本次踩盘路线：

排名前列站：珑门

龙华有轨电车始发站为新澜站，而老焦并没有将首站设在这里，而是先从更北的三个盘开始踩盘。老焦一行人由福田出发上珠三角环线高速公路，大约行驶了一个小时到了项目。

营销中心实景图2017.2

现场有六七个工作人员，或许是因为目前在售一期产品单一仅剩尾货，二期产品尚未推出的原因，售楼处相当冷清，除了老焦一行人没有其他访客。据现场了解到，珑门现在在售一期188-208平上下4层多层住宅，地下1层，地上3层(就是我们口中所说的别墅)，均价65000元/平，已经是现房，在做最后的完善了，预计今年7月份交楼。珑门二期的产品75-108平米2-4房高层住宅，目前还在申请预售许可证，3梯6户，目前已经建到二十几层了，预计2018年10月毛坯交付使用。

珑门施工进度图2017.2

珑门位于福水路与新丹路交汇处，项目对面是九年一贯制公办学校—福苑学校，老焦看到有四五个班级学生正在操场活动，项目对面有一个福安雅苑小区，看起来还比较高档，底层的商铺都已经在营业，社区氛围很好，但是另一面在新丹路北侧有一排农民房尚未拆迁，有点破坏气氛。

珑门周边环境卫星地图

珑门周边配套图2017.2

老焦点评：1、位置太偏，下了珠三角环线高速至项目道路较窄，交通拥堵

2、项目产品包括多层及高层住宅，密度较小

3、将来日常生活所需会偏向依赖于自身底层商铺的招商，大型商超距离项目都比较远

4、CWB难得超过了1：1，将来停车时不成问题了

第二站：偶然发现的悦兴围旧村城市更新单元

悦兴围旧村城市更新单元卫星地图

悦兴围旧村城市更新单元是我们在由珑门向金洪观荟路上偶然发现的新项目，这个项目位于福前路上观澜围霖场公交站与悦兴围村口公交站之间，由工程概况牌可以看出，该项目由深圳市富上佳房地产开发公司承建，由中国南海工程有限公司施工建设，总建筑面积为117475平方米，2016年6月12日开工，地下2层工期700天，规划由2栋33层高层住宅塔楼、3栋2层商业裙房的22层住宅塔楼及1栋3层幼儿园组成。目前悦兴围旧村城市更新单元项目施工正在有序的进行，1A及1B栋已建至10层左右。

悦兴围旧村城市更新单元施工进度图2017.2

悦兴围旧村城市更新单元周边配套图2017.2

老焦点评：1、周边环境较low，没什么高层住宅楼

2、公交要由项目沿着福前路走500米才能到，出行方式比较单一

第三站：金洪观荟

离开悦兴围旧村城市更新单元已经是中午时分，老焦一行人转到位于人民路上的佳盛百货附近吃了午饭，转悦兴路经过悦兴围一组公交站大约3分钟便看到金洪观荟施工楼座，金洪观荟一期为准现房，二期已经建设至30层左右。

金洪观荟施工进度图2017.2

进入营销中心，现场工作人员向我们介绍金洪观荟是位于悦兴路与泗黎路交汇处，由观光路转梅观高速大约半小时(经老焦实际体验大概45分)，在江围新村公交站坐2个站可以到龙华轻轨观澜中心小学站换乘，项目自带9班幼儿园。金洪观荟一期预计7月底交楼，目前在售二期79-143平3-4房，其中小户型79平3房80/89平4房分布于1A/2B/3A/3B栋，带装修交楼，2A1B都是大户型，毛坯交付，营销中心对面一期底层商铺华润万家已经签约，但是规模未定，将根据7月底后业主的入住率决定。

金洪观荟沙盘图解

目前金洪观荟的79-89平小户型样板间仍对外开放中，可能目前风头没过，样板间禁止老焦拍照，但这次看到的样板间与老焦上次(2016年9月份)看的有些不同，开发商赠送的房间并没有在样板间现场看到，但是工作人员介绍，将来会在某某处开个门会有个房间搭建出来，有些抽象也让老焦感觉将来交房会有风险，也不一定，毕竟已经有楼盘被曝出违建搭出来的房间被勒令拆除的新闻。

