28日晚，市规划国土委发布关于征求《深圳市关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》及《深圳市住房租赁试点工作方案》（征求意见稿）的通知，提出鼓励原农村集体经济组织及继受单位开展规模化住房租赁业务。

此份文件的出台，意味着深圳房地产正式步入下半场。文件草拟了一份全新的游戏规则，参与者由原来的开发商、政府，转变为政府牵头，市场各个主体齐参与的全新格局。所有看中长租公寓市场的投资者们，都押中了大宝。

征求意见稿提出，各区政府、新区管委会应于2017年底前至少要组织开展一项“城中村”规模化租赁试点工作（有条件的区、新区可以街道为单位开展试点工作），引导原农村集体经济组织继受单位开展规模化租赁业务。

“十三五”期间，通过收购、租赁、改建等方式收储不低于100万套（间）村民自建房或村集体自有物业，经质量检测、消防验收等程序后，统一租赁经营、规范管理。

还有一点值得注意的是，意见稿规定，自2017年8月起，以招拍挂方式出让的商品住房用地除按规定配建一定比例的保障性住房或人才住房外，还应按不低于规划建筑面积20%的比例建设自持租赁住房，自持年限为70年。未来，商品房用地供应将越来越少。

亮点速览

“意见稿”亮点太多，以下9个关键信息帮你快速get重点

01

培育专业化、规模化住房租赁企业

1.于2017年底前筹建3-5家国有住房租赁企业，着力发挥市人才安居集团政策性、专业化、规模化的住房租赁平台作用。

2.指导原农村集体经济组织继受单位转型为住房租赁企业。各区政府、新区管委会应于2017年底前至少要组织开展一项“城中村”规模化租赁试点工作。

3.“十三五”期间，通过收购、租赁、改建等方式收储不低于100万套（间）村民自建房或村集体自有物业，统一租赁经营、规范管理。

4.落实国家住房租赁财税、金融等各项优惠政策。对个人出租住房的，增值税减按1.5％的税率缴纳；对个人出租住房月收入不超过3万元的，2017年底之前可按规定享受免征增值税政策；对一般纳税人出租在实施营改增试点前取得的不动产，按照5％的征收率缴纳增值税。对个人出租住房所得，减半征收个人所得税；对个人承租住房的租金支出，结合个人所得税改革，统筹研究有关费用扣除问题。

02

加大租赁住房的建设和供应

1.加大新增供应土地建设租赁住房的力度。自2017年8月起，以招拍挂方式出让的商品住房用地除按规定配建一定比例的保障性住房或人才住房外，还应按不低于规划建筑面积20%的比例建设自持租赁住房，自持年限为70年。

2.推进自持租赁住房和自持商务公寓用地的试点出让工作，除福田、罗湖、盐田区外，其他行政区、新区、前海深港现代服务业合作区应于2018年6月底前至少供应一宗地块用于全部建设自持租赁住房或商务公寓，租赁住房自持年限为70年，商务公寓自持年限为40年。

3.允许现有成套住房以原设计的房间为最小单位对外出租，但人均租住建筑面积不得低于6平方米，厨房、卫生间、阳台和地下室不得出租供人员居住。

03

发挥政府住房租售交易监管与服务作用

1.搭建政府住房租售交易服务平台（以下简称“租售平台”），并于2018年6月底前上线运行。

2.全市各租赁企业和个人应及时、主动申报住房租赁信息，实现商品住房、保障性住房和人才住房、单位自建住房、城中村住房、工业区配套宿舍、商务公寓及其他类型住房等住房租赁信息的共联共享。

业内解读

01

朱罗纪：小产权房的新出路

资深自媒体人朱罗纪认为，这是一次重要的改变。深圳租赁新政的深远意义在于：对待小产权房终于不再只有“城市更新”一条路了。650万套小产权房，是深圳城市巨大的财富和房地产巨大的稳定器。现在只动用不到20%就是100万套，全国都罕有。少有可惜的是，如果这是深圳早前就开始主动探索的就好了。

02

周争锋：大型违建小区有望解套

“深圳很多大型违建小区有希望可以解套了，”广东华商律师事务所律师周争锋表示，意见稿对于村集体用地及城中村农民房是个巨大的利好。“意见稿一旦落地，村集体用地可以和开发商联合建房用于出租。以前规划部门一定不会批复，现在应该可以了。”对于已经盖好的房源，规划有可能让它们补齐补规划手续并进行消防验收，这是已经存在的农民房进入租赁的前提，现有的违法建筑可以正常租赁的前提是规划和消防要符合要求。

