今年的各类跨年演讲、新年献词等，大篇幅地呈现呼啸而来的AI及其“一日三惊”的影响！

有说法称，未来二十年，中国超过四分之三的工作岗位都会受到AI冲击。

首当其冲的，就是那些重复性高、有固定流程、标准化的岗位。

对抗AI冲击，需要批判性思考、跨领域认知、具象性呈现、复杂局面给出综合方案。总结看就是：

结构性的思维！

比如，站在土地财政、地产依赖的角度，对为何没有大尺度“救地产”而言，很不可思议。

但如果认识到土地财政已异化为土地金融，就很好理解了！

因为，当下各个城市的四梁八柱都搭建起来了，国土空间规划已划定了城市发展的边界；该建的新区/园区都建好了，甚至园区都开始兼并/收缩了，土地财政的历史使命基本完成。

同时，不管是地方政府、国企和城投，这些年都处于高债务状态。这其中，借助土地来融资，则是维持现金流，保证资金链不断裂、债务可循环的必选项，比如政府的各种融资平台。

显然，这已脱离土地财政的范畴了。

如果是土地财政，那就是刚性问题，就得维持；若是土地金融，那就是风险，就得转型。

这就是结构性思维！

比如，城镇化和房地产的关系。

经常听到的观点是，目前的城镇化率为67%，离80%还有一段距离，因此地产还有空间云云。

但事实上，人口流动已发生结构性的变化。

一是，“乡→城”之间的流动已经趋于尾声。从建筑、餐饮等传统行业提供的就业岗位，城市就业的稳定性，国家对乡村的政策红利（城乡融合），城市社会保障的覆盖面，推行美国式“大农场”而释放过剩劳动力等来看，“从乡到城”的传统城镇化，开始式微。

二是，“城→城”之间的流动开启。近年来，我们看到的人口流入前10城市或人口净流入城市，各省“强省会”吸引的人口，往往不是农村人口，而是从其他城镇转移来的人口。

于是，就有了城市之间从“抢人才”到“抢人口”的竞争。

10年前，规模最大的城市，自带吸引力光环。一线城市、直辖市、超大省会是人口流入的重点。但到了2024年，低成本（长沙）、包容性强（广深有城中村）、强省会（贵阳、西安）等，成为人口集聚的重要因素。能不能吸引到人口，不在规模大，而是城市要主动作为。

数据来源：各地统计公报

从城镇化潜力看，地产似乎有点压力。国家也强调，城镇化从快速增长期，转向平稳运行期。但从“城→城”之间的人口流动趋势看，地产潜力很大，关键看城市的亲和力和生活质感，关键看主政一方在营商环境、城市人情味儿、烟火气、包容性等方面是否有作为。

以上海为例，本地户籍购房人群占比，从21年的48%下降到24年的37%，江浙沪的总占比，从2021年的72%，下滑到24年的60%。非江浙沪的全国性客户，占比从28%增长到40%。

这不是城镇化的结果，而是城市强大吸引力使然。

在限购取消、全国统一大市场建设、大学生“择业先择城”、人口进入存量时代的新趋势下，城市之间的竞争会日益激烈。对地产而言，“盖房→卖楼”的单线条思维结束了，取而代之的是提高城市在就业机会、低成本、包容性、生活质感等全方位的软性竞争力。

然后，才有楼市购买力的转化！

近年来，城市营销备受重视，就是这个道理！

这就是结构性思维！

再比如，房价收入比。

单个城市的房价收入比，没有太大意义了！

房价收入比=住房总价÷家庭年总收入。从这个公式看，房价收入比取决于两个因素，住房总价（分子）和家庭年总收入（分母）。这么算，一二线热点城市的房价收入比在10倍以上。

结论是，房价收入比不合理，一方面房价还很高，另外居民收入很低。

但事实上，不管是房价高涨的那几年，还是房价跌到今天这个地步，买房的依然是中产及以上阶层。

国家新的住房体系很明了：刚需、中低收入主要靠配售型保障房解决住房问题，商品房市场的增量需求，主要是中高收入。因此，房价收入比的分母，应是中高收入家庭的收入。

以国家统计局公布的收入五等分为例，如果按照2024年城镇常住人口43448.6元/人计算，按2.5人/户的家庭购买100平米的新房计算，2024年城镇居民房价收入比为9.6倍，明显偏离了6倍以内的合理区间，如果按照中间收入组的收入来计算，那是多少呢？

——12.2倍！

中间收入组也买不起！

按照中高、高收入组计算，房价收入比为5.5倍，进入到合理区间了。

说明什么问题？

首先，尽管房价掉了很多，但对于中等、中等偏下收入的人群，房价还是比较高；其次，对于中等以下收入人群，应该加大保障性住房配给的力度；最后，要提高他们的收入。

这就是结构性思维！

当然，结构性思维可以更精细。比如，可以分新房和二手房，毕竟中等、中低收入人群多是刚需，更倾向于二手房，后者价格比较低，这么算房价收入比就降下来了；比如，分中心区和外围，现在轨道交通延伸到外围了，买外围的房子，后者的价格较低，房价收入比也降下来了。

由此，将二手房考虑进来，考虑收入和需求分层，房价收入比是不是合理了？房价是不是超跌了？

可否得出上面的结论？

另外，对于租售比，可以用结构性的思维考虑。一直都在说，我国的租售比或租金回报率，低于国际上3%-5%的水平。但我们用于出租的房子，往往楼龄比较长，价值比自住的要低。同时，我国租房居住的人群，往往是年轻人或中低收入人群。这两点，就与西方有很大的差距。

因此，可比较我国和租赁市场成熟的国家，是否存在我国租赁房源楼龄更长、租客更年轻及收入更低的情况。这样，就能更清晰地展现，为何我国出租回报率更低？未来如何提高出租回报率？比如鼓励存量房源更新后由规模化租赁企业收储，实现彻底的租购同权，让中高收入人群租房。

考虑房源和租客的特殊性，我国租金回报率是不是不能和西方国家比？我们的租金回报率是不是合理的？

可否得出上面的结论？

还比如，二手房挂牌量！

这被认为是影响市场走向的重要变量。我们分析楼市止跌回稳，就必须要把新房和二手房结合起来考虑，分析二者之间的相互作用，比如在价格传导、预期传染、需求分流等。

这就是结构性思维！

这几年，各地二手房挂牌量都创新高了，这是一个巨大的堰塞湖，但是其中的结构差异也很大。

比如，从楼龄上来讲，要计算出“老破小”和“次新房”的挂牌占比。前者可能是“卖一买一”的置换型需求，后者可能是投资客抛盘。二者对价格、预期、需求的影响差异非常大，政策应对也不同。

比如，有的挂牌是急售的，有的是无效挂牌（“沉睡房源”），前者对市场价格、预期影响比较大，我们要疏通销售渠道，降低信息不对称，缓解市场失灵导致的非理性下跌；对于后者，有的是“不适居”的老旧住房，有的是业务非诚意挂牌，前者要启动更新，后者要剔除。

当然，还有很多楼市问题，需要结构性的思维。市场运行态势越来越复杂、多元，背后就是如上面讲的结构性的分化、演化，需要摒弃单一维度的思维架构，将结构性思维深入其中，并且将已经结构化的结果，在边际上再次做结构化思考，才能剥离重重迷雾，让认知上一个台阶。

来源：李宇嘉地产笔记