近期万科双子相继入市给宝安楼市带来了新活力，在2季度宝安仅有2个住宅新盘推出，3季度即将过去一个月也已经推出了2个住宅新盘，从去化率来看，市场已经趋于理性，据了解京基智农山海御园选房当日去化仅3成，6月入市的万科都会四季花园目前在清盘阶段。新推的万科大都会家园在7月27日公示诚意名单，虽然没有触及入围积分，但是认购比也达到了1:1.73，较大概率可以当天售完，具体要等7月29日选房后公示的数据。

以上多个盘都位于宝安西乡、新安等核心位置，距离市区更近，价格相对更高，而众多刚需翘首企盼的相对低价楼盘，市场供应较少，住建局官宣的三季度计划入市新盘中，有三个住宅新盘，分别是盛合天宸家园、满京华云著雅庭、联投东方世家花园。除了盛合天宸家园位于西乡（航城），满京华云著雅庭、联投东方世家花园都位于松岗，另外还有新世界松风明月，目前样板间已经开放，虽然不在三季度的入市计划，但是释放的信息量却是“松岗三子”中最多的。2020年年底“松岗三子”有一次齐聚首，三季度能否二刷重聚场面先不说，先来PK一下这三盘的优劣。

1、区位交通

新世界松风明月花园位于宝安松岗街道，松河北路北侧，沙江路南侧，目前距离项目最近的地铁站是6/11号线换乘站松岗站，未来这里还可以换乘12号线，可实现3线换乘，根据地图测距，从项目出发至松岗站约675米，耗时9分钟。自驾出行方面，项目距离宝安大道主干道约400米，相对较近，但距离京港澳高速入口有7.6公里路程，南光高速8.8公里路程，高速出行不够便利。

满京华云著位于107国道与松福大道交汇处，项目周边有3个地铁站，分别为11号线的碧头站、松岗站，以及6号线的溪头站，从地图测距来看，项目距离这几个地铁站都不近，步行距离依次是1.6公里、1.5公里、1.8公里，步行时间至少20分钟以上。自驾出行方面，距离宝安大道和107国道较近，但距离高速入口，同样至少有7公里的行车距离。

联投东方世家花园位于松岗街道东方大道与立业路交界处，从地图测距来看，项目距离地铁站都较远，其中最近的6号线松岗公园站、溪头站步行距离分别为2.7、2.8公里，而距离11号线的站点则有3公里以上，轨道出行可以说是短板。自驾方面，项目近107国道、松明大道，同时与南光高速仅2.9公里距离，自驾还是较为方便。

小结：自驾出行都较为便利，但从轨交方面看，新世界松风明月花园＞满京华云著华庭＞联投东方世家花园。

2、楼盘信息

新世界松风明月花园总建面约55万㎡，分两期开发，规划有住宅、公寓、近9万㎡商业、社区幼儿园等。新世界松风明月首批于去年12月31日获预售许可证，共推出416套，分别位于3、6、7栋。住宅建面约88-125㎡，均价约5万/㎡，单价区间在4.7-5.3万/㎡，总价区间在415-659万/套。二批将推出户型建面约89-126㎡住宅，以及约28-38㎡公寓，住宅房源约461套，目前验资100万可看样板间。本期价格可参考上一批的均价，约5万/㎡。

满京华云著雅庭是满京华云著其中一期产品，满京华云著总建面150万㎡，业态包括专业MALL、艺术小镇 、创意园 、设计博物馆 、总部办公、酒店、公寓、艺术住宅、街区商业、小学、幼儿园等。雅庭是住宅产品收官之作，共有420套房源，户型建面约83-151㎡。上一批满京华云著华庭83-106㎡住宅均价约4.98万/㎡，可做为本期价格参考。

联投东方分多期开发，建成后将成为集住宅、商务公寓、酒店、企业办公、商业于一体的多业态综合体群。项目一期总建面超15万㎡，二期总建面超过35万㎡，即将入市的三期联投东方世家花园总建面超28万㎡，规划1427户房源，带超2万㎡的沿街商业及3200㎡的幼儿园，三期首批于2020年12月推出共计469套房源，全部为住宅产品，户型建面为87-123平，单价区间约4.4-4.8万/㎡，毛坯均价约4.6万/㎡，总价区间在392-587万/套。本批将推出建面约79-96-140㎡的2-4房，价格参考首批均价。

小结：三新盘全部规划有小户型，均适合刚需上车，从体量、业态、自身配套来看，满京华云著华庭＞联投东方世家花园＞新世界松风明月花园，从时间节点来看，联投＞满京华＞新世界。

3、商业配套

新世界松风明月花园一期二期商业总建面近9万㎡，周边商业在3公里范围以内，未来主要还是依赖自身。

*项目二期商业效果图

满京华云著华庭商业业态比较丰富，有专业MALL和街区商业，应该可以满足业主日常需求，但大型集中的购物中心比较缺乏。

*国际艺展中心

联投东方世家花园自带有8千㎡社区商业，而项目一期有4.8万㎡的联投东方PARK商场，现已经开业，二期还有超2万㎡的沿街商业，且500米范围内还有松岗天虹，商业配套可以说非常丰富。

*联投东方PARK（来源网络）

4、总结

综合三盘的上一批的去化情况来看，联投东方世家花样地段位置相对没有这么好，却是当地人心头好，上一批是日光，自身配建配套完善，居住舒适度较高，周边二手房挂牌价也不低，算是松岗的本地人聚集地；新世界松风明月一期是“社保巨子”盘，本期预计所需的打新积分也不会低，综合位置算是三盘较好的。满京华云著由于前几批的推盘量都不少，虽然选房当天没有日光，不过清盘周期也不长，不过近期有不少业主爆出项目质量以及停车位不足的维权信息，意向购房者可多加了解，千万注意避坑。

以上三盘估计都需要打新积分门槛，你想pick谁？

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