看完样板间，我们请现场工作人员算了一下80及89平户型22层的价格，现场有总价减10万，按时签约再减2万加99折优惠，80平米户型折后单价约为43000元/平，89平米户型折后单价约为45000元/平。

金洪观荟算价表

金洪观荟目前周边农民房较多，来往项目交通都比较拥堵，出行有多个公交站，老焦是看到了长湖头村的公交站牌，据地图显示观澜排名前列工业区(公交站)会更近一些，超市有佳盛百货，分散的小商户比较多，教育配套有观澜第二中学，老焦去到下一个项目的时候有经过，与金洪观荟大概15分钟车程，不算太远。

金洪观荟周边配套图

老焦点评：1、自带商业和商街，配套较好。

2、周边农民房较多，建设情况参差不齐。

3、交通较为不便

第四站：金通盛•观澜时代

这个盘也是老焦路上偶遇的新盘，项目位于人民路与大和路交汇处，工程名为宝观城锦鲤大厦，推广名为金通盛•观澜时代，据工程牌显示金通盛•观澜时代建筑面积为58527.12㎡，规划为23层高层公寓及写字楼产品。

金通盛•观澜时代工程概况牌

项目已经建至22层左右，在道路交汇十字路口处正在铺设龙华轻轨，听热心路人讲这个站叫锦鲤站，另外大和市场公交站就在项目旁，观澜第二中学在项目北侧1000米处，老焦顺着工程牌找到了临时接待处，工作人员介绍，这个项目主推40年产权公寓及写字楼，户型为45平米1房1厅1卫及65平米2房1厅1卫。

金通盛•观澜时代施工进度图2017.2

金通盛•观澜时代周边配套图2017.2

老焦点评：1、兼具公交有轨电车，锦鲤站8个站到清湖站可转地铁，交通很方便

2、配套完善，商业氛围浓厚

3、临近十字路口，又是学校地段，周边噪音较大

第五站：城建仁山智水花园

老焦对仁山智水的排名前列印象是这个盘好大，我们看房车由环观南路上项目的边缘转到营销中心足足开了3分钟左右，下车后感觉这次真的是开到了别墅区，深圳的富豪们住的地方，项目对面是观园和懿花园住区，都是和仁山智水一样由别墅和高层组成的高档小区。

仁山智水周边小区实景图2017.2

城建仁山智水在售G1、G4栋260平复式4房及G2栋300平，平层4房单位，目前毛坯交楼，其中复式单位仅剩4层、14层及18层房源3套，均价42000元/平，预计2017年6月前交付使用。据销售人员介绍，目前在售的仅剩上述几套大户型。而小户型早已售罄。

仁山智水营销中心沙盘及区位展板图

与项目巨大的占地相比，项目内的配套也毫不逊色。目前在建有两个会所，承担起项目内的休闲，社交等功能。教育方面，仁山智水自带一个幼儿园，不远处就是龙华新区外国语学校。在项目周边是观园和懿花园住区，总体环境良好。南面则是高新产业园。

仁山智水总平面示意图

近年来龙华发展迅猛，素来被网友调侃成“宇宙中心”。而最近的轻轨线路更体现了龙华在规划中的先进地位。仁山智水临近轻轨清湖站和支线高新园站，到麓湖国际住区十分方便。

了解完周边，怎么能不去看看待售的大户型样板间呢？老焦便随工作人员参观了260平复式和300平平层样板间。

就老焦个人而言，还是更倾向于260平的复式单位。而销售情况跟老焦猜想的也大致相同，目前260平的复式单位仅剩4套，而300平的平层单位还有若干。

仁山智水花园样板间2017.2

价格表2017.2

老焦点评：1、占地巨大，豪宅气息浓厚。

2、临近龙华轻轨线路。

3、仅剩260平和300平项目，总价偏高。

第六站：合正观澜汇

老焦来到合正观澜汇时，已经接近下午四点。而老焦在合正观澜汇售楼处不远处居然看到一个保安躺在椅子上睡觉。走到近处才发现目前合正观澜汇的一期正在装修，二期则尚未动工。现场随处可见砖石，一些工人穿梭其间。老焦拨打了张贴在售楼处门口的电话，无人接听。

