在刚过去的8月份，深圳新房成交共2537套，环比下跌3%，同比增多15.4%。不过，前8月，深圳新房成交低于去年同期20% 。

新房供应方面，8月新批预售3923套房源，虽然环比增幅比较大，同比去年8月的6481套，减少了近40%。

制图丨深圳贝壳研究院

成交量萎靡，虽然新房供应量有所放缓，库存压力却不减反增。

据深圳贝壳研究院统计，从今年2月开始新房住宅的的去化周期超20个，5月已经高达23个月。时至8月，去化周期稍有回落，约在22.2个月。（去化周期=月末可售量/前12月平均销售量）。

可见，短期内楼市“以价换量”去库存仍是主旋律。

不过，虽然开发商当前积极“以价换量”，市场行情却冷热不均，新盘的分化日益严重。

在遍地85折的行情中，仍有不用靠优惠就能日光，套均总价千万+的豪宅开盘便能去化8成。

而有些项目，开盘超1年去化率还是个位数，销售情况十分堪忧。

据统计，2023年7月-2024年7月备案入市的项目中，有17个新盘项目的备案去化不足一成，有些项目甚至还是挂零，销况十分惨淡。（数据具有浮动性，具体以最终公示为准）

从上表不难看出，去化较差的项目一般有以下几方面：

1、地处偏远郊区、市政配套及城市面貌较差，价格低也难以出货。

位于坪山的传承启元府、龙岗坪地云璞花园的等项目，打折后的单价已经回到了2字头，不过项目在地理位置上接近惠州。对市区的刚需而言没有地段优势，片区的本地置业需求又难以支撑可观的成交量。

远郊当前一二手房价差不大，甚至更便宜，并且，这两个项目均为本土小开发商开发，楼盘品质及后期物业服务均难以保证。

位于龙岗的紫和嘉园、云宸里周边城市面貌堪忧，短期内离地铁口稍远。其中紫和嘉园在同板块内有多个新盘同期在售，市场竞争压力较大。云宸里周边厂房环绕，临铁路桥，本可依托佳兆业在片区的旧改，不过当下片区旧改项目后期仍是未知数。

2、城区非核心板块，无明显的价格优势，去化难。

位于西丽的鼎胜金域阳光家园、赤湾汇广场，是去年价格博弈战的“受害者”，这两个项目都被竞争对手在价格上压制（按备案价计）。

其中，鼎胜金域阳光家园备案均价约8.8万/㎡，与之地块相邻的新盘总章翡翠公馆备案价约8.12万/㎡，两盘之间相差近6800元/㎡。同比之下，同年12月入市的总章翡翠公馆的去化超55%。

3、小体量独栋项目，市场认可度一般。

位于龙华的壹湾府、景勋天著，两个项目都挨着鸿荣源的超体旧改项目。

其中，壹湾府紧靠鸿荣源壹成中心，所处板块商业、学校、交通都已然成熟，但项目“插入”其中，且自身规模小，社区居住舒适度一般。

景勋天著则与鸿荣源观城（在建）一路之隔，临近还有佳华、深业的次新二手房小区。明显，项目在片区不会是“标杆”的存在，未来鸿荣源观城建成后，本楼栋将被周边小区“团团围住”。

当前市面上滞销项目大多以上的情况。

不过，也有项目因为去化难开发商老板“跑路”，让项目去化“归零”的。

今年5月，龙华新盘天湖岛开发商--滢水房地产被曝在3个小时就几乎把全部员工裁掉，在售的项目也难以为继。

2023年年底入市的天湖岛，开盘当天开发商宣传“热销102套”，到2024年4月却只显示有35套已签诚意认购书，到5月开发商老板“跑路”后，可能是因为买房人退房（或是其他情况），项目的去化直接“归零”。

图|源于深房查

当下，房价、房贷利率均处于历史低位，购房者观望氛围仍浓，接下来传统的金九银十还会有一波新房供应潮。届时，难免部分项目为了提高去化可能还会有调价空间......

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