朝夕之间，深圳小产权市场发生大震荡。 

4月27日，央视财经针对深圳小产权成交过热，涨幅较高高达50%，投资客占比达到8成的市场现象进行了专题报道。 

随后，网上流传出龙华大浪要严格整治小产权房交易的通知，通知对小产权交易从三个方面进行了限制：

1、不得进行小产权房交易；2、不得为小产权房交易提供见证，不得为小产权房交易的材料加盖公章；3、向村民、股民做好宣传工作，告知其不要进行小产权房交易。

小产权交易中，律师见证和村委过户是最重要的2个环节，若此通知属实，则日后大浪的小产权交易几乎无路可行。

与大浪关于小产权管控通知几乎同时出现的，是一份关于龙华区违建物业权利人核实的文件。 

文件的核心思想非常明确：在城市更新过程中，区土地整备局对被拆迁权益人只认【原物业权利人】，意味着不允许更名确权。 

紧接着，沙井也传出一份《关于统计报送辖区内售卖房产中介的通知》，疑似要对小产权中介进行全面排查。

图源网络

从网上流传的视频来看，沙井已有执法大队上门检查，不少小产权交易中介门店被查封。 

执法大队上门检查 源自朋友圈

被查封的门店 图源网络

甚至有消息显示，沙井炒作严重的几个城中村停止过户、停止律师见证，如学府、耗一、耗二、壆岗等。 

沙井某小产权中介群

动作之迅速、打击之精准，彰显了政府打击炒作小产权乱象的决心，引发网友感慨：小产权这么快就变成夕阳行业了。 

过去大半年，因为7.15新政、二手房指导价新政等层层加码的调控，在全球通胀的大背景下，海量资金无处可去，不限购不限售不占用名额，天生适合投机炒作的小产权受到了投资客的追捧，吸虹了大量流入楼市的资金。 

但小产权毕竟是违法建筑，买卖交易并不受法律保护，风险过高，在央视的采访中，官方明言：深圳不存在小产权房，只有违法建筑。 

淘哥认为，此次小产权被严厉打击后，较大的受益者其实是公寓。 

打新资格要求过高，二手房首付款大幅增加，小产权交易被堵死，商铺、写字楼没有类住宅功能，太过小众，目前深圳整个楼市合法、安全、可靠、好买的产品就是公寓了，接下来预计会有越来越多的钱流入到“泄洪通道”公寓市场。 

事实上，公寓的热度正在飙升，淘哥调查发现， 龙华某红盘公寓，开盘3个月大卖1100+套 ，3月份成交最多的一天达到了45套。

01.

3个月大卖1100+套

万科这个公寓项目卖爆了

淘哥近期获悉，龙华网红盘深国际万科和颂轩·V寓销量已经突破400套，而且销售势头很强劲，就在截止发稿时，销量已经逼近500套大关。

再加上项目还有700套公寓被某实力大企业整购，算下来，项目自1月31日开盘至今，已经卖了1100多套。五一假期排名前列天，和颂轩现场也是爆满，可以说是深圳五一最火的楼盘之一。

对于1100套这个数据，业内人士更能感受到它所带来的冲击力。

就算在当下公寓市场较热的背景下，一个项目月卖30—40套，已经算是非常走俏了。

而深国际万科和颂轩·V寓月均走量约400套，是常规项目的约10倍，据悉3月份成交最多的一天达到了45套，市场认可度和受欢迎程度可见一斑。

深国际万科和颂轩·V寓是龙华大盘万科悦城项目的公寓部分，在售建面约39/41/56平小面积真公寓，总价约188万起。

对于这样一种资产，背后都是哪些人在出手？他们为什么在众多公寓中选中了深国际万科和颂轩？

02.

