以人民为中心的政府越来越替消费者考虑，加大新房供应，集中推出一批楼盘，让消费者有更多对比选择，有利于消费者规避入坑、挑选更优秀的楼盘。金九银十，深圳迎来了今年推盘高峰。9月份，深圳新增供应住宅超万套，达到11054套，而9月份销售仅为3614套。

至9月末，深圳新房住宅累计库存为39689套。10月份又有18个楼盘推出，新增房源再超万套，达10273套，消费者的选择越来越多。林子大了，什么鸟都有，房子多了，什么样的坑都有。像南山悦时光，就是个很奇葩的楼盘，建议消费者小心为上！

排名前列次看到这个楼盘名字，以为是南山区的楼盘，那就错了，其实是位于龙岗区一个很偏僻的地方，开发商叫南山地产。这个楼盘确实有很多特色，特到太奇葩！

奇葩地段：铁道边

南山悦时光，位于龙岗区宝龙街道南端，在厦深高铁南面，“南得不能再南了”，再南就是东部过境高速了。

熟悉深圳及龙岗的人都知道，这个地方是很偏的。宝龙工业区，是龙岗中心城南面一个比较孤立的片区。由于比较偏，离城市中心远，所以规划为工业区。南山悦时光则在宝龙片区南部边缘，是区域人员工作生活的最边界。南山悦时光距离中心城核心龙城广场车程距离约6公里，距离深圳市民中心约36公里。

从百度地图看，南山悦时光距离最近的地铁站是14号线的南约站、嶂背站，步行距离分别约有2.5公里，已经不算地铁物业范畴了，千万不要被广告忽悠了。在这里出行，主要靠自驾，但老人、小孩出去，不都会开车吧？住在这能悦起来？

项目南面还有东部过境高速，货柜众多，噪音大。东部过境高速，起于莲塘口岸，沿线经过罗湖、龙岗和坪山区，终于深汕与惠盐高速相交的立交，主要承担香港至深圳东部、惠州、汕头的过境交通及城市东向的对外交通，按6-8车道设计。东部过境高速是深圳、香港东部联系的最重要通道，东部深港往来的货柜将主要走这条道路，噪音及粉尘污染较大。

项目距离铁路约200米

较具冲击力的就是铁路风景了。项目就在厦深铁路东南面，距离铁道约200米，噪音影响大，可谓“呼啸山庄”，天天可以感受“呼啸时光”。厦深铁路沿线的居民，就曾反映并投诉列车噪音大。据沿线居民实地测试，列车通行时，噪音分贝达83分贝。厦深高铁每天通行115对，每趟列车通行时间为15至20秒，累计噪音超标时间为77分钟/天，严重影响睡眠。

我印象中，铁路一般都是经过偏僻的区域。基本上在每座城市每个区域，靠铁路的房子，都不是好房子。另外，铁路会铁定压住房子的价值，铁路沿线的房子升值会更缓慢。

奇葩产品：全小三房

南山悦时光占地面积约2.04万㎡，容积率4.0，总建筑面积约11.16万㎡，是一个中小规模社区。地块奇形怪状，犹如一把“菜刀”，刀柄部分规划为幼儿园，“刀板”部分为住宅区。项目住宅规划为共五栋楼，其中有一栋半是人才房，三栋半为商品房，可售商品房为677套。

项目产品最奇特的是清一色小三房，71㎡三房、81㎡三房。项目商品房全为小三房，目前市场上独此一份，深圳史上也十分罕见。紧凑三房，也体现了开发商对项目地块价值的研判，并非优质地块，不敢做大点的户型。加限购背景下，三房又是市场主流需求，因而项目商品房全设计为小三房。

南山悦时光的户型定位应该也参考了旁边的金地铭峰。金地铭峰户型全为89㎡复式四房，也是深圳史上少有。不过，南山悦时光商品房部分全是小三房，明显降维了。

北向房数超过南向房数

项目的户型布局也是十分奇葩。南山悦时光的是2梯6户的塔楼设计，小区商品房朝北户型占到了57%，超过半壁江山。这里的朝北是指主卧朝北的户型。大量朝北户型的楼体设计，大大降低了居住的舒适度，也大大降低了小区价值。

朝北，是深圳及中国人居住习俗中最差的朝向。中国人建房子，一般都优选朝南，尽量规避朝北，是中国人多年形成的舒居朝向，也富有科学根据。主卧是一套房最重要的居住空间，主卧房朝北，冬天吹北风，夏天吹不到南风，而且一天光照最少，几乎没有太阳直射时间。北房是冬冷夏热，违背舒居常理。

项目西北面是厦深高铁线路，这么多户型朝北布局，更增加了噪音对住户的影响。不知道这个设计是咋想的？不知道开发商是如何控制出品的？

户型图没有标尺寸，太糊弄人。没有标尺寸的户型图，风险大。买房买的就是户型，尺寸都没有，太没安全感了。不标尺寸，可能是户型尺度小，怕消费者对比，没有竞争力。不标尺寸，也是为了不给怕消费者留下证据，万一交房时，房间小了、尺寸对不上，还要被消费税诉讼赔偿。

对于没有标尺寸的户型，消费者一定要带上卷尺，去量下样板房各房间的尺寸，看是否能满足日常居家需求，也是为以后验房留个底。

南山悦时光毛坯限价3.7万元/㎡,带装修销售，兽兽说预计均价约4万元/㎡。以低单价低总价，吸引刚需购买。

e哥提醒：深圳房票珍贵，一定要优选能够基本满足一次到位的舒居生活；新房长期限价，房价比较稳定；宁缺毋滥！

来源：公众号 e天剑