当前，国际政治经济发展格局纷繁复杂，全球供应链正面临多重挑战。全球大变局下，粤港澳大湾区物流市场格局也悄然改变。第一太平戴维斯发布《粤港澳大湾区物流市场报告》，回顾区域物流市场发展动态，探析新格局下如何趁势前行。

第一太平戴维斯中国区产业及物流地产服务部负责人、投资及资本市场部负责人、董事总经理罗瑾表示：“过去数十年，大湾区物流市场长期处于供不应求状态，且在近年跨境电商需求保持高增长势头的加持下，大湾区成为中国物流地产市场表现最为强劲的区域。2025年以来，受外部环境冲击及供应高峰影响，市场供需双向承压，供需关系逐步进入结构性调整期，如何抢抓本轮变革的窗口机遇将成为市场的重要议题。”

供需：供应再创新高

自2021年起，大湾区物流新增供应呈连年递增趋势。2025年，区域非保税高标仓供应面积合计481.2万平方米，再创历史新高。年末，市场总存量升至2,542.9万平方米，同比扩张23.1%。

需求谨慎回调

2025年，因受关税政策不确定性及地缘政治冲突升级等冲击，近年大湾区市场中仓储需求表现最为强劲的跨境电商类租户对扩张转为谨慎，区域年度净吸纳量小幅回落，平均空置率首录双位数，升至15.2%。各城市板块空置率普升，广佛肇、深莞惠等城市板块平均空置率亦超过10%，打破了近年市场持续维系低空置水平的格局。

租金：租金承压下行

因应市场供需动态的变化，业主普遍适度下调租金，且新增供应较为聚集的片区租金降幅尤为显著。2025年，大湾区物流租金指数由升转降，同比降幅达12.4%。其中，内地城市物流租金指数结束了连续多年持续上升的走势，首次同步下降。

第一太平戴维斯华南区市场研究部负责人谢靖宇表示：“在供应集中放量与需求谨慎转向的双重影响下，大湾区物流市场资产表现承压，租金、空置率等指标呈趋势性反转，业主亦普遍调整运营策略，多数项目将快速去化、保障现金流设为现阶段的首要目标，并力求在更大体量供应集中入市前锁定租户。”

前瞻：深度调整，变中寻机

2026年，大湾区物流新增供应料突破900万平方米，区域存量规模预计较2025年底再扩张逾30%，市场将进入供需结构深度调整期。此外，随着部分电商陆续搬迁至自建仓，存量项目也将释放大量空置面积到租赁市场。短期而言，业主在招商层面将面临更多挑战，项目资产表现料持续承压，但另一方面，租户或可抓住市场供需动态转换的窗口期重审供应链布局，优化仓储租赁组合。

第一太平戴维斯华南区产业及物流地产服务部负责人、高级董事张宁表示：“短期大体量供应的集中交付及存量项目大面积空置的释放料加剧项目招商压力，拉长项目去化周期，广州、佛山、东莞等供应重镇所面临的挑战将更为艰巨。因此，紧抓产业升级机遇，捕捉新兴行业需求，发掘客户需求痛点，提供多元灵活且更具竞争力的租赁条款将成为项目去化的关键。”

此举不仅能改善经济和社会效益，还可调动解决全球住房短缺所需的大规模资金。在人口压力、可负担性危机和可持续发展需求交织的时代，这种重新定位对城市实现住房建设规模与速度的双重目标至关重要。

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