主播、网红、跨境电商从业者

和颂轩·V寓背后的那些人

据淘哥深入采访，买入深国际万科和颂轩·V寓的人群大致有几类：

1、主播、网红等，沉淀财富，做工作室

近两年，网络带货和短视频成为风口上的行业，催生了一大批平台主播、网红，他们靠广告植入、直播带货赚到了大笔的人生财富。

仅拿直播带货来看，薇娅、李佳琦这些顶流网红，年带货销售额能达到200多亿、300多亿，全网排名到50的，年带货额也能达到10亿以上。

图源网络

对应到收入，这些网红年揽金在百万、千万规模的不计其数，早在2018年，仅淘宝年收入过千万的主播就有81个。

彼时，淘宝直播市场仅有约1000亿的成交额，而根据艾媒数据中心统计，2020年中国直播电商市场规模达到了9600多亿。可想而知，过去一年，如此大规模、快速增长的市场，造就了多少位千万、百万富翁。

如果说数据还不够生动，看看众所周知的中国初代网红罗永浩，这个时不时就霸占微博热搜的男人，就能深刻且生动感受到网红的财富力。

罗永浩从2020年4月开启抖音直播带货还债生涯，至今仅一年，6亿债款就已经还清了一大半，致富能力堪比印钞机。

这些人，在时代风口之上快速、轻松赚到了巨额财富，但既然是风口，就很容易转向，看着银行卡内的大量余额，网红达人对于收入在未来还能保持持增长没有把握，于是买公寓就成为沉淀资金的一种选择，他们是深国际万科和颂轩·V寓的典型买家。

而且公寓具备居住和办公的双重属性，方便主播、网红这些KOL创办自己的工作室，打造直播间、演播厅，从这个角度而言，公寓比住宅更有优势。

2、跨境电商从业者，对抗通胀、沉淀财富

去年，坊间流传一句话：“每一个在深圳做跨境电商的，今年都在深圳买了房。”

此言并非虚张声势。

受疫情影响，去年跨境电商爆发式增长，据海关统计数据，2020年我国跨境电商进出口规模达到1.69万亿元，增长31.1%。

数据来源：中商产业研究院整理

而深圳又是跨境电商的聚集地，拥有约4万家跨境电商交易企业，超50万从业人员，跨境电商独立B2C站点前50名企业，有一半都在深圳。（数据源于深圳市跨境电子商务协会）

所以，深圳有相当一大批跨境电商从业者，在行业的爆发增长中，收获了难以想象的财富。

比如被媒体大肆报道的96后陈耀宏，2020年1月在深圳注册成立公司做跨境电商业务，半年后就赚了2000万，而他只是深圳跨境电商行业中成功人士的一个缩影。

这些在时代另一个风口上快速积累财富的群体，是万科和颂轩公寓买家的又一个典型代表。

3、深圳女孩，精神独立，有生活追求

女性群体是买入小面积公寓的主力，现阶段很多独立女性对生活的要求很高，和家庭购房相比，他们更偏爱面积60平以下、离商场近、交通方便、颜值高的房子。

这种房子市场租金普遍都在4000元/月以上，相对于租，买个带精装的公寓反而更合适。

4、房产配置家庭，买给父母、孩子

受房价水平高、供应量少、打新难度大、二手房指导价政策等综合因素影响，对于大多数人而言，深圳住宅已经变成了买不到、买不起的存在。

对于想和孩子、父母保持“一碗汤”距离的买家而言，不限购不限贷、价格相对较便宜的公寓，就成为很好的选择。

这类人群也是深国际万科和颂轩的一类典型客群，他们买来主要是为了居住。

5、重视现金流买家，用来出租

深国际万科和颂轩·V寓的租金回报，特别是公寓市场的佼佼者。

项目300多米处的星河盛世，2012年的建成的次新房，一居室的租金在4300—6000元/月，平均租金在5000元+/月。

截图自贝壳APP

以星河盛世租金为标准，以深国际万科和颂轩·V寓的39平公寓为例，简单推算一下：

总价约188万，按4.5成首付，再加上灵活的贷款方式，月还款大约8000元，这样算下来，未来的租金足以抵扣绝大一部分贷款。

而这还是以星河盛世为参照的租金，地段、配套、交通等素质差不多，加上大盘、新房、精装等条件，深国际万科和颂轩·V寓的租金水平，会更有优势。

更关键的是，参照深国际万科和颂轩·V寓所在的龙华深圳北核心片区发展水平，这里的出租率和租金水平，都在不断上涨中。

以龙光玖钻为例，这个项目的体量非常大，公寓和LOFT产品加在一起大约有8000套，尽管如此，龙光玖钻的空置率很低，而且价格很高，39平的LOFT能租到5000多/月。

截图自贝壳APP

这其实是一个超乎业内市场预期的表现，这就更加说明，深国际万科和颂轩·V寓所在片区的租金价值前景，还有很大的后劲，随着红山6979、美术馆、图书馆等高规格的设施陆续运营，商业和人文氛围更加成熟后，租金水平也会水涨船高。

03.

