近日老焦去龙岗走了一遭，作为深圳的新盘供应大区，10月过去龙岗却无一新盘获预售证计划入市，看来多打算在年底冲刺了。老焦本次的踩盘路线为龙岗双龙周边、宝龙街道及大运新城即将入市的新盘，这些新盘也是地铁14号线、16号线利好盘。线路如下。

排名前列站老焦先到地铁3号线双龙站，目前双龙片区在建双龙地铁交通枢纽，目前正在紧张施工中。另外还有占面约31万㎡的龙岗老墟镇片区旧改规划。片区的环境改善势在必行。

1、富基置地大厦

从双龙站A出口出来，往富基置地大厦方向的沿街商业目测只有天虹在运营，其余的家居城及小型商场呈现一片“颓势”，大门紧闭。

富基置地广场总占地面积14266平方米，拟建建筑面积130000平方米，位于龙岗大道与龙盈路交汇处，紧靠龙岗长途汽车客运总站，处于地铁3号线南联站和双龙站之间，直线距离约600米。

富基置地大厦共规划有2栋4座塔楼及附属裙楼组合而成，其中写字楼建筑面积37500㎡，建筑高度达到149.1米，据悉目前为该片区在建较高的建筑，未来商业和写字楼产品都属于开发商自持物业，不对外出售；2栋分A\B\C座3座，其中C座主要是公寓产品，A、B座是住宅产品，其中包含回迁房，据悉回迁房多位于B座，A座也有部分，楼体共32层。

据悉富基置地大厦住宅总建筑面积约30000㎡，其中包含12000㎡回迁部分及3450㎡保障性住房部分，也就是说可售部分仅一半。

富基置地大厦产品主要含住宅和公寓，住宅主推50-145㎡单位，但小户型房源较少，其中50㎡仅12套，位于B座03户型；70㎡2房单位仅8套，位于A座06户型，楼层结构为A座2梯4户，B座2梯5户，层高2.9米；公寓主推约31-58㎡单位，2梯12户，层高3.6米。住宅和公寓产品均为毛坯发售。

富基置地大厦目前楼栋外立面已经脱绿网，正在进行裙楼商业和绿化布置施工，诚意登记尚未启动，目前正在申请预售证阶段。价格方面，现场工作人员称可参考周边二手房价格，毛坯售价预计在4-4.5万/㎡。物业公司为前海红树湾物业发展公司，物业费收3.9元/㎡/月。

总结：富基置地大厦写字楼和裙楼商业是自持，但是从目前周边的商业环境来看，未来能否运营壮大还有待考验；项目整体体量比较小，商品房和回迁房、保障房基本五五开，加上比较高的容积率，或许会对业主的日常生活体验有一点的影响。富基置地大厦的小户型产品仅20套，如今这种低门槛小户在市场上越来越少，想要低总价上车置业的购房者可以关注一下。《我要看评测》

第二站：恒裕珑城

恒裕珑城位于龙岗区龙岗路与公园路交汇处，依傍约133公顷八仙岭公园，距离双龙直线距离约700米。 恒裕珑城占地面积约46742.47㎡，总建筑面积约150975平方米，容积率为2.14，集住宅及9000㎡台地式商业于一体，住宅为低密舒适型洋房产品，楼体12层，采用半围合板式布局。

富基置地大厦里恒裕珑城的距离可能从双龙过去差不多，老焦是从富基置地大厦不行过去的，中间隔了龙溪河。这靠山面水的位置，应该是信奉风水学的置业者的福音。

恒裕珑城沿八仙岭山脚分布，所以呈长条状，目前楼体施工中，周边环境等未来建成后会同步改善。

未来的小区主入口

到营销中心要横穿整个项目

恒裕珑城仅两个面积段4个户型，目前样板间开放中，不过户型图不对外释放。89平3+1房，实用率很高，客厅开间达4米，进深有7米，层高3米，整体户型结构方正。178平为复式产品，单层3米层高，总6米高。恒裕珑城共有7栋14座楼体，其中1栋abc为回迁房，1d-2e栋均为89平；3-7栋楼体为178平复式。

