坂田南

坂田由布龙路划分为南北两个片区。坂田北主要为高新技术产业区，如天安云谷、华为总部等，住宅较少。而坂田南则以住宅为主，如德润荣君府、诺德中央道、万科第五园、儒俊城立方等等——由于地理上的优势，不少福田及罗湖的购房客选择在坂田南置业，近些年来，随着10号线和坂银通道的建设，这股置业风也越吹越旺。

Part 1 大族云峰

1、基本参数

大族云峰位于坂田坂雪岗大道与永香路交汇处，占地面积约5.7万平米，总建筑面积约42万平米，商业建筑面积达4.3万平。项目共分两期开发，一期占面约3.2万平，设有一景观池，3栋、5栋、6栋为住宅，4栋为保障房，10栋为写字楼；二期占面约2.5万平，设有一游泳池，一幼儿园，1栋、2栋、7栋、8栋为住宅。

大族云峰首批将推出一期3栋、5栋、6栋住宅，总共764套，户型有92平3房、103平3房、140平4房、166平4房。其中，89㎡户型位于3栋，79/89㎡户型位于5栋，120/140㎡户型位于6栋。

2、项目现状

大族云峰一期已基本建成，现场销售表示目前还不能确定样板间开放及开盘的具体时间，是否带装修等信息也还在规划中。房源方面，面向市场销售的将会是3栋住宅房源，写字楼及底层商铺由开发商自持，村民的回迁房源也是写字楼或商铺。

在一期西侧就是大族云峰的二期工地，目前还是基坑状态，二期工地的后方，是正在施工中的大光勘九年一贯制学校，该学校为大族云峰配建，建成后交由政府管理，目前学校正在招生，9月即将开学。

Part2 中铁诺德中央道

1、 基本参数

中铁诺德中央道原为新围仔城市更新单元，分四期开发，一期已于2015年初完成销售并交房入伙，三期四期还没有开始拆迁，今年将要入市的是二期。据悉，二期主要由6座高层住宅与1所9班制幼儿园组成，其中1C栋将作为保障房面世。

二期总用地1.67万平米，总建面约14.3万平米，容积率6.8，规划停车位720个，其中地上58个，地下662个。项目商业均为住宅底商，共计7850㎡，其余公共卫生间、社康中心及垃圾转运站等公共物业，均设置在1C栋楼下。

2、 项目现状

从现场来看，中铁诺德中央道的二期目前已有4座楼栋封顶，剩余2栋也快要封顶，底层商铺与售楼处已经完成外部装修。

然而，关于中铁诺德中央道的较新报道显示，由于安置纠纷等原因，中铁集团正在为这个项目寻找新的东家——虽然深圳旧改难搞，但出售一个接近开发完成的项目还是比较少见的。参考同样存在纠纷的华强城等项目，中铁诺德中央道的开盘时间很有可能要长期延后，目前看来，前路不甚明了。

坂田北

前面说过，坂田北存在着大量的工业区与科技园，是龙岗乃至东部地区的经济景华所在，包括华为在内的多个企业正坐落于此。由于这些企业的存在，大量员工选择就近安家，也带动了片区楼市的发展。另一方面，虽然贡献了大量的GDP，但坂田整体的城建环境一直不怎么样，包括商业、医疗等方面的配套十分匮乏。

Part1 信义嘉御山

1、 基本参数

信义嘉御山位于五和大道与吉华路交汇处西北侧，由2大地块组成，其中首批地块为2006年出让用地，第二期地块为坂田街道旧村旧工业区更新单元项目北片区。项目规划总建筑面积约100万㎡，其中绝大部分都是住宅。

信义嘉御山此前销售的5期已全部售完，预计6月交楼 ，目前没有房源在售。小编进入售楼处询问，现场只有两个销售值班，销售表示项目已经没房在售，后续的6期还在规划中，包括楼栋与户型在内的各种信息一概不知。

2、 项目现状

信义嘉御山一期用地早在2014年便建成入市，看上去与一般的现代化小区无异，后方的大二期用地11/12/13/14栋正在施工，但并不清楚是几期产品。从原先的规划上看，6期产品与5期同步建设，应该也将是70-130平住宅。

配套方面，项目自带天虹商场与坂田科技城外国语学校，并且都已建成开业/开学。多说一句，坂田地区存在学位紧张的问题，此前就出现过新房业主无法就近入读项目配建学校的现象，关注坂田新房的网友，还需在这方面多做功课才好。

Part 2 正展逸园

1、基本参数

正展逸园位于坂田中心坂澜大道万科城东面，占地面积19911.17㎡，建筑面积51744.55㎡，由1栋高层及12栋别墅组成。该项目为纯大户型社区，其中高层户型约120-150平，别墅为联排别墅，户型约170-300㎡，总户数120户。

正展逸园距离10号线华为站与贝尔路站约1公里左右，周边公交站台路线稀少。同时，项目周边工业区与住宅混合分布，环境不算理想。配套方面，项目周边商业主要是万科城与雪象老村沿街商铺，加上小区自带的商业街，勉强满足日常需求。综合看来，未来业主会非常依赖自驾出行解决生活与通勤问题。

3、 项目现状

从观察到的情况来看，正展逸园已经基本建设完成，包括园林绿化都已经做好，推测未来可能现房入市。目前展示中心还未没有开放，项目四面都被围挡遮住，只留一处小门供清洁人员通行，现场没有见到相关销售人员，小编作为业内人士也没有收到过相关信息，看来开发商并不怎么想开盘入市，后续情况还需要进一步观察。

老焦总结

从本次踩盘的情况来看，四个项目都在有序施工中，但偏偏没有一个项目有具体的入市计划。在信义嘉御山的售楼处，现场销售得知我们想要看房时，劝我们直接去佳兆业城市广场，看上去连蓄客欲望都没有，真正的做到了佛系卖房。目前看来，坂田的供应短缺还将持续，更多的动作，预计将在下半年才会出现。