合正观澜汇项目现状实景图2017.2

在观澜汇不远处则是比邻新天地——在观澜属于比较大的综合性商场。从这一点来看，合正观澜汇的生活配套还是不错的。另外，在现营销中心地下将有地铁4号线延长线经过，目前项目前有多条公交线路可直达观澜中心及关内，交通便利。

合正观澜汇周边配套图2017.2

老焦点评：1、临近比邻新天地，生活配套较好。

2、目前售楼处关闭，二期尚未动工。

第七站：佳华领域广场

佳华领域广场位于龙华有轨电车始发站新澜站，项目共分为两期开发，一期6栋，其中1栋是精品公寓，2-6栋为约89－142平住宅，项目自带2500㎡幼儿园；二期01地块由2.4万㎡集中商业，1.1万㎡写字楼以及5800㎡酒店式公寓组成。

佳华领域广场在售公寓产品为34平1房及44平、54平2房，房源分布于1栋，预计2018年9月30日交楼，均价4.1万/平；住宅产品为89-142平平层及142平米复式，房源分布于2/3/5栋均价4.6万/平，预计2018年4月30日交楼。所有产品均为70年产权。

佳华领域广场沙盘图2017.2

老焦现在佳华领域广场四周转了转，周边还是有一些农民房和厂房，目前总体配套一般，项目自带4.5万平商业。

另外，佳华领域广场是老焦此行中少有一个展示了销控表的项目。另外，老焦还在售楼处大厅里看到了优惠折扣公示。

佳华领域广场公示区

据现场销售人员介绍，佳华领域广场目前的主打户型是79、89平的三房，其中79平3房为东南朝向，89平3房有两种，一种是为正南，看山景，一种是南北通透的，因为景观较差价格反而稍便宜一些，另外项目自带幼儿园，周边的学校有观澜中心小学，观澜二中。除此之外，项目还拥有三公园配置，不远处是人民公园，老街公园，观澜湖生态体育公园。

79平米3房样板间图

销售解释道，正南朝向的户型价格稍高，是因为视野好，视野好，就能看到项目周围的一片荔枝林。放眼望去，这一片荔枝林的视野确实不错。但不可否认的是，南北通透户型的采光确实要好一些，孰轻孰重，还是要大家按照个人喜好选择的。

老焦点评：1、虽然有少量农民房，但周边生态环境总体较好，荔枝林是亮点。

2、紧邻龙华有轨电车新澜站，交通方便。

第八站：幸福公寓

最后一站，老焦来到了幸福公寓。

幸福公寓位于龙华和平路与清泉路交汇处，是幸福城第四期，幸福公寓是老焦此行的售楼处中最冷清的一个，售楼处仅仅有几个工作人员。销售向老焦简单介绍了楼盘的在售情况，目前1-2房公寓在售，首付4.5成，具体为53平米1房1厅1卫及79平米2房2厅1卫，预计2018年年底带装修交付，据工作人员介绍购房还会附送冰箱及空调，按时签约会给予一个99折的优惠，均价53000元/平，但是现场并没有价格公示。

幸福公寓营销中心实景图

配套方面，幸福公寓周边还是比较完善的。

幸福公寓周边配套图2017.2

幸福公寓较大的优势则是在交通方面。本身项目就临近龙华清湖地铁站D出口，以后更是临近目前在建的龙华有轨电车清湖站（在建），东环二路站（在建），新区服务大厅站-在建，清龙站（在建）。交通几乎可以评满分。

老焦点评：1、商业配套比较齐全。

2、交通发达，地铁、有轨电车兼得。

3、项目临近道路，噪音较大。

篇后语：近年来龙华片区的迅猛发展，之所以能带动房价的大幅度上涨，一个重要的原因就是交通方面取得了长足的进步。地铁线路的丰富以及有轨电车的规划建设，无不体现出龙华片区的重要地位。不管是对于上班族还是刚需来说，多一种交通方式，就是多了一种选择该片区的理由。毕竟在人多地少的深圳，传统的出行方式已经不能满足人们的需求，堵车等一系列问题也不是短时间能解决的。在老焦看来，交通方式和线路的多样化，不仅让龙华在经济上打下坚实基础，更使片区房价基本立于不败之地。