南头，位于南山区中西部，临近宝安新安，属于位置不错、环境破旧的老城区。实际上，目前南头片区新盘数量稀少，布局了很多陈年旧改，在新房市场上几乎没什么存在感。老焦人肉踩盘，再次出发前往南头片区，去看看哪些旧改的较新进度，不知道这个号称“南山房价洼地”的地方有多大的潜力呢？本期踩盘路线是先进九珑——恒大大新村旧改——红花雅筑——东关·乐尚林居——前海东岸——豪方天际。

*3月16日老焦南头踩盘路线

【排名前列站】先进九珑：先进南山排名前列旧改拆迁完毕 规划30万平商业体量

先进九珑是先进在南山的排名前列旧改项目，位南山区南新路西、桃园路南北，项目占地面积63351.41m2，总建面380108.46m2，容积率为6.0，其中住宅面积70000m2，写字楼和商业面积300000m2。

*先进九珑一期二期地理位置

据了解，该项目于1992年已被纳入深圳市城市更新规划中，但是由于涉及涌下村大量的农民房拆迁，其中利益关系复杂难调，一直没有真正启动建设，旧改的进度十分缓慢。

*先进九珑项目效果图

近期，老焦到南头踩盘，发现项目一期地块已全部拆迁完毕，不过目前工地里还是一堆杂石乱土，还没见到真正施工的迹象。据老焦目测，在2018年下半年，一期工程会开始平整土地、进行基坑建设，较快也要2019年面市了。

*先进九珑施工进度图（2018-3）

另外，在桃园路南侧，靠近金桃园大厦，也就是先进九珑二期的位置，目前还没有启动拆迁，外墙也没有任何围挡。

*金桃园大厦附近先进九珑二期尚未拆迁（2018-3）

先进九珑位于南山南头片区，1公里范围内有桃园地铁站和大新地铁站，公交车站也比较多。总体上来说，公共交通便利，配套较为齐全，但也存在环境破旧、人员嘈杂的问题。周边以老旧的住宅区为主，居民多是原住民和外来务工人员，商业配套包括欢乐颂、沃尔玛、南山天虹、岁宝百货等，以中低档餐饮服饰消费为主。另外，从旧改潜力来说，约30万平方米的商业体量，如果项目定位为高端写字楼和商场，未来形成商业集聚中心，片区的环境必将焕然一新。

*先进九珑周边配套图

老焦在实地走访中发现，先进九珑旁边就是恒大大新村旧改项目，目前仍在拆迁中，一部分楼栋已拆除，居民也陆续搬走了，还有一部分处于前期谈判阶段。

*恒大大新村旧改施工进度图

恒大大新村旧改项目总占地地面积约5.2万㎡ ，规划计容建筑面积38.6万㎡，规划有住宅、公寓、写字楼和商业多种业态，旧改体量与先进九珑相当。据公开资料显示，该项目的开发商是深圳市华超实业有限公司，实际上为恒大集团全资子公司。

*先进九珑项目沙盘模型图

另外，据某论坛网友爆料，恒大展厅的工作人员透露——恒大大新村旧改项目的住宅和公寓，大部分是补偿给了回迁村民，只有写字楼和商业对外出售。具体情况，还有待后期考证。

【第二站】红花雅筑：南头红花路独栋住宅已装修外墙 预计下半年现房出售

红花雅筑位于南新路和红花路交汇处附近，对面即是南山豪庭小区，项目为1栋28层住宅，从施工现场来看，已装修好外墙，暂未开放营销中心。从工作人员口中得知，红花雅筑较快也要下半年才能面市，届时可能是现房销售，规划184套房源，停车位90个，具体户型和价格不得而知。

*红花雅筑施工进度和现场实景图

红花雅筑不靠近地铁，最近的公交车站是南新深南天桥，周边环境以老住宅区为主，也包括一些农民房，辅之以银行、酒店、各式餐饮等生活配套，另外1公里范围内有天虹商场、南山欢乐颂，可满足更多的购物需求。

*红花雅筑周边配套图

按照老焦跑盘多年的嗅觉，这样的小体量新盘，没有交通和配套优势，而且环境略嘈杂，开发商应该是卖小户型产品，单价略高于周边二手房报价，比较容易有市场，当然也不排除开发商任性定价的可能。从网上的二手房报价来看，附近的小区（包括南山豪庭、东方美地苑、嘉南美地等）单价在60000元/平左右。

【第三站】东关·乐尚林居：预计今年6月开盘 主推79-178平3-5房

东关·乐尚林居位于南山同乐片区中山园路西侧，原是南头城同乐村征地返还项目（05-04-02地块），占地面积约18677.2m2，总建筑面积约96693m2，规划有住宅和商业办公产品。乐尚林居的开发商是深圳市东关投资集团有限公司，该公司近期开发的楼盘是宝安沙井的拾悦城，而乐尚林居是它进军南山的排名前列项目。

*东关·乐尚林居项目效果图

据开发商方面消息，东关·乐尚林居由4栋共5座高层住宅组成，建筑面积约79-178㎡，主力户型为3-5房。目前，项目整体楼座已建至地上10层左右，施工进度较快，预计近期开放展示中心，6月份开盘。

*东关·乐尚林居施工进度图（2018-3）

东关·乐尚林居位置略偏，临近同乐村公交车站，以及在建中的地铁12号线同乐站。老焦观察到，中山园路是双向六车道，当时是下午5点左右，车流量比较小，坐公交去往南山科技园仅需要30分钟。项目附近就是同乐村，靠近兴东工业区、深粤物流基地，居住环境不算太理想；东南面是九年一贯的同乐学校，小孩上学比较方便；最近的商场是同乐购物广场，能满自己基本的生活需求。

*东关·乐尚林居周边配套图

这个项目节点比较早，可能今年6月份就要开盘，按照国际惯例，老焦来预测一下房价。以南头片区2个在售的新房项目为参照，前海东岸和豪方天际都已是现楼了，目前单价是75000-80000元/平，那么届时乐尚林居开盘价格可能是7万多起步，均价8万/平。

【第四站】前海东岸仅剩40余套大户型均价8万 豪方天际76-155平新品近期开盘

前海东岸位于南头北环大道北侧南山大道西侧，小区共有5栋住宅，均是毛坯现楼，2018年3月20日-25日为业主正式入伙时间。

项目大部分房源已售出，现仅剩40余套大户型住宅，其中126、132平4房2厅2卫，均价78000元/平，169平4房2厅2卫均价80000元/平，均为毛坯交付。

*前海东岸营销中心实景图

*前海东岸现楼和园林实景

豪方天际位于北环大道与南山大道交汇处，对面就是前海东岸小区。小区共有6栋住宅和1栋写字楼，其中1栋和2栋是回迁房，3、4栋为商品住宅，均已于2017年年底入伙，另社区内豪方天际幼儿园已开学，中小学为南山实验教育集团园丁学校。

*豪方天际社区实景图和配套

项目营销中心位于写字楼4楼，还有少量126平4房在售，带装修交付，均价85000元/平。目前主推5/6栋新品，户型面积段为76-155平，预计近期开盘，具体房源价格待定。

*豪方天际园林实景图

在豪方天际5栋36楼，老焦参观了建面约76-89平3-4房的样板间，大体的感受是——虽然七八十平的房子可以做成3房、4房，实用率还算比较高，但是户型朝向不佳，多是西南西北，设计不够方正，某些户型存在过道浪费面积之嫌。比起76平4房，89平3房的户型更加方正实用。另外，项目临近北环大道和南坪快速，楼下市政也在修路，噪音干扰也不可避免。

*某些户型临近路或有噪音干扰