红框为此次深圳国际创新谷招租区域

近日，位于南山留仙洞总部基地中心地带的深圳国际创新谷公示了其产业用房拟入驻企业名单，目前已有102家企业通过资质审查。

深圳国际创新谷由深圳市政府打造，包含了集成电路专业园、科技创新服务园、国际创新创业园、人工智能专业园等新兴产业专业园。

NO. 1｜壹

深圳大波利好政策频现价值高地蜕变中

经查询，深圳国际创新谷拟入驻的102家公司中，大部分企业注册资金基本均过千万，如深圳市佳创视讯技术股份有限公司注册资金为41310万，深圳市前海安测信息技术有限公司注册资金为20000万等，由此可见深圳国际创新谷产业用房入驻企业公司实力的雄厚。

部分通过资质审查企业

深圳壹地产发现，在这100多家入驻企业名单中，不乏大名鼎鼎的企业，如深圳北斗应用技术研究院有限公司。

公开资料显示，深圳北斗应用技术研究院成立于2014年9月19日,由中国科学院深圳先进技术研究院和深圳数客科技有限公司联合创办,是国内交通大数据服务领域的先行者。

通过天眼查查询得知，深信服科技股份有限公司于2018年上市，荣获2018中国基础云服务创业企业30强，入围2019软件行业综合竞争力百强企业排行榜，得到了中国人寿、浦银国际、建设银行、兰馨亚洲等投资方的注资。

NO. 2｜贰

红利持续释放迎爆发式增长

事实上，深圳本次之所以能吸引如此多实力雄厚的高新技术类产业企业入驻，离不开深圳丰厚的政策土壤。另外，深圳城市建设发展、科技创新实力以及经济发展活力大家都是有目共睹的。

2019年，可以说是深圳的政策红利大年，深圳的特区地位正一步一步的进行提高。

从8月18日“先行示范区”政策发布，中央支持深圳建设中国特色社会主义先行示范区。

9月17日，深圳宣布先行示范区“施工图”，公布2019-2025六年行动方案，明确指出深圳将对标纽约、东京、伦敦、巴黎、香港、新加坡等世界先进发达城市。

11月25日，广东省审议通过《关于支持深圳建设中国特色社会主义先行示范区的若干重大措施》。提出要举全省之力支持深圳建设中国特色社会主义先行示范区，并在会议上提出“五个强调、两个部署、五个先行示范。

图片来源：证券时报网

2019年12月初，《深圳市建设中国特色社会主义先行示范区的行动方案（2019-2025年）》正式印发，并向深圳市有关部门下发。

短短几个月的时间里，深圳定位全面提升，事实上在全市范围内，有几个片区被委以重任，比如西丽湖、蛇口、深圳湾、赤湾片区、前海等。

南山作为全市的经济大区、科技强区和创新高地，勇当示范、走在深圳的最前列，尽自己“绵薄之力”支持深圳的全面发展。

但是，西丽湖凭什么能和深圳湾、前海“平起平坐”，一同承担起深圳目标建设”全球标杆城市“的这份使命？

究竟这些年，西丽的发展有着怎样的变化？

NO. 3｜叁

超级商圈新秀崛起价值几何？

图源：青友圈

近年来，深圳土地资源逐渐稀缺，西丽作为深圳原关内的一块“风水宝地”，吸引了众多知名开发商纷纷入驻，如万科、宝能、京基等品牌开发商。

深圳壹地产多次强调：品牌实力房企集体汇聚，一方面代表了对片区价值的认可，另一方面又将带领片区实现暴击价值叠加。

随着西丽片区各项目的建设完成，居住人口密度不断上涨，片区缺乏大型的购物中心成为了西丽片区房价的“短板”之一。

近期，壹地产团队前往南山西丽万科云城聚餐时，惊喜发现，万科云城已经成为了新一代超级网红商圈。

其实，早在2018年9月，万科里西里就已经揭开了其神秘面纱，吸引了一众网红店入驻。

云城万科里东、西里+mall的炫彩登场，意味着备受万众瞩目的城市综合体正式进入全面运营阶段。

据项目方面透露，云城万科里东+mall开业当天，商场招商率超95%，品牌同步开业率超85%；商场客流突破12万人次，销售额近500万。

开业当天现场人潮涌动，热闹非凡。

深圳壹地产实探发现，客流量较大的往往是一些品牌商家，排队等待用餐时间至少在半小时以上，甚至会接近2小时。

随机采访了一位正在等待用餐的食客，他表示，自己常去的几家餐饮店基本上都需要排队等位，每逢饭点排队时间基本上都会超过1小时。

而且他还发现了一个规律：一般需要等待用餐的店铺周围其他餐饮店，同样也会出现排队现象。

深圳壹地产认为，根据霍特林效应，如果自己暂时还不够强大，不妨跟着生意好的网红店，同样也可以享受由其带来的强大人流，进而享受商业红利。

万科里mall和东里商业街的开业，吸引了大量品牌商家进驻，其中包括：喜茶、星巴克、湖南老饭铺、探鱼、幸福西饼、木屋烧烤、福鑫记等，众多网红店聚集势必会给周边商铺带来更强大的人流。

