近期，不断有人咨询，2026年的楼市会怎么演进？

从2025年的数据，可以看出一些端倪。

以深圳为例，2025年深圳二手住房交易量创下5年来的新高！

计算一手+二手，2025年深圳总的住房交易量为9.4万套，未来几年，每年可能将保持在：

——9-10万套！

其中，二手房占比60%，大约在5.5-6万套，新房占比40%，约在4-4.5万套。

因此，深圳楼市“稳定了”！

当然，很多人的体感还是“偏冷”，比如有的二手房还在“以价换量”，有的售楼处还显得冷清。但是，如果我们站在2021年下半年到现在回调长达近5年的当下，就知道过去这5年，事实上是一个“挤泡沫”的过程，一个让供给端充分调整以适配需求的过程。

调整是否到位了呢？就看楼市的参与的热情是否持续回升。进入存量时代，就表现在循环是否顺畅，比如由租到买、新房和二手住房房、刚需和改善、新市民上车和老市民改善等等，能否呈现出住房消费上“梯度进阶”的图谱。这其中，潜在需求的参与热情至关重要。

对深圳来讲，不到30%的住房自有率下，只有1200万非户籍人口（占常住人口近70%）和广大的新市民开始关注楼市了，才能捂热楼市的基本盘，将上面讲的这个循环链条带动起来。

回看2025年的楼市数据，一个重大的变化，就是“低总价”市场的异军突起。

2025年，深圳有2个价格段的二手房交易占比上升，200万总价以下的二手房交易占比上升7.7个百分点，200-300万总价的上升0.8个百分点，300万总价以下的交易占比达到45%。

数据来源：深圳贝壳研究院

可以讲，“低总价”市场极其的活跃、绝对的主导。

大家体感偏冷，是因为很多交易并没有被看到、接触到。

但恰恰，这个市场蕴藏着楼市企稳的微观信号、边际变化，折射底层逻辑的变化。

那就是，老旧住房市场的底部显现！

200万或300万总价以下的二手房，往往是老旧住房。2024年之前，深圳二手房交易主体，就是20年以下楼龄的二手房（2005年之后的房子），老旧房被嫌弃，成为拖累市场的因素。但2025年，20年楼龄以上二手房交易占主体（40%），比2022年大幅上升16个百分点。

这说明，广大的新市民、外来人口等无房户开始进入市场了。过去，房价高、门槛高，多数新市民和外来人口探不着。现在，房价比高峰期跌去40%左右，很多甚至腰斩，首付比例降到15%，200万总价的房子，首付只要30万，利率只有3.1%，相当于高峰期的60%。

数据来源：深圳乐有家

老旧住房中，小户型偏多，挂牌量中90平米以下的占到近70%的份额。这部分房子交易活跃度提升了，中小户型二手房价格的跌幅就收窄。2025年，深圳90平米以下二手房价格跌幅收窄到-4.7%，明显低于90-144平米（-4.9%）、144平米以上（-5.1%）的跌幅。

数据来源：国家统计局

这是一个很重要的信号：过去“老破小”折价甩卖的现象会减少，这对楼市稳定至关重要。

提振老旧住房交易活跃度的，还有两个因素：

一是，部分小区租赁回报率达到3%-5%的水平。乐有家总结的2025年租赁回报率较高的小区中，TOP10中有5个小区的二手房单价在“1万+”，TOP28中有11个单价在“2万+”。排名第一的是佳兆业城市广场，二手房单价为1.7万/平方米，租金回报率达到5%。

甚至，深圳已经出现了总价低于“100万”的房子，2025年这类房子的挂牌量占到了0.6%。近期，有外地的朋友到深圳，看了几套“1万+/平米”的房子，感觉比内地老家的都要便宜。

很可能，市场“超跌”了！

前期价格下跌较多、较快的公寓类产品，2025年交易明显回升。其中，新房非住宅成交占比31.4%，同比扩大3.8%；二手房非住宅成交占比17.5%，同比扩大2%，达到2012年以来次高值。

二是，非深户购房占比增加了2个百分点。深圳1800万常住人口中，1200万是非户籍人口。在新型城镇化、公共服务均等化的背景下，加上房价回调，这部分需求是支撑楼市的生力军。

更重要的是，它开始提振换房需求！

根据深圳中原的数据，2025年二手房90-144平米、144平米以上交易分别占到28.9%和17.8%，比2024年上升0.3和2.7个百分点，二者合计的交易量已经达到46.7%，接近一半。

因此，二手房市场，目前已形成了新市民、外来人口等刚需入市，带动刚改、改善良性循环的节奏。

这种良性循环，直接反映在一个前瞻性的指标上，即衡量潜在需求入市意愿的“客房比”。乐有家研究中心统计，2025年深圳楼市每月的新增客房比（新增二手房看房客户/新增二手房销售房源）多维持4.0左右，明显比2023年的3.0要高许多，显示市场热度在上升。

数据来源：深圳乐有家

新房市场也是如此，2025年90-144平面积段成交占比54.9%，稳居各户型需求第一位。144平以上面积段占比4.9%，上升了0.3%，位居第三，显示置换需求对新房市场形成支撑。

同时，在供应端，深圳这几年最大的变化，就是从供地到开工的持续收缩，即源头上“紧缩供给”：

l土地端，宅地供应连续4年下降，2025年仅为121公顷，不到2022年的1/3；

l批售端，2024-2025年新房供应分别下降14.3%和27.7%，连续三年小于销售；

由此，将新房压缩到了市场不到40%的份额，也是历史最低的。紧缩供给，延续到了2026年，重要会议提出“控增量、去库存、优供给”，致力于供给端持续收缩，直至与需求平衡。

其实，不止是深圳，二手房交易量创数年来新高的，还有广州和东莞。

根据广州房产中介协会、东莞合富数据，2025年广州、东莞二手住房交易分别达到10.2万套、3.2万套，均创下4年来的新高。广州、东莞和深圳是很类似的，新市民和外来人口多。过去，他们买不起房，现在房价比高峰期跌去了40%左右，很多甚至腰斩，首付比例降到15%，200万总价的房子，首付只要30万。利率只有3.1%，相当于高峰期的60%。

在广深珠三角，住房自有率只有50%左右，新市民、外来人口这个群体，至少有3500万的规模。他们长期在这里生活、打拼，有强烈的扎根愿望，也是楼市的新生力量，更是基本盘。

政策端，最新的变化是，自上而下，从单纯刺激楼市的短期角度上抽离，开始回归到基础秩序的构建（房地产新模式）和循环生态的培育，也就是“投资于人”，夯实内需基础。

不管对楼市，还是对消费和内需，这都是回稳的最大信号。

现在，这个信号已经出现了！

来源：李宇嘉地产笔记