最近一周，全国楼市的热门关键词，非上海“中海顺昌玖里”莫属，套均4000万的豪宅开盘接近“日光”，196.5亿元的销售总额，更是刷新了中国楼市开盘记录。

豪宅市场狂热的背后，是一群高阶购买力又开始涌向市场。

以深圳为例，上周结束选房的前海时代3期，卖了282套，去化8.2成，收金27.39亿；

而就在4月3日，深圳五套豪宅法拍全部溢价成交，其中沙河高尔夫别墅，拍出了1.6亿的天价成交价，折合单价37.73万/㎡，不论总价还是单价，均打破了深圳住宅法拍史上最高记录。

另外，3月以来，南山、宝中多个核心地段的豪宅二手房也有升温迹象，不仅成交量反弹，就连成交价也止跌反升.....

可见，有钱人都在行动了。

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最高溢价310%

深圳再现史诗级“法拍”

用“疯抢”二字，来形容4月3日的深圳法拍市场也不为过。

五套豪宅中有3套是别墅，1套高层住宅，1套高层公寓。

其中，沙河高尔夫独栋别墅，不仅出价次数最多，有493次；也是成交金额最大的项目，总价高达1.6亿元，单价约37.73万/㎡。

*图源丨京东拍卖

值得一提的是，今天拍卖的豪宅，全部是溢价成交，有3套豪宅溢价还都超100%：

✦香蜜湖水榭花都204.91㎡，起拍价2046万，成交总价4126万，单价20.13万/㎡，溢价约102%；

✦香蜜湖第一生态苑319.71㎡，起拍价3091万，成交总价6417.4万，单价20.03万/㎡，溢价约108%；

✦深圳湾瑞府（公寓）398.27㎡，起拍价5748.44万，成交总价7401.44万，单价18.6万/㎡，溢价约28%；

✦华侨城纯水岸联排别墅365.2㎡，起拍价8280万，成交总价1亿，单价27.4万/㎡，溢价21%；

✦沙河高尔夫独栋别墅424.04㎡，起拍价3905.95万，成交总价1.6亿，单价37.73万/㎡，溢价约310%。

豪宅法拍火热，最主要的原因是有巨大的捡漏空间。

以今天法拍的五套豪宅为例，华侨城纯水岸别墅目前同户型二手市场一套挂牌价2亿，一套挂牌价1.8亿，折合单价在50万/㎡左右，而今天拍出的房源单价才27.4万/㎡，相当于净赚大几千万。

*图源丨水印

又如香蜜湖第一生态苑（香蜜湖一号），小区成交价曾一度冲到36万/㎡，目前有所回落，最近一套成交的房源在去年，价格在29万/㎡，而法拍房的价格是20.03万/㎡，中间也有近10万/㎡的价差。

*图源丨行舟深房

当然，今天也诞生了一个意外。

1.6亿成交的沙河高尔夫别墅，目前小区内一套266㎡的别墅，业主报价8800万，单价约33万/㎡，单价远低于法拍房的37.73万/㎡。

看来好的标的，才值得土豪一掷“亿”金。

*图源丨行舟深房

02

核心地段豪宅成交火热

深圳湾豪宅价格创新高

如果说法拍房是市场的一个侧面视角，那么二手房或更能直观感受市场温度的变化。

刚刚过去的3月，二手房成交量破5000套，虽然大部分成交房源，靠“以价换量”而来，但还有一小部分核心地段的豪宅，却走出了独立行情。

位于宝中的熙龙湾，3月一/二期共成交了8套房源，是近年成交量最多的月份。

*图源丨水印

不仅量上去了，价格也止跌了。

从熙龙湾二期的历史成交单价来看，2024年1月的成交价格为13万+/㎡，比2023年11月的12万+/㎡，略微上浮了一点，虽然距离高位时期的18万+/㎡还有不少的距离，但止跌就是一个好的开端。

*图源丨行舟深房

同样位于宝中的壹方中心玖誉，据悉，三月共成交了15套房源，比1月还多几套。

而在成交价格方面，小面积和楼层朝向较差的，成交价格与去年年底相差不大，基本在11-13万/㎡左右；但大户型的价格有所上浮。

以一套169㎡的4房户型为例，去年9月成交了1套，总价为2400万，单价在14.2万/㎡；而今年3月成交总价超过2500万，单价破15万/㎡。

*2023年9月成交

*2024年3月成交（图源丨水印）

再来看同样是位于中楼层，面积相近的178㎡左右4房。

去年11月成交单价在12.89万/㎡，今年3月成交单价上浮至14.77万/㎡，涨了近2万/㎡。

*图源丨水印

可见相似户型、楼层，大面积段的产品，价格已经有所回升了，尽管涨幅不大，但趋势是喜人的。

南山方面，作为豪宅的风向标，3月也成交了不少豪宅，像华润城、新天鹅堡一二期等。

其中，位于深圳湾的卓越维港南区，3月成交了一套176㎡的4房，成交单价刷新20.34万/㎡，创下了历史新高。要知道之前成交价基本在17-18万左右，非常难得。

*图源丨水印

核心地段的房源能率先走出独立行情，一方面是感知到了市场有一定的回温；

另一方面，可能也与深圳即将废止的“7090”政策有关，未来商品房市场中，大户型或成为主流，而小户型会成为“过去式”，因此越核心地段的大户型，会越保值/升值。