“但只能用于出租，不能买卖，”他强调。“只是原来村集体有所有权，不是你买了就是你的，你需要是他们村集体的一员。”

同时，他表示，这对有利于解决长租公寓的一大痛点：房源稀缺。“政策落实到最后，最有可能的村集体出地，开发商出钱建造长租公寓开发运营，每年给村委会租金。”

另外，从法律层面上讲，意见稿一旦落实，将意味着农民房合同的合法化。“以前农民房就是没有取得建筑规划许可证的的房子，租赁合同实际上在法律意义上是无效的。”

他认为，意见稿落地后将对租金产生重大影响。“政府成立的租赁公司还会和以前的政府蔬菜办一样，每年政府补贴多少钱。租赁市场租金会下滑。”

03

李宇嘉：未来新房供应，租赁占特别主体

参与意见稿起草工作的深圳房地产研究中心高级研究员李宇嘉表示，意见稿与全国的大环境大背景是完全一样的，但是有一个很大的不同，主要体现为两个方面：

一、我们结合深圳的租赁市场的现状，对城中村进行盘活存量合理利用。因为深圳从租赁占比来讲是全国较高的，70%的住房是处于租赁状态，80%的人口在租房。这个比例在全球都是较高的。承接这些租赁主要是城中村的住房，城中村的住房过去和现在以及未来都将成为深圳租赁市场供应的主体，所以我们必须要承认它。它在提供低成本、规模化、小户型、区位优势非常突出的，这些住房方面的优势，我觉得这个是必须要发挥的。城中村的住房首先的原则就是租赁关系是合法的，尽管房屋产权不合法。只要租赁关系合法就能备案，备案了就受到了国家法律的保护，就是保护承租人出租人的权益。

第二，只要备案了，租赁关系是合法的，那么就可以享受基本的公共服务。当然深圳已经实现了，城中村的住房只要有租赁合同就可以享受公办积分制排队入学的公共服务。未来这个服务不会改变，而且我们将根据国家关于租售同权租售同享公共服务的这个大原则，将增加城中村租赁住房的公共配套。在未来的棚户区改造城市更新的过程中将会留足空间来给城中村做配套。

第三是要制定城中村消防和质量安全的标准。城中村住房的较大的隐患就是消防和安全的问题，如果说能够提供稳定房源的这种标准下的就必须让他能在消防安全上必须要过关。

培育规模化专业化的租赁经营，城中村本身就是规模化租赁经经营，就是城中村的股份公司。它是个租赁企业，而且是开展长期经营的，那么我们引导它到专业化规模化的租赁经营的轨道上面：我们认为一方面就是承认它的租赁关系的合法地位，另外，就是说增加公共配套服务，主要是以政府为主增加公共配套服务。另外，在安全消防标准上面制定标准，提高房屋的质量，这对于城中村租赁主体来讲也能够提升它的品质，增加它是长远的租赁收益。

最后，对城中村就是加强二房东和黑二房东的管制。尽管城中村是个租赁企业，但是它很大程度上就是把这个房子出租给二房东，二房东再去转租，所以导致二房东的管理比较混乱。因为政府管不到，城中村的股份公司也管不到。下一步对二房东，我们要通过这种统一的租赁合同，转租的备案，要登记企业，还要不得随意涨租不得驱赶租客等等方面的措施来规范二房东。

第二个亮点就是优化城市空间资源配置探索这种商业建筑改租赁。深圳改革开放以来只有四十年的历史，但深圳的产业结构发生了很大的变化：从原来的加工代工制造，到现在的现代服务业的主导。

事实上，我们的四大大支柱产业和七大战略新兴产业对经济贡献达到百分之八十。但我们的存量空间结构的仍以传统工业、商业办公为主，这样的话就不适应人口密集新兴产业占主导，这种空间的诉求。所以在城市更新中对于人口产业密集区域，在更新的过程中更大量的建设租赁住房，配建租赁住房。

而且，原特区外的也规划了大量的商业综合体，办公中心。随着互联网的发展，这些区域加上产业升级的这些区域的出现商业办公空置的我们也在探索在符合规划和用途管制的前提下把它改为租赁住房。

第三个亮点是我们在未来的新房供应里面租赁住房占特别的主体。首先是棚改里面除了拆迁安置以外剩下的全部建人才住房，主要是特区内的。另外的十三五到四十万套保障性住房的30%的较低收入保障住房的我们是要建设公租房。那么另外就是70%的人才住房中又有70%要全部建人才租赁住房。

总的就是从这个角度来讲，深圳在未来供应新增租赁住房上的力度和占比应该在全国应该是较大的。

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