罗湖区位于深圳版图的中南部，组建于1979年10月。作为深圳最早的建成区，是全市商业底蕴最深厚，商业氛围最活跃的城区，我们今天看到老旧的罗湖，是深圳40年发展的印记。现如今，改革开放的先行区自然也会面临着更多的挑战，目前罗湖正调整传统产业升级，全力打造“一河六圈三带”贸易圈。而在近几年，罗湖的城市更新建设也是层出不穷，新房与旧改不断交替，今天老焦就带大家去看看，旧改与新房两手抓，两手都很硬的罗湖区！

排名前列站：金湖文化中心城市更新单元项目

金湖文化中心城市更新单元项目由梅布通道、北环大道、珠环一路和珠环二路围合而成，靠近地铁9号线银湖站，老焦到达现场引入眼帘的就是各种老旧的矮房，在周边高楼的反衬下显得格外破旧，周边金湖路正在施工，泥泞的道路分外狼藉，只有旁边高高耸立的华润银湖蓝山别墅才能让人相信，这里是罗湖。

位于罗湖区清水河街道，由深圳祥祺房地产开发有限公司作为开发主体的金湖文化中心城市更新单元，已通过罗湖区政府批准，并予以公告。金湖文化中心城市更新单元项目拟拆除重建用地面积约为3962.3㎡，未来将建设成260米高的祥祺集团总部大楼，待该城市更新单元完成，不仅将促进项目所在银湖片区环境的改善和土地利用率的提高，还将为罗湖新增一个高端商务地标性的城市综合体项目。

由于是今年年初的才下发的文件，所以整一个银湖片区并没有开始动工，老焦找到了附近的地产中介咨询，得知项目周围老旧小区较多，隶属于不同开发商，且占地面积比较小，想建较大的社区综合体比较难，所以一直以来得不到开发商青睐。据地产中介称，要等真正协商好开始动工，预计要5年之后。

旧改范围主要小区有：金湖花园、金景花园、南疆小区等，这三个小区都是九几年建成的老小区，周边临近9号线银湖站，1公里附近并无商圈也没有较出名的学校，目前这一片区的均价在45000元/平左右，距离旁边的华润银湖蓝山约300米，华润银湖蓝山均价高达13.8万/平，真的是云泥之别。

第二站：草莆清水河新村城市更新单元

老焦从银湖片区出来后来到了下一个目的地——草莆清水河新村，两地距离并不是很远，约8.2公里，驾车23分钟。2019年5月22日，罗湖区城市更新和土地整备局发布《2019年深圳市罗湖区城市更新单元计划排名前列批计划》公告，仅有罗湖区东晓街道草莆清水河新村城市更新单元一个项目。草莆清水河新村城市更新单元位于东晓街道，水贝片区与布吉交界地带，金稻田路与草莆路交汇处，原布吉联检站东侧。

项目拟拆除重建用地面积14394.49㎡，更新方向为二类居住、商业。项目拆除重建范围内提供不少于3635.84㎡公共利益用地（其中公共交通用地1383.75平方米，教育设施用地2252.09㎡），贡献率约25%；拆除重建范围内需要清退1274.49平方米用地，主要用于落实法定图则道路、防护绿地等；捆绑拆除责任范围3304.07平方米。更新单元计划有效期2年，自2019年05月22日起至2021年05月21日止。申报主体为深圳市草莆清水河实业股份合作公司，为村股份公司申报，实施主体暂未确定。

相比于金湖文化中心城市更新单元项目，草莆清水河新村城市更新单元确认时间更新，所以老焦去到现场，整个东晓街道居住氛围还是比较浓厚，老焦找到了西湖工业大厦员工了解情况，据他们称，这个片区在很久之前就传闻要旧改，但并不清楚具体的时间。这栋西湖工业大厦也是要进行城市更新，将要建成一栋新的写字楼，但目前还有2户没有谈拢，后续情况还需了解。

除此之外，东晓街道内还包含着翠山工业区，里面房屋非常老旧，但是仍然密密麻麻住满了人。旁边小区是深华花园，小区入门是豪德财富集团翠山工业区项目更新改造办公室宣传栏，看来旧改的呼声确实很久，但可能因为居住密度大、旧改周期长、还没有开发商合作等情况，草莆清水河新村城市更新单元迟迟没有动静，估计等到拆迁也是几年后的事情了。

第三站：传麒东湖名苑

除了城市更新项目，老焦又来看了新房——去年轰动一时的传麒东湖名苑，传麒东湖名苑开发商是深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司（简称深房集团），前身为“深圳经济特区房地产公司”在深圳名气也是响当当。

项目位于深圳市罗湖区布心路与爱国路交界处西南面的东乐花园内，西北面为已建多层住宅，东北面靠近爱国路高架桥，并远眺东湖水库，南侧为东乐花园小区。基地形状为长条形，用地面积0.6万㎡，总建面约4.2万㎡，项目共规划A/B两座高层住宅，层高均为35层，其中7楼以上为住宅，共342套房源；7楼以下为车库，共有330个车位，CWB接近1:1。另外，A、B座中间会有小块的活动空间。项目绿化率16.42%，容积率为5.8。深房传麒东湖名苑物业公司为深圳市物业管理有限公司，物业管理费为5.8元/平/月。

传麒东湖名苑是去年12月28日开盘，迄今已有半年多，但是去年开盘一波热度过了之后卖得似乎并不是太好，据现场销售称，目前所有户型都有剩余，但是75㎡2房户型仅余2户，剩下94㎡/175㎡剩余较多。并且销售透露，在今年年底还会推出A座房源，具体价格面积等信息还未出，但就B座房源去化情况看，如果价格上没有较大的优惠，恐怕还会陷入尴尬的局面。

目前传麒东湖名苑均价是65000元/平方米，据现场销售称可以享97折优惠，由于项目位于5/7号线太安站附近，且紧邻布心路、爱国路、东湖立交等多维立体交通，噪音灰尘影响较大。由于项目是布心片区的小体量楼盘，自带的配套相对较少，周边也以老旧小区为主，所以短期内居住的环境及生活的便利性相对不高。当然，从价格和户型上来看，传麒东湖名苑仍具备一定的优势，适合年轻刚需、刚改家庭。