诺德假日花园

，被冠以“妖盘”之名，而第二个是有资格跟诺德对标的楼盘，正是位于宝安中心区的

西岸观邸

。

一个在

南山

，一个在

宝安

，为何两者可以相提并论呢？

它们的地理位置虽然不同，却有不少“共同点”，靠近前海自贸区，品质定位上差别不大，同样带有不错（相对）的学位，户型都有赠送，具有对标的价值。

先来回顾一下它们的“成妖经历”！

下图是14年底930后（上涨初期）当时小两房的报价，这个时候还是“旧政策”，诺德由于有税费的原因，报价也比当时低一点，

单价3.5万/平

；而西岸观邸满五年红本在手报价会比较高，

单价4.5万/平

，总价差距看起来还是比较明显。

2014年截图

但是到了15年330之后，两者的价格差距已经不大，诺德的上涨速度非常快，行情已经准备进入“一天一价”的状态，能否按报价买到纯属看运气，

当时单价是5.2万/平，而观邸单价是5.3万/平

。

2015年截图

从“成长”到“调控”，历史较高点是在16年那波最后的疯狂，经过两轮调控之后，17年3月份的成交价如下。

诺德的单价是7.5万/平，而观邸的单价已经到了8.8万/平。

2017年截图（来源：链家网）

从目前的挂盘价及成交价来看，近期实际的成交价还是在今年3月的基础上浮动10万-20万左右，并未回到历史较高值，说明调控政策是非常有效的，

而且诺德的价格在调控期间波动比较大，西岸观邸则相对比较稳

。

从成交的房源数据来看，面积段相近的西岸观邸，它的成交量要明显低于诺德假日，并且挂盘的也不多，

但两者的差价已经在50万-100万之间

，就算是按330前后买入的时间段来看，短时间内或许诺德的涨幅能更快达到预期，但以长周期来看的话，其实西岸观邸的整体涨幅是要高于诺德一些的。

同是约50㎡的户型，为什么曾经价格那么接近的楼盘，现在却分化得这么明显？

对比

1、

南山实验南海中学（诺德）的排名要高于宝安实验学校（西岸观邸），

学位上还是有一定的差距

。

2、

目前南山实验南海中学的学区范围较大，同价位下能选择的楼盘较多，只有同时考虑双实验（中、小）学位，诺德的小户型才具有优势，在同价位同面积的情况下，周边没多少楼盘具备这样的双学位属性；而宝安实验目前的学区范围内，楼盘并不是很多，特别是处于宝中片区内的楼盘就更少。

3、

诺德小两房的户数要多于西岸观邸小户型的户数，诺德小户型的成交非常活跃，初期可以靠量来带动房价，但后期挂盘“竞争”的房源也很多，

价格达到一定程度的时候，会有上行压力

；西岸观邸小户型的放盘量少成交量低，可以造成一种物以稀为贵的感觉，但也不排除有投资客在控量拉高房价。

4、

两者所处的地理位置不同，诺德小户型在7、8、9栋，朝外围处于月亮湾大道和沿江高速的交汇处，

噪音会有一些

，而西岸观邸不靠近主干道，相对比较安静。

5、

户型上面，西岸观邸

部分户型能改成小三房

，拓展性较强。

而配套、地铁、周边土地的开发项目等，这些就有目共睹了，区域之间的定位毕竟有些不同，免得说多了又是口水战，每个人都有自己的一套衡量标准。

小结

从综合属性来看，目前诺德假日的小户型

依然具有学位和总价优势

，对于预算不多又想在南山置业的人群（包括投资），是种莫大的吸引力，相信选择的人群并不会减少，加上以后前海自贸区发展起来，也是作为直接受益者的角色。

至于西岸观邸的小户型，总价相对就要高一些，具备的学位属性虽然不是全市排名前列纵队，

但预算不多又想要在宝中置业，还想上宝安实验学校的话，它就是目前少有具有价格优势的楼盘

，反正能改3房的户型原本就不多，低总价的两房也较少，总会有这样的购房需求出现，加上附近空地项目的定位等，未来的想象空间也较大。

推荐房源

宝安中心片区【西岸观邸】95㎡4房

总价：780万 单价：8.2万/㎡ 楼层：24/28层 朝向：南北通

推荐理由：核心卖点（赠送面积30平，标准4房，厅出阳台看花园安静）。