目前诚意登记阶段，冻资5万，开盘有额外99折，预计毛坯售价约4-4.5万每平。现场工作人员称诚意登记截止到10月底，目前申请预售证阶段，计划在11月开盘。

恒裕珑城前面的公园路正在修路，龙溪河的沿河走道。

总结：恒裕珑城居住环境可谓是刚需中的豪宅，从户型体验上来说，样板间属于1:1搭板样板间，不在实体楼，确实对的上他们宣传的“IMAX”，也许是低楼层公摊少，老焦现场没看到户型图，不清楚后期户型有没有“缺胳膊少腿”的风险，从近期的名企维权来看，购房者要好好研究一下户型图。

第三站：碧桂园观麓花园

碧桂园观麓花园原为碧桂园云麓国际社区，位于碧新路与植物园路交汇处，原为水一村城市更新单元。项目由东西两处地块组成，其中西侧地块的住宅主要以回迁房为主。项目总占地面积21533平方米，建筑面积157672平方米，规划建设4栋住宅以及1栋公寓楼栋，其中住宅楼栋为31-34层高。

住宅户型为65-110平2-3房，分别是65平2房、78平3房、89平3房、112平4房。楼栋方面，4栋住宅都由2个单元组成，除C栋为2梯4户外，其余楼栋梯户比均为2梯5户。小区绿化为空中花园为主，底层1-2层为沿街商铺。

碧桂园观麓花园，目前楼体已经建成，现场实体样板间还在装修中，现场沙盘也还没展示，目前只有户型图和户型模型了解，样板间可能在获得预售证后才会开放。

好巧不巧，老焦去年去碧桂园观麓的时候，在绿景大公馆的展厅可以看沙盘和样板间，如今倒是从头再来了。碧桂园观麓花园目前楼体已经脱了绿网，开盘时间预计在2020年。不过老焦听中介及别的项目工作人员说碧桂园观麓花园预售证难以获批或许跟开发商擅自更改用地性质有关。虽然如此案场仍称接受诚意登记，冻结5万可享受开盘优先选房及额外折扣。

看看碧桂园观麓花园的周边配套。

碧桂园在深圳东部的土地储备，从恒裕珑城沿着植物园路过来，到南约附近看到体量较大的拆迁建面，据悉为二期、三期将开发的观景碧桂园、观岭碧桂园。不过两个地块距离碧桂园观麓都有一定的距离，无法形成集群效应，对各个楼盘的影响也相当有限。首期碧桂园观麓距离在建14号线地铁口宝荷站最近，据悉仅500米左右。

总结：碧桂园观麓有市场上较为稀缺的80平以下户型，加之临近地铁14号线快线宝荷站地铁口，所以从面市以来受到不少刚需购房者的关注，然鹅原本以为去年要卖的楼盘今年还在等待期。从居住环境来说，整个项目处在村中间，临近主干道的是回迁房和公寓产品，未来可能会影响业主居住舒适度，且周边如果有旧改规划，后期施工也会有一定影响。

第四站：京基御景半山、正弘林语轩、宝昌利御景公馆

这一片原来只有一个宝荷欣苑保障房，一下来了3个商品房，这一小片的居住体验将会有很大提提升。如图所示，四盘并排（宝荷欣苑在最右侧）。

体量较大的京基御景半山将正弘林语轩（独栋）、宝昌利御景公馆(2栋4座）围绕，小山坡背后就是一片工业区。

先来看看京基御景半山

 京基御景半山总建筑面积约22万平方米，由15栋高层住宅组成，建筑高度在12-99.7米之间。9月22日已经开盘，1-3栋、17-19栋、20-24栋，共1645套房源全部推出销售，目前顺销中，整体均价39000元/平方米。规划配建有幼儿园（图左侧）和九年制公立学校（中间地块）

