蛇口近年来的新房供应主要来源于之前通过填海造地打造的高端住宅聚集区，目前新地开发已近尾声，土地资源越加稀缺，未来的新房供应将主要来源于城市更新用地。

加上近几年，蛇口的改造速度明显加快，新海上世界、太子湾国际邮轮母港、深圳湾滨海休闲等，整个蛇口老镇将打造成以居住主导，兼容渔业、海洋艺术产业、特色商业和旅游多元功能的滨海综合城区。

在各类规划的叠加利好下，体现蛇口华丽转身的效果，想必用片区新房价格衡量是最为客观的。目前，蛇口片区在售新盘单价大都在10万+，供应住宅产品以大户型为主，片区普遍豪宅化。

同片区在售新房中  属于稀缺小面积段产品

今年以来南山区仅推出万科臻湾汇一个全新公寓类项目，且面积达到了247-312㎡。项目同区域内尚无在售公寓产品可做对比，其他多为办公或产业类用房。

相对而言，万科此次推出的寓约30-53㎡1-2房的产品面积段，目前在同片区的在售新房中，是相对稀缺的，入手门槛也相对较低。

地处核心居住圈  周边业态丰富 

万科蛇口公馆是万科从蛇口走出，又回到蛇口的标志性项目。地处蛇口核心居住圈，配套应有尽有，且组合业态丰富多元，休闲娱乐为主的海上世界，居家生活为主的半岛城邦四期商业规划，都有利于服务项目自身。所处位置交通出入便利，且是地铁2号线地铁口物业，通达性佳。连通了太子湾、后海总部等区域。

南面规划有两大社区开放场地，蛇口广场（改造）和蛇口山公园（改造），弥补了社区自身规模不大的缺憾。片区的成长属性不错，除前海蛇口自贸区统筹规划利好外，片区新型产业的认可度高，太子湾规划预期明朗，渔人码头和东角头两大项目，也为后市带来较大的想象空间。

蛇口广场：

蛇口广场位于蛇口新街、金世纪路与望海路交会处，项目总用地面积24498.25平方米，为纯地下室建筑。主要功能为公交停车场及配套用房，地上作为群众休闲体育用地、露天舞台和公共绿地。

建成后，将有效缓解附近公共交通压力，方便周边市民出行，丰富片区居民体育文化娱乐活动。项目处于基坑支护工程施工中。一期工程计划2017年6月底竣工。

蛇口山公园：

2015年，10月31日，东角头油气库关停仪式举行，深圳市最早建成的油气库正式结束历史使命，取而代之的将是服务居民的蛇口山公园。蛇口山公园定位为“一座有温度的工业遗址生态公园”，建成占地约23万平方米的蛇口山公园。

路网持续完善 轨道交通锦上添花

蛇口片区重要的交通改造当属望海路快速路改造、大南山隧道和地铁12号线（连接整个西部产业带）等，这些动作对于蛇口片区内部的交通情况改善和片区经济发展有着积极的作用。

望海快速路、大南山隧道、南海大道西延线及兴海大道示意图，全面连通太子湾

对于蛇口片区居住的人来说，自身就有人流压力不大的地铁2号线，加上区域内的人群相对高端，出行多以私家车自驾为主，轨道交通出行的舒适度和幸福感较高。新添的5号线南延段和12号线，主要会对片区内的产业、经济发展起到积极的助力，巩固其湾区核心的地位。

万科蛇口公馆项目位于蛇口新街以北、湾厦路以东，总占地约约19447.15㎡，总建筑面积约189789.54㎡，计入容积率总建面141970㎡，由4栋高层住宅、1栋超高层商务公寓、2层沿街商业组成。（4栋住宅高度约100m、1栋商务公寓约120m）。