NO.4｜肆

强大人流量加持

轻松月入百万

为了深入了解万科云城商铺的经营状况以及商铺投资回报率，壹地产采访了几家连锁餐饮店，分别是奈雪の茶、79号渔船海鲜主题饭店（以下简称：79号渔船）、日日香鹅肉店以及西贝莜面村：

壹地产：方便透露平均月营业额是多少？

奈雪の茶：目前基本上在100万左右。

79号渔船：月营业额在350万左右，是万科云城月营业额较高的门店。

日日香鹅肉店：每月营业额稳定在70万。

西贝莜面村：目前稳定在120-130万左右，每天营业额基本在2万以上。

壹地产：5月25日，万科里mall+东里开业前后对生意是否有影响，营业额是否有增长？

奈雪の茶：日销售额突破6万。

日日香鹅肉店：平时日均2.3万进账，5月25日当天可以做到4万元营业额。

西贝莜面村：平日营业额基本在2万左右，5月25日当天日营业额突破7万元，足足增长了3倍还不止。

壹地产：人均消费大概是多少？

奈雪の茶：平均每天完成600单，每单消费约80元。

79号渔船：平均单月消费5000多桌，单桌消费约700元/桌，单日消费可达170桌/日，人均消费120-200元/人。

日日香鹅肉店：单笔消费约130元，人均80元。

西贝莜面村：每天仅开台的就有100多台，人均消费100元以上。

壹地产：主要的消费群体是哪一类？

奈雪の茶：堂食和外卖基本各占一半，到店的消费人群一般以周边办公、生活、学习人群为主，如居住在云家公寓的居家客户、工作在万科云城里的白领一族。据悉，光是一家上市公司的员工每月在奈雪の茶（西丽店）消费就高达2万。

外卖消费群体主要以周边三所学校的学生为主，如深职院、深圳第二高级中学和西丽第二中学等。

79号渔船：工作日通常以周边办公人群，如鹏城实验室、波顿大厦、万科等科创实验室和大公司为主。周末以周边中兴人才公寓、云家公寓家庭消费居多。

日日香鹅肉店：除了云家公寓、中兴人才公寓与周边住宅的业主之外，不少还是万科、大学城的老客户。

西贝莜面村：消费群体非常稳定，除了深圳万科员工和周边住家业主之外，还包括了高级别鹏城实验室的博士研究生。

壹地产：如何看待万科云城的未来？奈雪の茶：短期来看，随着万科云城写字楼的建设完成，大量企业将于近期入驻。再加上万科泊寓招租工作顺利推进，届时消费人流将大幅增长。79号渔船：在云城商圈，有稳定的居家客户，和日益增加的商务人士来这里消费。随着留仙洞总部基地、西丽高铁、环西丽湖科教城的发展，还有地铁的开通，未来这里的消费人流肯定是日益见长。日日香鹅肉店：以后13号线石鼓站开通了，相信会给这里带来越来越多的人流。西贝莜面村：相信随着地铁开通、万科推广，人流稳步提升，再加上公司选择了留新一路这么好的一个位置，坚信很快就可以做到月营业额200万以上。

采访总结：

1、人流量对于一家商铺来说，是首要且至关重要的因素，人流是商铺经营的关键

2、择址城市核心地段，中轴地段上人流、商机的汇聚效应更强

3、万科云城商圈消费群体非常稳定，且消费能力强

4、新型商圈后劲十足，未来发展潜力巨大

5、上述几家商铺均位于万科云城的核心街道——留新一路上，据了解，留新一路将被打造成万科云城中最火热的风情街之一，街道两侧分布沿街商铺业态丰富，也是万科云城人流量较大的一条街道。