京基御景半山户型从79平到150平2-4房不等，主推户型为105平单位。目前79平单位较低总价约270万，位于1栋3楼。下图为户型分布平面图。

京基御景半山的施工进度。

京基御景半山位于处于宝龙科技城板块，未来产业规划发展较好。距离地铁14号线南约站约2公里，现场销售称未来会有地铁站接驳公交开通，商业配套的话，临近振业峦山谷有沃尔玛。未来还有京基南约旧改，首期为商业产品。

京基御景半山样板间开放中，使用率达80%以上，体验感比较好，而且样板间在20栋靠山位置，通透性采光性都比较好，先放几张看看《点击查看更多》

京基御景半山的销控（10月23日）

再看看正弘林语轩

正弘林语轩规划占地面积约0.36万㎡，建面约1.4万㎡。仅一幢塔楼，共120席，面积段为73平及85平两种户型。老焦从京基御景峰出来看到旁边的正弘林语轩，营销中心不在案场，而是位于宝沙一路上金地名峰6号楼商铺处，老焦想直接上去看样板间被保安拦下说必须要销售带看才行，并表示目前73平2房已经卖完，只有少量85平单位，目前整体均价35500元/平。老焦致电到营销中心，又表示各种房源都有在卖不过已经是尾盘了，房源量不多。

最后看看宝昌利御景公馆

宝昌利御景公馆占地14419平，建面约6.8万平，共2栋4座高层，共502户房源，由深圳市宝荷房地产开发有限公司开发。目前正在施工中，目测已经建至20层左右。

宝昌利御景公馆营销中心正在装修中，预计11月底开放，样板间同步装修中，户型建面约86-143㎡住宅产品。

旁边的宝荷欣苑

总结：在这3个商品房中，无论是体量还是质量，老焦觉得京基御景半山都更胜一筹，一个是名企一个是大体量，各方面都有保证，而且从户型来说，跨度比价大，可挑选性更足，在小区内部还有登山道。3盘所在位置被沙河路隔开，在沙河路有天桥可通往对面的金地名峰和振业峦山谷。

最后一站，老焦到了颐安都会中央五区

颐安都会中央由深圳市红荷庭苑房地产开发有限公司开发打造，总建筑规模约120万平米，住宅建筑面积705056㎡，商业建筑面积61500㎡，商务公寓建筑面积86000㎡，配套建筑面积6625㎡。共分7期开发，1-5期为住宅，6-7期为写字楼和商业，涵盖了住宅、购物中心、五星级酒店及写字楼的大型综合体。其中5期的占地面积49033.9㎡，总建面238877.9㎡，商业规划面积约9067㎡，容积率3.61，共规划6栋13座30层高层住宅，总户数1643，停车位1730（其中地上130，地下1600）。

颐安都会中央5期位于爱南路与红棉路交叉口，共设计6栋13座塔楼住宅（1栋、2栋、3栋A座、3栋B座、3栋C座、3栋D座、4栋、5栋A座、5栋B座、5栋C座、5栋D座、5栋E座、6栋）。除了5栋E座为28层外，其余均为30层高层住宅，对于住家比较舒适。所有商品房均为3梯5户结构，主推76-143㎡2-3房。首期推的是3栋A座、3栋B座、3栋C座、3栋D座约400余套房源。

颐安都会中央五区目前预售证申请中，预计11月份入市，目前验资10万办理诚意登记可享受开盘优惠。

另外颐安都会中央四期也正在施工中，预计2020年上半年可以入市。

总结：颐安都会中央属于大体量项目，据现场工作人员称五期从里到外都做了升级，后期也是待装修交付，老焦现场看样板间装修确实有质感，交付上除了客厅，房间都带了空调和柜子，户型使用率也比较高《我要看户型图》。由于位置及其品牌定位，房价预计在5.5万/平左右。

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