和颂轩·V寓大卖的4个秘密

至于深国际万科和颂轩·V寓为何能成为备受市场追捧的香饽饽，淘哥认为，有4大关键因素，是项目爆卖背后的秘密。

秘密1：性价比超高，首付门槛超低。

深国际万科和颂轩·V寓均价约5.2万/平，和外部对比，附近的华侨城北站一号，均价约6.1万/平，鸿荣源天俊，均价约6.15万/平，价格优势非常明显。

从项目内部对比，和公寓一起拿预售的住宅产品，均价约7.6万/平，同一个项目，仅是公寓和住宅性质的差别，价格就低了约32%，价格优势更加明显。

而且，在性价比超高的基础上，深国际万科和颂轩·V寓首付88万起，首期仅10万，这种超低门槛上车深圳核心区的机会，对于买家具有致命吸引力。

秘密2：5地铁+1高铁枢纽，交通超方便。

目前来看，深国际万科和颂轩周边有地铁4、5、6号线贯穿，其中4号线白石龙站离项目的直线距离仅约600米（百度测距），一站就是深圳目前较大的交通枢纽深圳北，两站就是红山、福田CBD。

而且未来3年左右，21、22号线规划一旦落地，这两条地铁交汇的横岭站，将直接与深国际万科和颂轩商业中心接驳，直达前海中心与福田保税区。

深国际万科和颂轩交通示意图 

也就是说，深国际万科和颂轩·V寓等于是5条地铁环绕，叠加一站深圳北的优势，这种交通素质，不仅可以便捷通勤南山、福田、宝安，甚至可以快速抵达惠州、广州，非常难得。

秘密3：和住宅共享园林，楼下就是大型商业，周边配套成熟。

因为是建面约75万方大盘万科悦城的一部分，所以深国际万科和颂轩·V寓可以享受和住宅同等的社区配套，比如约1.3万平的园林、私家游泳池等，这是纯公寓项目很难享受到的奢华待遇。

而且，项目自带建面约3万平的商业，这个商业由万科联合运营香蜜湖山姆店的印力共同打造，预期品质很高。

深国际万科和颂轩商业效果图

本身自带大型商业，再加上周边5公里范围内的星河 COCO City、上河坊、红山6979、天虹商场、卓悦汇等 10 余座购物中心，深国际万科和颂轩·V寓的商业配套超20万平，能承载各种娱乐消费需求。

此外，项目周边还聚集了“文化四馆”、简上综合体育馆、深圳第二儿童医院、深圳新华医院等超高规格的公建设施，生活非常方便。

深国际万科和颂轩周边配套示意图 

秘密4：万科出品，户户带阳台，精装品质高。

万科，就是品质的代言词。

从万科星城、万科瑧山府、万科瑧湾汇，到万科蛇口公馆、万科云城，纵观近几年的深圳楼市，万科打造了多个网红项目，受到了市场的热捧和肯定。

本次同样由万科出品的和颂轩·V寓，户型和精装都堪称一流。

不管是39平的一房，还是56平的两房，项目所有面积段公寓均户型方正，带阳台，而且层高达到了约2.95米，保持了万科对户型一惯的精工水准。

建面约39平的产品，为一居室户型，空间规划科学合理，厨卫俱全，紧凑实用。

深国际万科和颂轩户型图

建面约56平的产品，为两房布局，全明空间，餐厨客厅连贯一体，客厅接驳阳台，居住体验感非常舒适。

深国际万科和颂轩户型图

优秀的户型设计，搭配简洁温馨、精巧实用的精装，深国际万科和颂轩·V寓所营造的空间，从产品表现力而言，比大多数同类产品，更能打动买家。

深国际万科和颂轩样板间照片

受市场欢迎和购房者认可的项目，总是有自己独特的魅力。淘哥认为，深国际万科和颂轩目前热销的约39-56平精奢公寓，首期仅10万起，性价比高，产品力诱人，完全可以入手。

项目既是一个很好的抗通胀的现金奶牛，也是为数不多的上车深圳核心区的低门槛机会，一定要好好把握！

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（本文仅代表《文杰淘楼》及淘哥个人观点，不构成具体投资买房建议，楼市有风险，投资须谨慎。）