近日，乐有家举行2023新春楼市交流会，对媒体发布了湾区楼市报告，其中这20图可以读懂深圳楼市。

新房方面

纵观最近5年楼市供应，粤港澳大湾区楼市新房供应量整体萎缩，全面下滑，其中深圳供应的缩量还是最小的，同比仅下滑3%。

在对比粤港澳大湾区8城的新房成交量，同比下降近4成，是近5年以来最低水平。2022年8个城市成交共36.4万套，较2018年跌40% ，同比2021年跌36%。其中 深圳、广州、东莞、惠州、中山、佛山同比跌幅在30-40%。但单对比2022年到2018年，五年间成交量唯一上涨的城市是深圳。

在新房房价方面，短期进入“减速带”，大湾区房价几乎全线下滑；虽然房企“降价促销”助力成交，湾区一手房价几乎全线下滑。在一线城市房价表现上：深圳领先湾区，广州稳中略涨。

在深圳市场，按照区域来看，宝安、光明为深圳新房成交热点区域，罗湖和福田为仅有的房价上涨区域。

二手房方面

2022年，二手房市场可谓进入冰点，从成交量来看，深穗跌幅超4成，佛江跌幅近2成，东莞维稳；其中深圳2022年仅成交21701套二手房，同比下降47%，连续2年大幅度下降。

因为深圳二手房成交量的极度萎缩，成交占比大幅下滑，新房成交占比提升。

从历年深圳二手住宅成交走势统计看，2022年深圳二手房成交量可谓跌倒谷底，创20年来最低，自2004年统计以来，最高点为2009年15.5万套，2015年12.7万套。2021年同比2020年下跌了57%，2022年同比2021年又下跌了47%。

从深圳区域来看，深圳二手房成交量多个区域跌幅杜超过5成，龙岗，福田，宝安区为二手房成交主力区域。

在粤港澳大湾区8城二手房成交价来看，整体成交价重回2020年，其中江门维稳，其他区域跌幅7-9%。

统计近近5年湾区核心城市二手住宅套均总价，整体套均总价下滑，其中深圳、中山、江门下降幅度较小，在4%以内。

根据乐有家最近5年深圳二手房源成交周期监测看，2022年深圳二手房源的成交周期达到近5年的高峰，为153天，即从业主挂牌到最终出售，平均需要5个多月的时间。其中从户型看60-90平方米的户型成交周期最短，144平方米以上的大户型成交周期则最长。

至此，深圳二手房市场，由卖方市场转为买方市场，在2022年高峰期由10万+万套房源在售，卖房的业主竞争激烈。

在此种情况下，买房业主心态回落，越来越多的房源报价接近参考价。

2022年之前的网红成交片区纷纷降级，交易量均大幅下降，前三甲排名虽不变，但只有龙岗中心城破千套，而在上一年，则有4个片区破千套，1个片区破3000套。

深圳各片区二手房成交价也纷纷降级，网红片区跌下神坛。

深圳参考价变成市场交易标准，房价高位回落后在底部徘徊，近1年半时间，月度成交量都在2000套左右徘徊。

深圳参考价挤压房价泡沫，参考价一年后，热点小区价格下跌10-15%，参考价2周年后，价格下跌20-40%.

2023年预测

乐有家研究中心监测，2023楼市锚定小阳春。从年前12月开始，深圳二手房挂牌价结束连跌趋势，逐步趋稳，市场已经调整至底部，笋盘逐渐消失，所以建议刚需购房者需把握最后的买房窗口期。