未来前海最确定的一件事，就是腾讯科技岛！

最近，整个深圳最关注的一件事就是“前海扩容”。

过去这些年政府、企业很多的资金都在往前海转移，现在的前海就十几平方公里，扩容之后一下变成120平方公里，未来深圳、香港的很多资源还会持续往120平方公里转移。

这种情况下对深圳别的板块会不会有影响？如果手里有钱，该怎么买深圳的资产？

2020年，腾讯科技岛一期开始动工，预计四年左右排名前列批人就来办公。腾讯作为一家上市公司，员工股票是可以套现的。

将来腾讯要把很大一部分员工，最少8万左右搬到附近的科技岛，包括腾讯很多上下游企业，很多类似的企业都会往这边集聚，有部分搬到腾讯科技岛，有部分在腾讯科技岛周边。

因此，未来几年不管深圳的经济怎么样，深圳的房地产政策会怎么样，最确定的一件事就是腾讯科技岛周边是可以买的。

《前海方案》几个核心要点解读

接下来重点分析一下关于这次的前海方案几个核心的关键点。

首先，最核心的观点词是“香港”。

政府为什么前几年出台大湾区的规划纲要，现在为什么做前海、深港合作区？前海为什么要扩容？写的很清楚，支持香港经济社会发展，增强香港同胞对祖国的向心力，非常重要的一点是增强香港年轻人对祖国的向心力。

大湾区规划包括前海从政治上、国家战略上有这方面的考虑，这次新的方案给香港提供了很多利好。

例如，到2025年时对港资新出让的产业面积占比不少于1/3。

现在很多香港企业想进前海，更多只能给到银行、金融一些香港非常大的企业，还有很多相对中小的企业想进前海比较难，这块未来会扩大。将来在腾讯企鹅岛附近、碧海其他区域、甚至西乡都有可能出让一个写字楼、或者一个总部基地给香港的企业。

远期的目标是什么？到2035年要求香港籍的就业人口大幅度增加，包括税收都会有很大的变化。香港人的所得税率比较低，包括前海这几年也进了一些海外的基金公司、投资银行。但他们有一个顾虑，如果在国内待的时间偏长一点，缴税就按照国内的税率缴，很多人在国内待个两三年就会回到香港，将来在这一块也会做调整。

接下来120平方公里的新前海会出一个新的、更详细的总体规划，总体规划什么时候出？是值得大家重点关注的事情。

未来前海在和香港对接方面，会有深港国际金融城，应该是桂湾那一块，深港国际服务城在妈湾那一块。这也是前海要重点发展的，包括能力对接国际上的会计、法律、金融租赁。还会做深港数字经济小镇、港澳青年创新创业小镇，针对深圳和香港各种各样不同的行业、不同类型的企业都会有一些东西出来。

我个人觉得这一次的方案里面最值得关注的还有，明确提出来支持具有港澳职业资格的金融、税务、会计、规划、建筑旅游、医疗卫生领域的专业人士在前海合作区试点备案执业。

上面很多东西相对虚一点、目标性的东西，这一条非常直接。将来在前海按照这条政策执行，香港很有名的医生、基金经理、设计公司等都会到大陆来，放开这些都是高收入人群。

因为有政策扶持并且在税收各方面有一些优惠，这批人将来的聚集点很大程度都会在前海。

第二个关键词：科技。

我认为这是最重要的一个关键词。

之前，张五常教授在春笋下面做一场讲座，他说，我相信深圳将来是全世界的经济中心，并且他认为深圳将来在科技领域要超过硅谷。

同时聊过一句话，他认为前海只要把人民币国际化这一块做好，将来前海也是非常不得了的地方，国家政策对前海的期望是金融这一块。

这次《前海方案》出现了一些变化，前海方案第五条谈的是科技创新，第九条谈的是金融，科技的重要性迅速提升。

在前海方案里面明确提出将来是要聚焦人工智能、健康医疗、金融科技、智慧城市、物联网、能源新材料这些港澳也有优势的领域。

很多人都知道一个案例，大疆的老板是香港科技大学的学生，在香港科技大学读书的时候，在宿舍里面就已经把大疆无人机的原型做出来了，老师给他做天使投资，让他到深圳的华强北开始创业。大疆这家公司起家就是香港的研发能力和深圳的转化能力结合非常好的结果。

