没想到新政的边际效应减退的那么快。

10月楼市成绩单出炉，深圳一、二手住宅总网签量6847套，环比下降10.3%，同比下降40.7%。

市场表现来看，银十成色不足，整体热度下降。

而距离年度大考，就剩不到60天的时间了，深圳楼市如何与时间赛跑，在供应加码、顶豪助力下又能否实现逆风翻盘呢？不妨拭目以待。

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成交被打回“原型”

新房去化周期已逼近11个月

“政策一月体验卡‘’到期，新房成交又立马被打回了“原型”。

10月深圳一手预售+一手现售住宅网签量仅2651套，跌破3000套大关，回到7月份的成交水平。

成交是骤减的，但供应却又增加了。

深圳贝壳研究院统计，10月深圳共有13个项目取得批售，合计供应新房4143套，其中住宅有4127套（含人才房、安居房），环比9月涨幅达到了37.9%。

越来越多的房源涌入市场，但市场的消化能力有限，这就导致去化周期会进一步拉长。

截至10月末，深圳新房住宅可售房源32788套（数据来源：深圳市住建局），按照近一年的去化速度计算，当前新房的住宅去化周期延长至10.9个月。

市场疲软的情况下，除了要与同类型产品拼刺刀之外，还要与保障房项目抢客源。

人才房申请条件已经步步退让，而就在上个月，深圳安居房也对库外群体抛出了橄榄枝，首个“开库”的安居房项目山樾湾花园，一次性供应3466套“5折”房源，符合条件的家庭/个人都能申请。

*山樾湾花园认购条件

不得不说，商品房开发商的路是越来越难走了。

更切确的说，未来市场分化会更严重，刚需市场竞争大，去化承压重；而豪宅市场或能走出一条花路。

就在上周，深圳拍出了一套单价57万/平，总价超3.6亿的别墅，直接刷新了全国法拍记录。

可见深圳豪宅购买力还是有的。

四季度从供应端来看，深圳一批顶级豪宅：后海沄玺花园、中信元湾府、后海玺家园等顶级豪宅，预备集中入市，或能带火楼市热度。

02

二手房还在波动中

但这两个数据“稳了”

相较新房的“蹦极式”成交，今年以来，深圳二手房则呈现稳中小幅波动。

10月深圳二手住宅网签量为4196套，连续6个月稳定在4000套水平以上。

如果是算实时成交的录得量，那么二手房则连续8个月稳定在荣枯线之上。

2024年至今，深圳二手房一直处于主导地位，整体成交量的表现要优于新房。

另一个相对稳定的是价格。

根据乐有家门店成交数据计算，10月深圳二手成交价为5.89万元/㎡，环比上涨0.3%。

可以看到，从今年7月份开始，房价就跌破了6字头，并且有持续下探的趋势，但幸好在10月份及时刹住了车。

当然这种结构性的上涨能维持多久，这就得交给后市来考验了。

03

四季度楼市会怎样表现？

10月作为四季度的开端，没有打好样，压力直接给到了11/12月。

但好在前面提到，四季度市场预计有多个热盘刺激，或能带动一些高能级产品的去化。

而二手房方面，机构门店统计，11月初看房量、签约量均表现出齐涨的态势，或能为年底的翘尾行情垫定了好的开端。

图源丨深圳贝壳研究院

图源丨深圳乐有家研究中心

政策端方面，受美联储降息影响，国内降准、降息迎来了有利条件，业内人士分析，年底楼市或有降息的可能，从而加速买房客入场。

四季度的楼市表现，只能说，心怀期待，静待花开。