公寓仅推售4栋公寓B单元，共约500套左右。

综合点评

1、可售房源稀缺：万科此次推出的公寓为约30-53㎡1-2房的产品面积段，其中，仅公寓的B单元为可售单位。

2、公寓类住宅，70年产权：可售公寓B单元，4梯14户。产权是70年，因同一地块上住宅比例很大，年限跟住宅一样。且公寓类产品，更接近于住宅型的户型，除了学位之外，大致上都符合居家使用。因此，这类产品在市场的接受程度较高。而且，它还受政策的保护，是此类商务公寓较大的投资利好。

3、同片区小面积段：万科蛇口公馆主推约30-53㎡1-2房公寓，公寓产品在同片区在售新房中属于偏小面积段，相对入手门槛较低。

4、带装修交楼：带装修，2019年底交房。

5、万科物业：万科品牌物业，业内、大众口碑排名排名前列。

6、配套齐全：小区为2号线东角头地铁口物业，旁边即是南山区妇幼保健院和蛇口九年制学校，附近有蛇口广场、蛇口公园和深圳湾滨海公园等休闲绿化，项目地下两层是商业体，水景、阳光泳池、下沉庭院和儿童乐园、篮球场等一应俱全。

综合来看，项目周边地铁、医疗、学校、公园等市政设施应有尽有，且项目自带商业约1.3万㎡，可满足日常生活所需，大型商业2个地铁站即可到达海上世界广场，片区配套齐全，生活便利程度较高。

项目全部带装修交楼，小户公寓在整个片区具有很强的稀缺性，相对入手门槛较低，空间实用率较高，加上项目周边配套较为齐全，小区设施完善，生活品质感较高，预计会受到投资客青睐。

更新时间：2017-12-04

B单元为4梯13户，户型面积段约30-53㎡1-2房，其中建面30㎡的户型每层仅4个房源，约占B单元总房源的31%，53㎡的2房产品占比约7成。

建面约53㎡两房一卫：

位于B栋的53㎡两房，每层共9个房源，其中B15、B17、B18、B20四个房源为南或东南朝向，采光、通风较好，南向高层可看蛇口山公园景观和海景，北向低楼层看园林景观较为安静。

53㎡做两房空间利用率较高，且卧室分布在客厅两侧，互相干扰性较小，相对私密性较强。小户型客厅约2.8米的开间，采光面相应做到较大。卫生间采用干湿分离，也更好的解决早晨等高峰时期家庭成员的使用效率。而不足之处是厨房和卫生间都没有自然采光通风。

建面30㎡户型一房一厅带阳台：

位于B栋的30㎡户型，每层共4个房源，其中B16、B19两个房源为东南朝向，采光、通风较好，南向高层可看蛇口山公园景观和海景，北向低楼层看园林景观较为安静。

30㎡户型有独立卫生间和阳台。小户型客厅约2.9米的开间，采光面客厅阳台加上卧室约4.2米。不足之处无独立厨房位置。

本期备案预售的是1、4栋，其中4栋为41层高的公寓产品，共推出438套，均价为86583元/㎡；1栋仅出售A、B座1-4层的底商部分，商铺共113套，均价为71133元/㎡。本次住宅并不对外推售。

该项目是今年南山推出的第二个商务公寓项目，排名前列个是今年8月份推出的万科瑧湾汇，户型在247-312㎡，均价高达11.3万/㎡。

本次备案的公寓产品，总价在244-519万之间，其中30㎡一房共130套，均价约在8.9万/㎡，总价在244-296万之间；53㎡的两房共308套，均价约在8.56万/㎡，总价在418-519万。而商业均价在7.1万/㎡，总价在184-835万之间。

同片区在售公寓产品中  属于稀缺小面积段产品

今年以来南山区仅推出万科臻湾汇一个全新公寓类项目，且面积达到了247-312㎡。项目同区域内尚无在售公寓产品可做对比，其他多为办公或产业类用房。

相对而言，万科此次推出的寓约30-53㎡1-2房的产品面积段，目前在同片区的在售新房中，是相对稀缺的，入手门槛也相对较低。

53㎡的两房共308套，均价约在8.56万/㎡，总价在417.6-519.3万。

按总价从低到高排列如下：

1栋的商业部分均价在7.1万/㎡，总价在184-835万之间。