现在国家希望在前海这种案例越来越多，香港这个市场太少，香港有非常多很牛的学校，包括港大、科大、中文大学，他们的研发能力很强，但因为香港市场太小，并且创业成本非常高，所以如果局限在香港，很难把自己的科研成果转化为推向全中国或者推向全世界的产品。

接下来在前海这里把香港的研发能力和深圳的科研转化能力去结合，这一块将来的想象空间非常大。

前海还将积极引进创投机构，包括科技基金、研发机构，这里面包括国内的也包括香港的，并且这里面还有一点很实在，赋予前海合作区科研人员更多经费管理的制度权。从行业到公司甚至到科研人员领军人物的个人角度，方案里面都会考虑到。

有人问：“顾总你觉得前海下一步是深圳湾，前海的恒裕滨城在哪？”

我们一直认为前海将来一定会出现一个豪宅项目，这个豪宅会远远超过深圳湾顶豪的价格。就如深圳湾的顶豪价格远远超过了比深圳湾更早十几年的香蜜湖1号的价格一样。但具体是哪个项目不知道，可以保持重点关注，不一定什么时候出现。

前海最核心的位置在哪？

首先金融的核心一定是桂湾，已经有非常多的金融机构进驻，包括很牛的风投机构、金融机构。这次前海规划很重要的一点是对国际保险机构放开，可能会往桂湾去。

我认为未来前海科技中心就在腾讯岛。现在腾讯科技岛分为两块，一块是腾讯，一块是大铲湾码头在用，并且大铲湾码头和赤湾码头叫西部港区，但是从十几年来看，码头会搬走，因为要把这么好的地方留给更具附加值的产业。

第三个关键词，金融。

较新方案里面对前海的金融属性相对谨慎的。长远来看前海依然是国际化非常重要的基地。

大家高度关注一点，这次规划明确提出支持国际保险机构在前海合作区发展，为中资企业、海外金融提供服务。以前前海金融重点针对的是香港的银行、基金公司，当时对保险没有太多放开。

大家知道，保险公司在某种程度上威力更大。前期更多允许他们做企业服务，这块业务将来在前海放开，不仅仅放开给香港的企业，而是国际保险机构。全世界好的保险公司，只要认可中国大陆，愿意在中国大陆投资，可能都会慢慢放开。

还有很重要的一个值得关注的是支持香港交易所、前海联合交易中心，依法合规开展大宗商品的现货交易。

全世界较大的投资事项不是房地产、股市，较大的是债券，其次是期货。大量的石油、铁矿石、铜，中国政府想慢慢掌握大宗商品的定价权，但都比较难。比如说中国是全世界铁矿石较大的买家，但是铁矿石的价格被澳大利亚拿捏的死死的，中国很想解除这一块。这一块在前海也会通过港交所前海的联合交易中心去做一些放开。期货很容易也产生高收入人群。

另外，要做大湾区保险服务中心、要做大湾区的债券平台，可行性也很强。

第四个关键词，交通。

这次方案里面提出很重要一点是要联动建设国际贸易组合港，实施陆海空多次联运、枢纽联动，这对深圳机场是非常大的利好。这次方案来看深圳机场给的空间比较大的。深圳机场继续改扩建，将来什么样的状态？

首先有港口，蛇口港、赤湾港、大铲湾港。同时有机场，将来还有高铁、地铁，把前海这一片变成非常重要的物流枢纽，包括人流、货物非常重要的出口。

现在整个珠三角深圳机场的排名比白云机场要低的，将来深圳机场也会超过白云机场。核心一点是白云机场的位置太偏了，而深圳机场是从香港到深圳到东莞到广州，整个珠三角人流最密集、经济最发达的地方。我个人判断深圳机场将来吞吐量有可能达到白云机场的1.5倍以上。

