前整个苏州的二手房挂牌房源大约为11万多套。此次苏州限售放松，将进一步减少二手房卖家的焦虑和购房者的犹豫。

苏州此轮救市措施，除了二手房限售5年改3年之外，还松绑了限购：

非本地户籍在苏州买房，社保（个税）累计满2年即可（允许中断），不再需要3年内连续缴满2年；

外地人卖房后2年内无需社保或税单可直接购房。

南京也刚刚放松了部分区域的限购：

外地户籍购房者可在南京市六合区限制购买一套房，凭借户口本、身份证，已婚家庭携带结婚证等证明，即可前往当地开具购房证明。

此前，外地户籍购房人要在六合区缴纳1年社保，以及开具工作证明才能开出购房证明。不过，外地人在六合区落户门槛较低，外地人凭大专及以上学历，只需居住证即可在当地落户。

江苏的两大重磅级城市，一个是省会、一个计划单列市，经济总量位居内地城市前十，均同时松绑了楼市调控。

更具风向标的是，仍处于疫情中心的上海也出手了。

4月12日，中国（上海）自由贸易试验区临港新片区管理委员会官网，发布了《关于优化调整临港新片区人才住房政策操作口径的通知》。

在认定文件上，《通知》将原《购房资格确认函》调整为《临港新片区人才住房政策认定函》，有效期由原6个月调整为12个月；人才的认定条件也降低了，之前要求在临港工作满一年以上，现在缩短为3个月或6‍个月。

据了解，上海临港片区的落户政策和购房政策本来就比市区要宽松些，而现在条件继续放低。

一线城市中论救市影响力，北上深向来比广州要强。

而搞定户口方面，北京、上海限购最苛刻。

此次上海临港松这么大的口子，对于不少想安家上海的人才，是一个曲线入沪的好机会。

很多人会问，深圳可不可以学广州、上海对郊区放开限购？这一点，深圳应该没有参照系。

因为深圳没有郊区。如果有，大鹏可以算一个，相当于广州从化，但产业和人气明显比不上主城区。

深圳的城市面积实在太小，仅仅1997平方公里，相当于上海的三分之一，随便一开车，不小心就出了深圳。

加上这一次上海经济受到疫情打击，少有，恢复时间不确定，压力特别超大。

所以，上海选择临港松一松是可以理解的，但不代表上海楼市调控会全面放松，因为疫情袭击上海之前，上海的楼市已经率先强劲回暖，楼市成交数据非常好看。

这一轮救市，应该是最难的一次，难就难在尺度，还有特殊的历史节点。

总体而言，形势已不同以往，救市无论救得多真诚，市场底部到来的时间还需耐心等一等，心急吃不了热豆腐。

来源：深圳房地产信息网