NO. 5｜伍

集众多利好于一身

万科云城商圈价值一直被低估

万科云城商圈自带强大人流流量的优势可能还没被大家发掘，很多人依然没有充分认识到，这个商圈的真正价值。西丽高铁站或超深圳北打造深圳较大的铁路枢纽10月31日，深圳市城市设计促进中心发布《西丽综合交通枢纽概念设计及主体建筑设计方案征集》，将对西丽高铁站主体建筑以及协调区进行设计方案征求。未来西丽高铁站将是深圳最重要的对外交通门户和城市交通转换节点：● 将引入赣深客专、深茂铁路、深汕铁路、深珠城际4条高铁● 深惠城际、深莞增城际2条珠三角城际铁路● 轨道13、15、27、29号线4条城市轨道● 其他城市公共配套设施、城市道路、慢行系统一同构筑城市空间

 西丽综合交通枢纽概念设计及主体建筑设计方案征集研究范围图

西丽枢纽位于广深港澳科创走廊的轴线，串联西丽湖国际科教城、留仙洞总部基地、高新园、后海总部基地等重点片区，交通功能及区域位置都极其重要。

西丽高铁站效果图

市政府提出，要将西丽枢纽建设成为“国际一流，全国范例”，打造成“品而不奢”“好用又好看”的枢纽。

未来地铁双线5、13号线穿行而过

目前万科云城商圈周边现有地铁5号线的留仙洞站已开通，5站到达深圳北站，5站到达 “宝安中心”站；留仙洞往前1站是5、7号线换乘站——西丽站，连接了福田和罗湖。

规划中的地铁13号线，计划将于2023年通车，届时将串联南山深圳湾总部基地、科技园、西丽高铁枢纽、留仙洞总部基地、白芒科研机构以及宝安石岩片区。

11月8日，地铁13号线留仙洞站“信和·十五号”双模盾构机在山河工业城成功下线。

大量高素质常住人口坐拥全龄层稳定客流

万科云城里云+公寓有约3300户，目前已全部交付使用，按照一户3人来计算的话，将有约9417人的常住人口。

泊寓有约4800户，壹地产了解到目前散户已经入住1000多户，主要是附近工作的白领一族，甚至是在科技园上班的“码农”，现场可见前来咨询的租客络绎不绝。

据悉，大疆、腾讯等企业已预定约700套作为员工宿舍，其中大疆部分员工已于7月1日搬入泊寓；另外，南山政府为扶持企业配租1800多套，目前泊寓可租产品已剩余不多。万科云城内少有的精品商务酒店——亚朵酒店共约253套房，目前已正式开业运营。（上述商家后期可能因市场变化、运营情况或其他原因调整或撤场，具体以现场实际实施为准）写字楼+高校投资者的聚宝地

万科云城聚集众多知名企业如大疆、腾讯、中国工商银行等，这些企业的办公写字楼如火如荼建设中。深圳壹地产接到爆料，深圳某大型银行斥巨资购入万科云城9套连铺，总建面高达600平，自用兼投资。一家商业银行也在万科云城租下建面约600平的连铺，一签就签下了10年租约。据悉，除此外，还有其余知名银行也纷纷表达了对万科云城未来的看好，目前正与项目洽谈中，意向租赁及认购。

较新消息，万科云城部分写字楼已全部完工，年后陆续会有相关企业入驻。待全部写字楼建设完成，相信将会吸引一大批高新技术企业入驻，或将引来一大批高新技术人才。留仙洞总部基地引进企业名录：

点击可查看大图随着大量企业入驻办公，大批高智人群将为万科云城商铺的发展注入一股强劲的消费力，带来稳定旺盛的中高端客群，提升商业的档次与格调。

万科云城周边有多所高校环绕，如深职院、深圳第二高级中学和西丽第二中学等。

2019年8月，广东省又一家实验室落户南山，这是继鹏城实验室、深圳湾实验室之后，第三家广东省实验室落户南山了。

在中共深圳市委六届十二次全会上提出了，将高水平规划建设西丽湖国际科教城。学生消费群的重要特点在于消费群体的庞大性、稳定性，消费需求的巨大性，消费能力的强劲性。万科云城商圈作为环西丽湖国际科教城一个大型商圈综合体,将辐射整个环西丽湖国际科教城未来近十万人的庞大商机。

注：栖汐酒店应为亚朵酒店资料显示，我国一线城市人均占有商业面积约1平。综合以上种种因素，万科云城将汇聚约百万人流，而商业配套仅约10万平，不仅稀缺还拥有无限潜能。

由此可见，高消费力将会带动万科云城商铺的发展，说明了万科云城街铺极具投资价值。壹地产了解到，位于留仙洞总部基地的万科云城·金街，少量建面约30-90平优质单位在售，且大多数优质商铺均具备开餐饮店的要求。最后，借用当时万科竞得留仙洞总部基地三个地块时说过的一句话，“这里的地块定位起点很高，资源配套齐全，交通发达，前景看好”。