前海方案出来之后，深圳市的发布会上明确提出了加快推进港深西部铁路，这条铁路是从深圳机场通香港机场，有可能走海底隧道，深圳机场直接经过前海连到香港对面的虹水桥最终连到香港机场，更进一步让深圳机场和香港机场两者之间的效率得到更大提升。

未来前海有三条轨道通到香港，一个是深圳机场到香港机场的西部铁路，另外穗莞深延长线通到前海之后还会通到香港的洪水桥，西丽高铁站将来也有一条线经过前海直接拉到香港的东大屿都会。

将来深圳最牛的口岸一定是前海口岸，当前海口岸起来的时候，将有公路、大量的铁路通香港，同时前海口岸以东很多地方也会在某种程度上边缘化，这是未来非常重要的趋势。

对于前海的较新预判

聊一下对前海较新的预判：

首先，前海将来不仅是深圳的中心，还是经济中心，连接大湾区东西两岸核心枢纽。

大湾区最核心的地方就是连通香港、深圳、东莞、广州的这条线，以前是由107国道连通起来的线，现在是沿江高速连起来的线。所有城市的经济中心都往湾区这里靠，深圳的经济中心往前海靠，东莞经济中心会往滨海湾中心靠往长安虎门靠，广州的经济中心往南沙靠，中山的经济中心也往东边这边靠。珠海的经济中心往深中通道对面这边靠。A字型的地方会成为整个大湾区最繁华的地方。

其次，深圳金融科技产业都会往前海聚集，罗湖福田将被逐渐的边缘化。罗湖被边缘化是最近这些年大家看的非常清楚，福田也有可能在某种程度上被边缘化，现在绝大部分人都不会相信，但是迟早的事情。

判断三，刚才聊到前海的金融有不确定性、节奏没那么快。为什么这次要扩容？因为过去前海就是针对金融企业，导致很多做高端制造、高科技的企业想进前海进不了。现在扩开，进不了桂湾的，可以往宝中、周边新扩容的地方转移聚集。

和金融的不确定性相比，我们发现腾讯科技岛是未来几年前海最确定的大事之一。重复那句话，深圳的科技中心也将跟随腾讯科技岛转移到前海，再过几年腾讯的可能在这里上班，要在这里租房、买房、消费。

并且，120平方公里的前海，不可能都靠增量。不可能都靠香港、北京或者国外的企业搬过来，增量是一部分。另外，一定会福田、南山科技产生非常强的吸聚能力，把福田金融、南山科技最优质的企业往这边吸。

前海扩容120平方公里，最利好的板块是什么？对扩容的板块都会是利好，要分清楚最利好的板块是什么。

以前最利好的板块是宝安中心区，现在宝安中心区会面临一个问题，房价已经涨的偏高了。宝安中心区会进一步豪宅化，包括桂湾、前湾住宅用地偏少，也会进一步豪宅化。

较大的利好就是碧海，腾讯科技岛附近，这个地方是最确定的陆陆续续有七到八万人甚至十几万人往这里转移，这些人并且都是高收入人群，他们所带来的不管是房价还是周边的消费影响非常大的，而桂湾金融人口的流入可能没有这边这么快。    

对深圳机场板块利好也比较大，至于会展中心那一块、海洋新城那一块，我个人觉得总体利好过几年再说。

最后补充一点，投资很重要一点要抓住大势。对于投资的人来说，将来五到十年，你需要有50%的关注点，包括50%以上的资金放在前海。

原来有投资，投资还不错就放着，如果有50%深增量的资金要放到前海，往这边转移。有房票的该买住宅买住宅，没有房票，该买好的公寓就买，该买好的商铺就买。

来源：深圳淘房志